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Gekauft wie gesehen


22.04.2013 08:30 |
Preis: ***,00 € |

Kaufrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt AWR Anwaltskanzlei Aljoscha Winkelmann




Sehr geehrte Damen und Herren,

wir haben vor 10 Jahren unser altes Haus ( Baujahr 1970) gekauft. Ein Jahr später hatten wir Hochwasser im Keller, das gleiche dann nochmal 2006. Ich hab dann die Rückschlagklappe repariert und seit dem war das Problem weg.

Jetzt haben wir das Haus verkauft. Der neue Eigentümer hat sich dann nach dem Kauf einen Handwerker genommen. Dieser behauptet nun das das Abflußsystem im Keller nicht mehr Zeitgemäß ist und erneuert werden muss. Wir sollen die Kosten von ca. 2500,-€ tragen, da wir beim Hauskauf das Hochwasser verschwiegen hätten. Ich hab vielleicht beim Hausverkauf wirklich nicht mehr an das frühere Problem mit der Rückschlagklappe gedacht. Angeblich hat sich der neue Eigentümer mit unseren alten Nachbarn unterhalten und dieser hätte Ihm erzählt das wir unser letztes Hochwasser vor 2 Jahren hatten, was aber nicht stimmt.

Jetzt meine Fragen muss ich die neue Rückschlagklappe bezahlen, obwohl ich nicht weiß /wusste das das Ding kaputt ist, bei uns hat das System reibungslos funktioniert, oder kann ich mich auf die Klausel gesehen wie gekauft berufen. Ich möchte meinen ersten Rechtsstreit wirklich vermeiden. Danke schon mal im voraus
Trifft nicht Ihr Problem? Wir haben 34 weitere Antworten zum Thema:
22.04.2013 | 10:26

Antwort

von

Rechtsanwalt AWR Anwaltskanzlei Aljoscha Winkelmann
98 Bewertungen
54/13

Sehr geehrte Fragestellerin/sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Frage
Gekauft wie gesehen

22.04.2013 08:30 | Preis: 30,00 € |
Generelle Themen

beantworte ich unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes und nach den mir vorliegenden Informationen wie folgt:

Ob Ihnen die Klausel „Gekauft wie gesehen" weiterhilft, ist fraglich. Denn für einen solchen Haftungsausschluss ist es grds. nötig, im Vertrag festzuhalten, dass die gegenwärtige Beschaffenheit des Kaufobjektes die vertraglich vereinbarte Beschaffenheit des Kaufobjektes darstellt. Außerdem ist es ratsam, beim Verkauf einer gebrauchten Immobilie zusätzlich einen entsprechenden AUSSCHLUSS DER SACHMÄNGELHAFTUNG aufzunehmen [vgl. Lambert-Lang (u.a.), Handbuch der Grundstückspraxis
• Teil 2: Vertragsgestaltung bei Grundstücksgeschäften
• Abschnitt 1: Systematischer Teil
• B. Vertragsgestaltung /I. Vertragsgegenstand /1. Grundstück/Rn 18-19]. Ich gehe davon aus, dass dies so NICHT in Ihrem Vertrag erfolgt ist, da Sie dies nicht erwähnt haben. Auch wird in der Rechtsprechung davon ausgegangen, dass von diesem Ausschluss nur solche Mängel umfasst sind, die bei einer ordnungsgemäßen Besichtigung ohne Zuziehung eines Sachverständigen wahrnehmbar sind (allerdings wird diese Klausel im Grundstücks-Kaufverträgen seltener verwendet, sondern eher beim Gebrauchtwagenverkauf). Jedenfalls kann bei einem Abwassersystem nicht bejaht werden, dass Schäden an diesem (bzw. dessen Veralterung) ordnungsgemäßen Besichtigung ohne Zuziehung eines Sachverständigen wahrnehmbar sind.

Nach § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB ist eine Sache frei von Sachmängeln, wenn sie bei Gefahrübergang die vereinbarte Beschaffenheit hat. Mangels Beschaffenheitsvereinbarung ist die Frage des Vorliegens eines Mangels danach zu beurteilen, ob die Sache für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung geeignet ist, sonst, wenn sie sich für die gewöhnliche Verwendung eignet und eine Beschaffenheit aufweist, die bei Sachen der gleichen Art üblich ist und die der Käufer nach der Art des Sache erwarten kann (§ 434 Abs. 1 Satz 2 BGB).

