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Genossenschaft verlangt Entfernung von Tapeten und Laminat bei Auszug


| 02.09.2017 13:02 |
Preis: 50,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von



Guten Tag!

Ich bin Anfang 2012 in eine Genossenschaftswohnung gezogen, die gerade frisch saniert war (neuer Estrich, Putz, neues Bad). Die Wohnung wurde ohne Boden und Tapeten vermietet, daher habe ich bei Einzug die gesamte Wohnung (72qm) mit Raufaser tapeziert (inkl. Decken) und gestrichen. Zudem habe ich in allen Räumen Laminat und in der Küche PVC-Boden verlegt.

Nun habe ich die Wohnung fristgerecht zu Ende November 2017 gekündigt. Zunächst schien die Genossenschaft entgegenkommend, als ich angefragt habe, ob ich einen Nachmieter suchen könne, der Laminat und eingepasste Küche übernehmen würde. Ich habe dann einen m.E. guten Nachmieter gefunden (liquide, bereits Genossenschaftsmitglied). Sobald die Genossenschaft meine schriftliche Wohnungskündigung in den Händen hatte, hat sie den Nachmieter jedoch abgelehnt und mir ein Schreiben gesendet, laut dem ich sämtliche Bodenbelege und Tapeten zu entfernen habe.

Meine Frage:
Da der BGH in Sachen Tapetenentfernung in der Vergangenheit meist recht mieterfreundlich entschieden hat, frage ich mich, ob diese Forderung der Genossenschaft rechtens ist und ich ihr wirklich nachkommen muss? Muss ich wirklich alle Tapeten und das Laminat entfernen? (Das Laminat herauszureißen, schaffe ich. Aber da ich schwanger bin, würde das Entfernen der Tapeten zusätzlich zum Umzug wirklich anstrengend werden.)

Falls hier neuere Urteile bzw. noch immer relevante Grundsatzurteile zu berücksichtigen sind, wäre ein Hinweis auf die jeweiligen Aktenzeichen sehr gut, damit ich in der Antwort an die Genossenschaft auf diese verweisen kann. Dankeschön dafür vorab!

Zur besseren Bewertung der Sachlage füge ich hier nachfolgend ein:
- Auszug aus dem Nutzungsvertrag
- Auszug aus der Anlage zum Nutzungsvertrag (bzw. Wohnungsübergabeprotokoll) bei Einzug
- Auszug aus dem Schreiben, das mir die Genossenschaft zur Bestätigung der Wohnungskündigung gesendet hat

Für Ihren Rat schon einmal vielen Dank vorab!

- - - - - -

Der Mietvertrag ist ein Nutzungsvertrag herausgegeben vom GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V.

Stand & Unterzeichnung: November 2011

Nutzungsvertrag

a. Rückgabe der überlassenen Wohnung

(1) Bei Beendigung des Nutzungsverhältnisses sind die überlassenen Räume vom Mitglied an die Genossenschaft besenrein, mit allen überlassenen und etwaig neu angeschafften Schlüsseln sowie – vorbehaltlich seiner Verpflichtung gm. §4 Abs. 3 – in dem Zustand zurückzugeben, in dem sie sich zum Zeitpunkt der Überlassung der Räumlichkeiten an das Mitglied gemäß §1 Abs. 2 in Verbindung mit dem Übergabeprotokoll befunden haben.

§4 Abs. 3: Ab Beginn des Mietverhältnisses übernimmt das Mitglied Schönheitsreparaturen dergestalt, als es den Innenanstrich der Fenster, das Streichen der Innentüren und der Außentüren von innen sowie der Heizkörper einschließlich der Heizrohre nach Bedarf durchzuführen hat. (Keine weiteren Aussagen zum Thema „Schönheitsreparaturen" im Vertrag vorhanden.)

§1 Abs. 2: Das Mitglied übernimmt die Wohnung unrenoviert; ein Oberbodenbelag befindet sich lediglich in den Nassräumen; die Wände und Decken sind nicht tapeziert. Im Übrigen wird der tatsächliche Zustand der überlassenen Wohnung nebst Ausstattung zum Zeitpunkt der Übergabe im Übergabeprotokoll näher beschrieben. […] Das Mitglied hatte Gelegenheit zur Besichtigung des Hauses und der Wohnung nebst Keller. Es erkennt die vorgenannten Zustände als vertragsgerecht an.

(2) Auf Verlangen der Genossenschaft ist das Mitglied verpflichtet, bauliche Veränderungen, die es an der Mietsache vorgenommen hat, oder Einrichtungen, mit denen es die Mietsache versehen hat, bei Beendigung der Mietzeit auf seine Kosten zu entfernen und den ursprünglichen Zustand wieder herzustellen, sofern nicht anderes konkret vereinbart ist.

(3) Einrichtungen, mit denen das Mitglied die Mietsache versehen hat, darf es wegnehmen. Es hat hierbei den ursprünglichen Zustand wieder herzustellen. Die Genossenschaft kann unbeschadet ihrer Rechte nach Absatz 2 die Ausübung des Wegnahmerechts durch Zahlung einer angemessenen Entschädigung abwenden, es sei denn, das Mitglied hat ein berechtigtes Interesse an der Wegnahme.

b. Zusätzliche Vereinbarungen

(4) Das Mitglied ist durch die Genossenschaft davon unterrichtet worden, dass alle Wände (ausgenommen Fliesen), vor dem mieterseitigen Anstrich mit einem Anstrichträger (z.B. Rauhfaser, Untertapete o.ä.) zu versehen sind, um bei Rückgabe der Wohnung den ursprünglichen Zustand wiederherstellen zu können.


