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Gebühren für Pfandwechsel bei Immobilien-Darlehen


| 15.12.2004 18:23 |
Preis: ***,00 € |

Anwaltsrecht, Gebührenrecht



Ich habe mein Haus verkauft und möchte einen Teil meiner Hypotheken kündigen sowie den anderen Teil durch eine von mir neu erworbene Wohnung besichern und weiter fortsetzen lassen. Nun möchte meine Bank etliche Tausend Euro Gebühren erheben...

Zum einen Vorfälligkeitsentschädigungen für die Hypotheken / Darlehen, die ich kündigen möchte...
... und zum anderen 1% Verwaltungsgebühren auf die Restschuld, die durch Pfandwechsel neu abgesichert werden soll.
Insbesondere von den Pfandwechsel-Gebühren war ich überrascht, weil ich noch nie davon gehört habe. Die Preisliste der Bank, die mir die Kundenberaterin zur Begründung vorlegte, war aus dem März 2004 und ist bspw. auf deren WebSite nirgendwo zu finden. Meine Darlehens- / Hypotheken-Verträge sind aber schon zig Jahre alt.

Frage: Kann die Bank die Gebühren einfach aktuell festsetzen oder muss sie sich im Zweifel an die Gebühren halten, die zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses gültig waren?
Sehr geehrter Fragender,

der Gläubiger hat gem. § 490 Absatz 2 BGB (siehe unten) nur in dem Fall einen Anspruch auf die Vorfälligkeitsentschädigung, wenn der Schuldner das Darlehen kündigt.

Einen entsprechenden Anspruch sieht das Gesetz für den Austausch einer Sicherheit nicht vor. Insoweit entsteht dem Gläubiger - über den Mehraufwand hinaus - auch kein Schaden.

Diesen Mehraufwand in der Weise zu pauschalieren, dass 5 % der Valuta als Bearbeitungsgebühr zu zahlen ist, dürfte meines Erachtens nach § 308 Ziffer 7 BGB unwirksam sein.

Dies gilt umsomehr, als das der Gläubiger verpflichtet ist, einem Sicherheitentausch zuzustimmen, sofern die neue Sicherheit zumindest forderungsdeckend bzw. gleichwertig wäre.

Ich hoffe, Ihnen mit dieser Auskunft weiter geholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen
Kai Breuning
- Rechtsanwalt -




Der Darlehensnehmer kann einen Darlehensvertrag, bei dem für einen bestimmten Zeitraum ein fester Zinssatz vereinbart und das Darlehen durch ein Grund- oder Schiffspfandrecht gesichert ist, unter Einhaltung der Fristen des § 489 Abs. 1 Nr. 2 vorzeitig kündigen, wenn seine berechtigten Interessen dies gebieten. Ein solches Interesse liegt insbesondere vor, wenn der Darlehensnehmer ein Bedürfnis nach einer anderweitigen Verwertung der zur Sicherung des Darlehens beliehenen Sache hat. Der Darlehensnehmer hat dem Darlehensgeber denjenigen Schaden zu ersetzen, der diesem aus der vorzeitigen Kündigung entsteht (Vorfälligkeitsentschädigung).

Nachfrage vom Fragesteller 16.12.2004 | 08:59

Vielen Dank für Ihre schnelle Antwort. Ich habe noch eine Nachfrage:

Mir ist a) nicht klar, wie Sie aufgrund meiner Schilderung auf "5 Prozent der Valuta" kommen und b) möchte ich präzisierend (siehe meine ursprünglich gestellte Frage) zu den 1 Prozent Pfandwechsel-Gebühren nachfragen, ob die Bank verpflichtet ist, sich an ihre bei Vertragsabschluss gültige Peisliste zu halten oder einfach die aktuell gültige, mir bisher nicht bekannt gewesene Preisliste aus dem Jahr 2004 "aus dem Ärmel zaubern" kann / darf?

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 16.12.2004 | 12:21

Sehr geehrter Nachfragender,

Ihre Frage hinsichtlich der "5 Prozent" ist berechtigt. Die Antwort ist einfach: Es liegt ein bedauerlicher Tippfehler vor.

Selbstverständlich geht es um die von Ihnen benannte 1 Prozent Gebühr. Aber ich halte auch ein Prozent für recht stattlich. Sie schreiben, dass Sie mehrere Hypotheken haben. Unterstellt Sie würden Darlehen in Höhe von EUR 25.000 umschulden wollen, dann wäre dies noch aktzeptabel. Wenn Sie jedoch EUR 250.000 auf eine andere Sicherheit übertragen, dann fällt für denselben Vorgang eine Gebühr in Höhe von EUR 2.500 an, obwohl der administrative Aufwand nicht im selben Verhältnis steigt.

Da eine AGB immer abstrakt und nicht am konkreten Fall geprüft wird, ist meiner Meinung die Regelung abstrakt unwirksam.

Hinsichtlich der Änderung der Preisliste (die eine wirksame AGB voraussetzen würde), hängt es davon ab, ob die AGB auf die jeweils gültige Preisliste bezug genommen hat, Ihnen die AGB ausgehändigt worden waren und ob Sie in die neue Preisliste jeweils ohne Aufwand Einsicht nehmen konnten.

Hierbei möchte ich Anmerken, dass mir der Sinn der Preisliste nicht ersichtlich ist, wenn Sie schreiben, dass Sie eine Gebühr in Höhe von 1 % auf die Restschuld zahlen sollen. Die Höhe der Gebühr ergibt sich dann rechnerisch. Einer Preisliste bedarf es nicht. Falls die Gebühr anders berechnet werden soll, sollten Sie mir den entsprechenden Passus noch einmal per Mail oder per Fax senden, damit etwaige Missverständnisse ausgeschlossen werden können.

Mit freundlichen Grüßen
Kai Breuning

Bewertung des Fragestellers 25.10.2009 | 08:01


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