Gartennutzung/Gartenpflege im Mehrparteien-Mietshaus

Antwort

von
Rechtsanwalt Diplom - Jurist (Universität Augsburg) Michael Kohberger
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Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

vielen Dank für die Anfrage über das Online Portal frag-einen-anwalt.

Vorweg möchte ich Sie darauf aufmerksam machen, dass dieses Forum dafür angedacht ist, einen ersten Eindruck zu der Rechtslage zu vermitteln.

Durch Weglassen oder Hinzufügen von wesentlichen Tatsachen kann die Beurteilung Ihres Anliegens anders ausfallen.

Auf Grundlage Ihrer Angaben beantworte ich die Frage(n) weiter wie folgt:

1)

a) Bei Einfamilienhäusern gilt der Grundsatz, dass der Garten als mit vermietet gilt, solange nicht ausdrücklich etwas anderes vereinbart ist (OLG Köln 19 U 132/93). Bei Mehr-Familienhäusern darf der Mieter den Garten grundsätzlich nur nutzen, wenn ihm laut Mietvertrag der Garten oder ein Teil des Gartens mit vermietet wurde oder wenn der Garten allen Mietern zur Verfügung steht.

Vorliegend stand der Garten den Mietern über Jahre zur Verfügung. Es wurde jedoch versäumt, die Nutzung und die Pflege des Gartens im Mietvertrag konkret festzuhalten.

b) Auch wenn in dem Mietvertrag kein Passus zur Regelung der Gartennutzung enthalten ist, so haben die Vermieter die bisherige Nutzung des Gartens viele Jahre jedenfalls geduldet.

Man könnte deshalb annehmen, dass deshalb der Mietvertrag stillschweigend geändert und auf den Garten erweitert worden ist! Allerdings gibt es so etwas wie ein "Gewohnheitsrecht" zur Gartennutzung nicht.

c) Es spricht daher Einiges dafür, mit der Erbengemeinschaft eine gütliche Lösung zu suchen und das Ganze dann auch im Mietvertrag festzuhalten.

aa) Die Verwaltung des Nachlasses steht dabei den Erben gemeinschaftlich zu. Jeder Miterbe ist den anderen gegenüber verpflichtet, mitzuwirken (§ 2038 BGB). Die Erbengemeinschaft kann dabei intern festlegen, wer die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums übernehmen soll.

bb) Eine schriftliche Regelung der Gartennutzung und Gartenpflege läge wohl auch im Interesse der Erbengemeinschaft, zumal man bei der Gelegenheit auch eine konkrete Vereinbarung hinsichtlich der Gartenpflege denken könnte.

2)

Dies voraus geschickt nehme ich zu Ihren Fragen zusammenfassend wie folgt Stellung:

a)Dürfen wir mit der Gartenpflege verfahren wie bisher? Ist für die weitere Nutzung (Grillen, Sonnen, Wäsche aufhängen etc.) tatsächlich erst noch ein Vertrag erforderlich?

Wie oben ausgeführt macht es Sinn Gartennutzung und Gartenpflege im Mietvertrag konkret zu regeln.

Grund zu einer Mieterhöhung gibt dies nicht, zumal mit der Nutzung wohl auch die Pflege des Gartens einher gehen wird.

b) Ist es zulässig nur einem einzigen Mieter die bisher geduldete Nutzung zu untersagen?

Man könnte z. B. auch an eine Regelung denken, in der ausschließlich den Mietern der Erdgeschosswohnung die Nutzung und Pflege des Gartens zukommt. Dies wäre nicht unüblich.

Grillen im Garten ist im Rahmen einer Gartennutzung grundsätzlich erlaubt (LG Stuttgart 10 T 359/96; AG Bonn 6 C 565/96). Dass gegenüber der Tochter der Nachbarin ausgesprochene Verbot, das Zwergkaninchen nicht über den Gemeinschaftsgarten laufen zu lassen, könnte im Übrigen schicknös sein (§ 226 BGB). Sollte man wieder zusammen finden, so werden die Nachbarn in einem typischen Wohngebiet gegen eine Gartenfest nichts einwenden können (LG Frankfurt 2/21 O 424/88).

c) Sind alle bisherigen mündlichen Zusagen und Vereinbarungen nun einfach hinfällig?

Nein.

Allerdings könnten Sie bei einer streitigen Auseinandersetzung mündlich getroffenen Vereinbarungen nur schwer bewiesen werden. Zudem gibt es kein Gewohnheitsrecht zur Gartennutzung.

Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen hier im Rahmen einer Erstberatung ohne Kenntnis aller Umstände keinen abschließenden Rat geben kann. Bei Unklarheiten benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.

Ich hoffe, Ihnen eine erste hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben.

Mit freundlichen Grüßen