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Gemeinde will Gaststätte bauen, Entzug unserer Existenzgrundlage


| 11.12.2009 10:11 |
Preis: ***,00 € |

Nachbarschaftsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Alexander Sauer



sehr geehrte Damen und Herren,

folgender Fall liegt vor:

2006 haben wir von der Gemeinde ein uraltes Hotel gekauft.

Das ausdrückliche Ziel des Erwerbs war die Wiedereröffnung der alten Gaststätte. Da die Vorschriften für Gaststättenkonzessionen nicht zu unterschätzen sind, haben wir uns bei der Gemeinde rückversichert, daß es auch tatsächlich keine Probleme mit der Konzession geben wird. Die Gemeinde sicherte uns dies zu und wir haben dies im Kaufvertrag notariell festhalten lassen.

In unserem Kaufvertrag steht wörtlich: "....Weiter erklärt der Veräußerer (Die Gemeinde), daß seinerseits eine Zulassung für den Betrieb einer Gaststätte besteht." Ohne zeitliche Begrenzung, ohne sonstige Einschränkungen.

Zudem wurde der Kauf im örtlichen Tagblatt breitgetreten und auch hieraus ging klar hervor, daß wir das Anwesen mit dem erklärten Ziel gekauft hatten, die Gaststätte wieder in Betrieb zu nehmen (Zeitungsausschnitt ist vorhanden).

Zunächst hatten wir geplant, die Eröffnung bereits ein halbes Jahr nach dem Kauf feiern zu können, mussten aber bald feststellen, daß zum einen die Mängel des Hauses viel schwerwiegender waren, als es - selbst nach Prüfung eines Bauingeneurs - ursprünglich den Anschein hatte. Zum anderen stellte sich heraus, daß die Gaststätte in der bisherigen Form nicht wieder in Betrieb genommen werden kann. Umfassende Umbaumaßnahmen sind notwendig, um den heutigen Anforderungen zu entsprechen. Kurz gesagt: Wir sollen aus einem 400 Jahre alten Gebäude einen Neubau machen! Wir tun dies auch, aber alles in Eigenregie, so daß die geplante Eröffnung erstmal auf unbestimmte Zeit verschoben wurde.

Diese Änderung des Sachverhaltes haben wir auch der Gemeinde gegenüber des öfteren dargestellt, ohne irgendwelche eventuellen Ansprüche geltend zu machen (haben wir noch nicht prüfen lassen, wir wissen aber, daß da ein paar Sachen nicht ganz in Ordnung gelaufen sind).

Das mal als Hintergrundínformation.

Nun gehört der Gemeinde ein Inselgrundstück. Das Grunstück war vor dem Kauf Teil des gesamten Anwesens. Die Insel wollte die Gemeinde nicht mit verkaufen, jedoch einen Teil des Ufergrundstücks, weil dort der Parkplatz des Hotels zu finden ist. Das Inselgrundstück wurde somit aufgeteilt. Da an der Insel der Wanderweg und der Bahnhof liegt, haben wir uns für die Insel das alleinige Pacht- und Vorkaufsrecht eintragen lassen, um diese später als Biergarten nutzen zu können. Pacht- und Vorkaufsrecht sind vererbbar und veräußerbar. Einschränkung: Diese Pacht- und Vorkaufsrecht findet nur Anwendung, wenn die Gaststätte betrieben wird. Insofern für uns kein Problem, weil die Insel alleine zum Betreiben nicht interessant ist.
Der verbleibende Teil der Uferzone wurde dabei - dämlicher Weise - nicht miteinbezogen, da er uns aufgrund der geringen Größe als nicht relevant erschien. Und genau hier legt unser Bürgermeister jetzt die Daumenschrauben an!

Kurz nach dem Verkauf wurde die Insel und die Uferzone mit 150.000 Euro saniert (ein Pavillion gebaut, Leitungen für Strom, Wasser und Abwasser verlegt).Er genehmigte einen ortsfremden Gastronom die Aufstellung von Bierbänken und einer Grillhütte auf der Uferzone und verpachtete ihm diese, angeblich saisonweise, wie er uns gegenüber wörtlich behauptet hat. Zudem konnten wir regelmäßig beobachten, daß dieser Gastronom seinen Biergarten auch auf die Insel selbst ausweitet und dort bewirtet. So lange wir nicht geöffnet haben, sind wir dagegen natürlich machtlos.