Unproblematisch ist meist der Fall, dass bei Vertragsschluss die Beschaffenheit der Immobilie im notariellen Kaufvertrag geregelt ist. Von der Beschaffenheit des Kaufgrundstücks umfasst sind etwa Größe und Wohnfläche, Alter und Ausstattung eines Gebäudes, Vorhandensein oder Fehlen von Baugenehmigungen und die Bebaubarkeit, Baumängel und Ertragsfähigkeit. Die Vereinbarung bestimmt darüber, ob der Kaufgegenstand frei von Sachmängeln ist oder nicht, wobei es in der Praxis des Immobilienkaufs aber an einer Eigenschaftsvereinbarung meist fehlt (vgl. . Lambert-Lang (u.a.), Handbuch der Grundstückspraxis, s.o., • Teil 3: Vertragsstörungen bei Grundstücksgeschäften
• B. Rechte des Käufers bei Mängeln /Rn 506).
Auch bei Ihnen dürfte eine solche wohl nicht erfolgt sein.
Hier ist somit die Frage von Bedeutung, ob das Abwassersystem für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung geeignet ist. Bei der Beantwortung dieser Frage kommt es, darauf an, ob die Abwasserleitung funktioniert (vgl. dazu auch
Brandenburgisches Oberlandesgericht 4. Zivilsenat
Entscheidungsdatum: 31.05.2006
Aktenzeichen: 4 U 216/05
Dokumenttyp: Urteil
Rn. 75).

Dies scheinen sie ja, sie sind wohl nur veraltet.

Auch ist maßgebend, ob der Käufer wusste, dass das Haus im Jahr 1970 errichtet worden ist. Falls ja, dürfte ihm bewusst sein, dass es auch ein altes Abwassersystem haben kann.

Insbes. Sollten Sie die Zahlung der Kosten für die neue Rückschlagklappe verweigern, bevor Sie wissen, ob diese überhaupt kaputt ist, da sie bei Ihnen ja (nach der von Ihnen erfolgten Reparatur) ja „reibungslos funktioniert" hat.

Sollte er Ihnen also innerhalb der Gewährleistungsfrist nicht nachweisen können, dass die Rückschlagklappe nicht funktioniert bzw. das Abwassersystem defekt ist, sollten Sie die Gewährleistung verweigern.

Um einen Rechtsstreit zu vermeiden können Sie jedoch eine Kostenteilung vereinbaren, sollte dies dann aber „ohne Anerkennung einer Rechtspflicht und ohne Präjudiz für die Sach- und Rechtslage" vornehmen..


Ich hoffe, Ihnen mit meinen Ausführungen einen ersten Überblick verschafft zu haben.
Gerne stehe ich Ihnen für eine noch umfangreichere Beratung zur Verfügung. Bitte kontaktieren Sie mich dazu über die in meinem Profil genannte Rufnummer bzw. E-Mail-Adresse.

Ich weise abschließend darauf hin, dass die Beantwortung Ihrer Frage ausschließlich auf Grundlage Ihrer Schilderung erfolgt. Die Antwort dient lediglich einer ersten rechtlichen Einschätzung, die eine persönliche und ausführliche Beratung durch einen Rechtsanwalt in den seltensten Fällen ersetzen kann. Das Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben kann möglicherweise zu einer anderen rechtlichen Beurteilung führen. Eine endgültige Einschätzung der Rechtslage ist nur nach umfassender Sachverhaltsermittlung möglich.
Letztlich weise ich darauf hin, dass der Umfang meiner Beratung ebenfalls durch die zwingenden gesetzlichen Vorgaben des § 4 RVG begrenzt ist.

Mit freundlichen Grüßen
Aljoscha Winkelmann (Rechtsanwalt)


ANTWORT VON
Rechtsanwalt AWR Anwaltskanzlei Aljoscha Winkelmann
Münster

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