15.09.2010 | 15:23
Antwort
von
Rechtsanwalt Lars Liedtke
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Sehr geehrter Fragesteller,
vielen Dank für Ihre Anfrage. Zunächst möchte ich darauf hinweisen, dass dieses Forum lediglich die Funktion hat, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage zu geben. Eine persönliche Beratung/Vertretung kann und soll hierdurch nicht ersetzt werden. Hinzufügen oder Weglassen wesentlicher Tatsachen kann zu einer anderen Beurteilung des Falles führen. Unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsangaben und des von Ihnen gebotenen Einsatzes beantworte ich Ihre Frage wie folgt:
Besteht an einem vermieteten Hausgrundstück eine Bruchteilsgemeinschaft, stellen die vereinnahmten Mietzahlungen sog. Rechtsfrüchte des Grundstücks dar (also finanzielle Vorteile, die aus diesem Grundstück erwirtschaftet werden).
Im Zweifel haben alle Teilhaber der Bruchteilsgemeinschaft gem.
§ 742 BGB gleich große Anteile (hier also i.H.v. jeweils 1/3).
§ 743 I BGB bestimmt, dass jedem Teilhaber ein seinem Anteil entsprechender Bruchteil der Früchte gebührt. Es steht also jedem 1/3 der Mieteinnahmen zu.
An wen ein Mieter seine Zahlungen leisten muss, hängt allein vom Rechtsverhältnis im Außenverhältnis ab. Sind also alle 3 Teilhaber Partei des Mietvertrags, sind sie Gesamtgläubiger, mit der Konsequenz, dass der Mieter nach seiner Wahl an jeden der drei oder auch an alle drei gemeinsam leistet. Ebenso ist es möglich, dass er eine Zahlung auf ein Konto leistet, über das zwei der drei Teilhaber verfügungsbefugt sind.
Das Außenverhältnis ist also nicht maßgeblich für das Innenverhältnis. Im Innenverhältnis ist die Fruchtziehung durch Verwaltungsvereinbarung gem. §§
744,
745 BGB zu regeln. Nach
§ 744 I BGB steht die Verwaltung des gemeinschaftlichen Gegenstands den Teilhabern zunächst einmal gemeinsam zu. Von dieser gemeinschaftlichen Verwaltung kann durch 745 I BGB abgewichen werden, indem durch Stimmenmehrheit eine der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Gegenstands entsprechende ordnungsgemäße Verwaltung beschlossen wird. Die Stimmenmehrheit ist nach der Größe der Anteile zu berechnen. Hat also jeder einen Anteil von 1/2 kann also mit 2 Stimmen beschlossen werden, dass 2 Teilhaber die ordnungsgemäße Verwaltung übernehmen.
Ziehen diese beiden Teilhaber die Miete dann auf ein solches Konto ein, hat der dritte Teilhaber einen Anspruch gegen die übrigen beiden, und zwar nicht etwa gerichtet auf einen seiner Quote entsprechenden Teilbetrag der einzelnen Einnahmen, sondern nur auf seinen rechnerischen Anteil am Ergebnis nach Abzug der ihn anteilmäßig treffenden Lasten, also am Reinertrag (BGH BB 72, 1245).
Ist eine bestimmte Art der Verwaltung weder durch Vereinbarung aller Teilhaber noch durch Mehrheitsbeschluss getroffen, kann jeder Teilhaber nach
§ 745 II BGB eine dem Interesse aller Teilhaber nach billigem Ermessen entsprechende Verwaltung verlangen.
Ich hoffe, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage gegeben zu haben.