Nun hat sich aber das Gesundheitsamt beschwert, weil Dixie-Toiletten auf Dauer nicht genehmigt sind. Es müssen fest installierte WCs her. Die Gemeinde will nun deshalb dort ein festes Gebäude errichten inclusive kleinem Kiosk und öffentlichen Toiletten. Kostenvoranschlag: 240.000 Euro!! Das ganze Gebäude soll dann jenem Gastronom dauerhaft verpachtet werden.
Da aber diese Uferzone an unser Grundstück angrenzt, benötigt die Gemeinde hierfür unsere Unterschrift und hat uns deshalb gestern ins Rathaus bestellt.
Wir haben uns die Pläne angesehen und mussten feststellen, daß es sich dabei nicht um einen "kleinen Kiosk" handelt, sondern um eine vollständige Gastronomie inklusive Terrassenanlage über Wasser mit 32 Sitzplätzen (im Plan ist die Aufteilung der Sitzplätze sehr großzügig verteilt - richtig aufgestellt und den Platz ordentlich ausgenutzt bekommt man da locker 50 Sitzplätze rein!).

Wir haben nicht unterschrieben, da wir mit diesem Bau unser eigenes Vorhaben gefährdet sehen. Denn es ist ja nicht so, daß seit dem Kauf nichts dafür getan wurde. Wir stehen selbst kurz davor, einen Teil unserer Gaststätte wieder in Betrieb zu nehmen (inklusive Backshop und Cafe). Wir haben inzwischen die Einrichtung dafür erworben, die Gasträume entkernt und saniert und sehen uns in der Lage, bis April 2010 eröffnen zu können.

Mal ganz abgesehen vom emotionalen Standpunkt aus gesehen(wir fühlen uns von der Gemeinde übers Ohr gehauen und gelinkt), würde für uns dieser Bau folgendes bedeuten:

Da der Wanderweg und der Weg vom Bahnhof in den Ort genau an diesem Bau vorbei führen und erst dann vor unsere Haustüre, bleiben für uns nicht mehr genug Gäste übrig, um uns eine gesichterte Existenz zu bieten. Aufgrund der Infrastruktur und der Größe des Ortes (2000 Einwohner) reicht die Besucherzahl für zwei deutsche Küchen nicht aus.
Unser Ziel, die Insel langfristig als Biergarten zu betreiben, ist mit diesem Bau nonsens und das Pacht- und Vorkaufsrecht hinfällig, da der Biergarten des anderen Gastronoms durchquert werden muß, um auf die Insel zu gelangen.

Die Idee, die Insel als Biergarten zu nutzen, stammt von uns und wurde bereits vor dem Kauf mit dem Makler und dem Bürgermeister hinreichend erörtert und als durchführbar angesehen, sonst hätten wir das Ganze so gar nicht erst vereinbart. Nun weigert sich die Gemeinde aber schon seit 2 Jahren, die Insel selbst an uns für die Gastronomie zu verpachten, obwohl der andere Gastronom zu diesem Zeitpunkt noch gar nicht vor Ort war.
Stattdessen beruft sie sich darauf, daß sie dort ihre "Events" abhalten und Trauungen dort vollzogen werden können (in den drei Jahren gab es auf der Insel nur ein einziges Mal eine Trauung). Die Events sind einmal jährlich ein Open-Air-Konzert mit Bewirtung - natürlich von dem anderen Gastronomen.

Zudem hat die Gemeinde uns kürzlich die Verordnungen zukommen lassen, wie das Ortsbild auszusehen hat. Die Verordnung stammt von 2005 und sieht vor, daß alle Gebäude im fränkischen Baustil zu errichten sind (grob ausgedrückt. Da sind für alles Vorschriften drin, selbst für die Haustüre und die Abstände der Fenster zueinander). Unser Haus und auch die Insel liegen im Ortskern, auf welchem sich diese mehrseitige Verordnung bezieht. Das Gebäude wurde aber gegen jegliche Vorschriften geplant mit Stahl-, Beton- und Glaselementen, ein moderner Flachbau! Diese Planung widerspricht in sämtlichen Gebäudemerkmalen dieser Verordnung. Allein deshalb kann ich meine Unterschrift nicht leisten, weil dieses Vorhaben das gesamte Ortsbild verunstaltet!

So. Bis Mitte nächster Woche muß ich nun meine Verweigerung der Unterschrift schriftlich bestätigen und erläutern.
Nun brauche ich dringend einen Anwalt, der mir

a, sagen kann, ob ich überhaupt eine Chance darauf habe, mit meiner Unterschriftsverweigerung den Bau zu verhindern

b, wenn ja, der mir die schriftliche Erläuterung im "Fachdeutsch" aufsetzt

c, der mich bei weiteren Auseinandersetzungen, die mit Sicherheit noch kommen werden, unterstützt

d, der mir aber auch ehrlich sagt, wenn ein Verweigern der Unterschrift ohne nennenswerte Erfolgsausichten ist.

