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Geldwäsche im Rahmen des Wohnungsverkaufs - Nichtigkeit des Verfügungsgeschäfts?


08.11.2014 22:11 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Tamás Asthoff



Guten Abend,

im Rahmen des Verkaufs der von mir gemieteten Wohnung haben 2013 vermutlich mein neuer Vermieter und mein alter Vermieter Geldwäsche betrieben.

Diverse Punkte sprechen dafür, dass mein ehemaliger Vermieter um die illegalen Gelder des Kaufinteressenten wusste oder zumindest es hätte erkennen müssen (durch die BaFin bereits erwiesene wahrscheinliche Vortat, frühzeitiges Ausschalten des zunächst involvierten Maklers, Strohmänner, Überfakturierung einer quasi Schrottimmobilie, als Eigentümer eingesetzter in einem Offshore-Zentrum wohnhafter junger Verwandter, der lediglich studiert und nicht selbst plausibel diese bloße Kapitalanlage finanzieren kann).

Betreffs den neuen Vermieter denke ich, mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit sagen zu können, dass es sich um Geldwäsche handelte.

Meine Frage ist, ob auch das dingliche Geschäft über die Wohnung ex tunc nach zum Beispiel §§ 134, 138 BGB nichtig ist, wenn sich herausstellt, dass die beiden Vermieter Geldwäsche betrieben haben (wenn auch seitens des alten Vermieters vielleicht "nur" fahrlässig, aber eben auch strafrechtlich relevant).

Für mich ist dies relevant, da mir der neue Vermieter - wie ich anderweitig erfahren habe im Wesentlichen zu Modernisierungszwecken - recht aggressiv vorgehend kündigen möchte. Wenn er nicht Eigentümer geworden ist, hätte er kein Kündigungsrecht.

Für Rechtsprechung hierzu oder Quellen wäre ich dankbar.

Ihre Antwort muss nicht ausführlich sein, juristisch ist mir nur dieser enge Sachverhalt über die Nichtigkeit des Verfügungsgeschäfts unklar.

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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Bei einem Kauf einer Wohnimmobilie ist es notwendig, dass der Kaufvertrag notariell beurkundet wird. Wenn solch eine Beurkundung vorliegt, ist der Vertrag auch wirksam. Oft stellt sich das Problem bei sog. Scheingeschäften, in denen ein niedrigerer Kaufpreis beurkundet wird, um Gebühren zu sparen. Der Formmangel wird mit der Auflassung geheilt.

Strafrechtliche Gesichtspunkte haben für den zivilrechtlichen Eigentumsübergang, der letztlich im Grundbuch eingetragen wird, keine Bedeutung. Im Grundbuch entsteht ein sog. "öffentlicher Glaube", bis dieser ggf. berichtigt wird. Aus welchen Quellen der Kaufpreis jedoch stammt, hat dafür zunächst keinerlei Bedeutung. Erst wenn der Kaufvertrag angefochten wäre, wären Gedanken daüber zu verlieren, wie das Verfügungsgeschäft zu behandeln ist. Aufgrund des Abstraktionsgrundsatzen bleibt dessen Gültigkeit unberührt.

So entschied auch der BGH, dass eine Bestechung gegebenfalls einen Kaufvertrag unwirksam macht, aber nicht die Übereignung! (Bundesgerichtshof Urteil vom 9. Mai 2014 - V ZR 305/12)

Dies ist richtig und folgt aus 134 BGB . Dieser Paragraph ordnet an: "Ein Rechtsgeschäft, das gegen ein gesetzliches Verbot verstößt, ist nichtig, sofern sich nicht aus dem Gesetz ein anderes ergibt".

Die Übereignung verstößt aber nach dem Abstraktionsgrundsatz-auch im Fall der Geldwäsche- nicht gegen gegen ein Verbot.

Wenn Ihr neuer Eigentümer also im Grundbuch eingetragen ist, dann wird er es dort auch zunächst bleiben. Eine Modernisierung berechtigt den Vermieter nicht ohne weiteres zu einer vereinfachten Kündigung. Allerdings gibt es in diesem Feld immer wieder Probelem, da die Modernisierung oft eine Mieterhöhung nach sich zieht. Dann haben Sie ein vereinfachtes Kündigungsrecht.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
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