Anlage zum Nutzungsvertrag – Übergabeprotokoll

TAPETEN: Wände, Decken und Böden der Räume werden ohne Tapeten, Platten, Verbretterungen, zusätzliche Fliesen, sonstige Bekleidungen übergeben.


Auszug aus dem Schreiben zur Kündigungsbestätigung

„Die Wohnung ist zum Zeitpunkt der Wohnungsabnahme ohne Tapete, Oberbodenbelag, Styropor- oder Holzverkleidungen, Gardinenbretter oder sonstige private Einbauten in einem vertragsgerechten Zustand zurück zu geben."
02.09.2017 | 15:20

Antwort

von


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Sehr geehrte Ratsuchende,

Ihre Frage beantworte ich wie folgt.

"Muss ich wirklich alle Tapeten und das Laminat entfernen?"

Es ist zu unterscheiden:

1.
Die Pficht zur Rückgabe der Wohnung ergibt sich aus § 546 Abs. 1 BGB.

Das bedeutet, dass Sie "Einbauten, Aufbauten oder sonstige bauliche Maßnahmen" wieder beseitigen müssen, wenn diese nicht übernommen werden (BGH, Urteil vom 5. April 2006 - VIII ZR 152/05, Rn 18).

Das Laminat haben Sie daher zu entfernen.

2.
Von Gesetzes wegen ist der Vermieter für das Tapezieren und Anstreichen zuständig (§ 535 Abs. 1 S. 2 BGB).

Sie haben aber eine unrenovierte Wohnung übernommen, sodass dieser Zustand als vertraglich vereinbart gilt.

Der Vermieter ist nicht verpflichtet zu tapazieren und zu Streichen.


Der Vermieter kann jedoch diese Pflicht auf den Mieter übertragen. Hier findet aber eine sogenannte Inhaltskontrolle, auf Klauseln statt, die den Mieter unangemessen benachteiligen (könnten).

Die mieterfreundlichen Urteile bezogen sich auf vertragliche Regelungen, die den Mieter verpflichten, Schönheitsreparaturen durchzuführen.

BGH, Urteil vom 18. März 2015 - VIII ZR 185/14, 1. Leitsatz:
"Die formularvertragliche Überwälzung der Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen einer dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung hält der Inhaltskontrolle am Maßstab des § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht stand, sofern der Vermieter dem Mieter keinen angemessenen Ausgleich gewährt."

Ein Mieter soll nicht für Abnutzungen eines Vormieters aufkommen.

In Ihrem Fall haben Sie zwar eine unrevovierte Wohnung angemietet. Sie sind aber nicht verpflichtet, zu tapezieren und zu streichen.

Das Urteil ist daher nicht auf Ihren Fall anwendbar.

Die Genossenschaft beruft sich hier lediglich auf das Gesetz.

Der BGH hat zur Pflicht zur Beseitigung der Tapete augeführt:

"Ob die aus § 546 Abs. 1 BGB folgende Wiederherstellungspflicht des Mieters auch die Entfernung von ihm [...] angebrachter Tapeten umfasst, bedarf keiner Entscheidung. Zustandsverändernde Maßnahmen muss der Mieter jedenfalls dann nicht beseitigen, wenn er sie im Rahmen seiner Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen durchführt [...] [...] Anderenfalls würde der Mieter - die von der Revision befürwortete Anwendbarkeit des § 546 Abs. 1 BGB vorausgesetzt - schlechter gestellt als im Falle der Wirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel, die einen Wiederherstellungsanspruch des Vermieters, wie ausgeführt, von vorneherein" (BGH, Urteil vom 5. April 2006 - VIII ZR 109/05; VIII ZR 152/05).

Ihre Frage ist damit noch nicht höchstrichterlich entschieden.

Sie wurden nicht vertraglich zum Tapezieren und Streichen verpflichtet.
Sie müssen nicht für das Abwohnen von Vormietern aufkommen.
Der Vermieter verlangt "nur" die vertraglich vorgesehene Rückgabe, so wie bei Vertragsbeginn übergeben.

> Auch wenn ich in dieser konkreten Frage zwiegspalten bin, tendiere ich zu einer Pflicht Ihrerseits, die Tapeten zu entfernen, weil sich die Pflicht nicht aus dem Vertrag, sondern aus dem Gesetz ergibt.

Entfernen Sie die Tapeten nicht, könnte die Genossenschaft Ihnen die Kosten auferlegen.

Nichtsdestotrotz sollten Sie auf BGH, Urt. v. 18. März 2015 - VIII ZR 185/14, 1. Leitsatz verweisen und eine einvernehmliche Lösung finden.

Mit freundlichen Grüßen

Peter Eichhorn
Rechtsanwaöt


Bewertung des Fragestellers 02.09.2017 | 19:44


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