Ich hoffe, das Honorar reicht aus und es findet sich schnell ein kompetender Anwalt, der mir hier - David gegen Goliath, Bürger gegen Gemeinde - zur Seite stehen kann und will.

Mit freundlichen Grüßen
Galoppi
Sehr geehrter Fragesteller,

ich will Ihre Fragen aufgrund der von Ihnen gemachten Angaben und unter Berücksichtigung der zeitlichen Sperrzeit sowie des finanziellen Einsatzes beantworten:

1. Zunächst wollen Sie wissen, ob durch die Verweigerung der Unterschrift der Bau verhindert werden kann.

Die zu leistende Unterschrift ist keine notwendige Voraussetzung für eine eventuelle baurechtliche Genehmigung. Sollten Sie keine Unterschrift leisten hat dies zunächst nur die Folge, dass das zuständige Bauamt nachbarrechtliche Belange von Amts wegen zu prüfen hat.Insbesondere erhalten Sie für den Fall der Nichtleistung der Unterschrift dann die evtl. erteilte Baugenehmigung zugestellt.

Um das Bauvorhaben zu verhindern, kann dann Widerspruch gegen die Baugenehmigung eingelegt werden und für den Fall dass das Widerspruchsverfahren erfolglos ist dann auch Klage (Verwaltungsgericht) erhoben werden. Der Widerspruch hat allerdings keine aufschiebende Wirkung.

Nichtsdestotrotz kann man sich selbstverständlich schon im Vorfeld über die Beweggründe wegen Nichtleistung der Unterschrift schriftlich äußern.

Ihre rechtliche Einschätzung betreffend des Inselgrundstücks ist zutreffend. Solange Sie den eigenen Gastronomiebetrieb nicht aufgenommen haben, ist ein Vorgehen gegen die Nutzung des über das Uferstück hinausgehenden Inselteils nach den bisherigen Angaben nicht möglich.

Aufgrund Ihrer Schilderung der Gegebenheiten halte ich das Baurecht nicht die primäre Handhabe um Ihre Interessen zu vertreten. Möglich wäre über allgemeine zivilrechtliche Ansprüche gegen das Vorhaben der Gemeinde vorzugehen bzw. eine andere Verhandlungsgrundlage zu schaffen.

Gerade an dieser Stelle möchte ich darauf hinweisen, dass diese erste Beratung nur summarisch aufgrund der gemachten Angaben erfolgen kann. Schadensersatz- und Unterlassungsansprüche gegen die Gemeinde könnten sich aus dem bestehenden Vertragsverhältnis ergeben, wenn sich beispielsweise nachweisen ließe, dass schon damals Pläne bestanden habe einen Konkurrenzbetrieb zu eröffnen, was schon wegen der Wegeführung (wie kommt Kundschaft zu Ihnen) erheblich Ihre Interessen berührt. Die Gemeinde könnte eine Aufklärungspflicht verletzt haben, so dass sich aus §§ 280 I, 311 II, 241 II BGB evtl. Ansprüche ableiten ließen.

Auch könnte evtl. schon ein rudimentärer Gastronomiebetrieb zumindest Ansprüche bezüglich des Inselgrundstücks eröffnen, was evtl. auch Auswirkungen auf die Vertragsverhandlungen der Gemeinde haben kann.

2. Eine schriftliche Stellungnahme kann natürlich nicht aufgrund der bisher gemachten Angaben erfolgen und müsste im Rahmen einer weiteren Beauftragung erfolgen, für die ich gerne zur Verfügung stehe und auch im Rahmen der Kostennote Ihren finanziellen Einsatz für diese erste Online-Beratung in Abzug bringen würde. Die Übernahme einer weiteren Vertretung wäre natürlich möglich.

Völlig aussichtslos dürfte Ihre Interessenlage nicht sein. Jedoch ist die Wahrscheinlichkeit tatsächlich zivilrechtliche Ansprüche begründen zu können mit einem gewissen Risiko verbunden. Ein juristisch abgestimmtes weiteres Vorgehen ist anzuraten, vielleicht auch nur um eine bessere Verhandlungsbasis für evtl. Nachbesserungen seitens der Gemeinde zu erreichen.

Ich weise ausdrücklich darauf hin, dass diese erste Stellungnahme nicht eine ausführliche anwaltliche Beratung nach Prüfung aller erforderlichen Unterlagen ersetzten kann und Informationen die in der Sachverhaltsdarstellung hätten ergänzt werden müssen zu einem abweichenden Ergebnis der juristischen Prüfung führen kann.

Mit freundlichem Gruß
Bewertung des Fragestellers 29.03.2010 | 15:13


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