16.07.2012 | 14:49
Antwort
von
Rechtsanwältin Ulrike Müller-Guntrum
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Sehr geehrter Ratsuchender,
vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich anhand des von Ihnen geschilderten Sachverhalts im Rahmen einer Erstberatung gerne wie folgt beantworten möchte:
Ich gehe davon aus, dass Ihnen und Ihren übrigen Nachbarn im Haus (sofern weitere vorhanden sein sollten) die Nutzung des Gartens vertraglich im gleichen Umfang zur Mitbenutzung erlaubt wurde.
Ob die Nachbarin, die den Garten alleine nutzt, eine schriftliche oder nur mündliche Vereinbarung mit dem Vermieter hat, ist nicht entscheidend. Verträge/einzelne Abreden können sowohl mündlich als auch schriftlich geschlossen werden. Maßgebend ist damit alleine, dass der Vermieter dieser Nachbarin das Recht zur Gartennutzung eingeräumt hat. Diese mündliche oder schriftliche Vereinbarung berechtigt die Nachbarin zur Nutzung des Gartens. Ob dieser Nachbarin dabei auch die alleinige Nutzung zugesagt wurde, ist zunächst für Sie unerheblich. (Ggf. könnte diese Nachbarin wegen Nichtgewährung der alleinigen Nutzung dann Gewährleistungsansprüche gegen den Vermieter geltend machen.) Das Nutzungsrecht der Nachbarin tangiert aber nicht Ihre vertraglichen Ansprüche gegenüber dem Vermieter. Generell haben Sie nämlich ebenfalls aufgrund der Nutzungserlaubnis im Mietvertrag einen Anspruch auf Nutzung des Gartens.
Dieses wäre zum einen jedoch dann nicht der Fall, wenn Sie ausdrücklich auf die Nutzung verzichtet hätten, was ich nicht annehme. Weiterhin könnte Ihr Recht auf Mitbenutzung aufgrund von Gewohnheitsrechts oder aufgrund von Treu und Glauben beeinträchtigt sein, wie auch der Vermieter behauptet. Eine alleinige Nutzung aufgrund Gewohnheitsrechts erfordert jedoch eine lange dauernde tatsächliche Übung. Hinzukommen muss die Überzeugung der beteiligten Verkehrskreise, durch die Einhaltung der Übung bestehendes Recht zu befolgen. Eine Übung zwischen lediglich zwei Nachbarn erfüllt diese Voraussetzung nicht. Maßgebend sind hierfür stets alle Einzelfallumstände. Insoweit ist erheblich, seit wann auch Sie und die übrigen Mieter, sofern vorhanden, in den Haus wohnen, wann mit Ihnen und den übrigen Mietern die vertragliche Nutzung des Gartens vereinbart wurde und wie Sie sich und die übrigen Mieter sich in Bezug auf die Gartennutzung seitdem verhalten haben.
Es wird dem Vermieter jedoch m.E. schwer möglich sein, dass Gewohnheitsrecht darzutun. Hierfür obliegt dem Vermieter zudem die Beweislast.
In Betracht kommt für Sie auch eine Mietkürzung aufgrund der Nichtgewährung der Gartennutzung.
Ihre Chancen erachte ich also als recht gut, die Nutzung von Garten und Kellertreppe durchzusetzen. Allerdings sollten Sie bedenken, dass ein gestörtes Nachbarschaftsverhältnis ebenfalls sehr belastend sein kann. Insofern erscheint eine einvernehmliche Lösung, sofern möglich, vorzugswürdig.
Ich hoffe ich konnte Ihnen einen guten ersten Einblick in die Rechtslage vermitteln. Bei verbleibenden Unklarheiten stehe ich Ihnen selbstverständlich im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion zur Verfügung.
Abschließend möchte ich Sie noch auf Folgendes hinweisen: Die von mir erteilte rechtliche Auskunft basiert ausschließlich auf Ihnen Sachverhaltsangaben. Bei meiner Antwort handelt es sich lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes, die eine vollumfängliche Begutachtung des Sachverhalts nicht ersetzen kann.
Mit freundlichen Grüßen
Nachfrage vom Fragesteller
17.07.2012 | 08:28
Sehr geehrte Frau Müller-Guntrum,
vielen Dank für Ihre ausführliche Antwort, jedoch muss ich noch mal nachfragen. Es ist so, dass die 3. Partei im Haus (insg. drei Parteien) auch Gartennutzung im Mietvertrag stehen hat,aber kein Interesse an einer Nutzung hat (wohnt seit ca. 8 Jahren dort). Eine Verzichtserklärung gibt es aber nicht. WIr sind letztes Jahr eingezogen, haben im ersten Jahr den Garten nicht genutzt, da wir einfach noch mit anderen Dingen beschäftigt waren. Der Mieter im Erdgeschoss wohnt seit ca. 35-40 Jahren dort. Gartennutzung wurde mit Abschluss des Mietvertrages vereinbart (gilt nicht für den Mieter im EG), allerdings wurden wir auf den "schwierigen" Mieter im Erdgeschoss hingewiesen, der den Garten z.Zt. alleine nutzt. Mit zwei Kindern ist es für uns aber doch sehr erheblich, den Garten nutzen zu können.
Wie sehen also unsere Chancen aus, wie können/sollen wir denn den Garten(-teil) in "Beschlag" nehmen? Können wir einfach hineingehen und fertig? Verletzte ich damit ggf. irgendwelche Persönlichkeitsrechte o.Ä.? Wer muss/kann denn gegen wen ggf. klagen? Um eine Mietminderung geht es uns in erster Linie nicht.
Vielen Dank und mit freundlichen Grüßen
Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt
17.07.2012 | 09:22
Sehr geehrter Ratsuchender,
es ist verständlich, dass die Gartennutzung für Ihre Kinder wichtig ist.
Nach Ihren ergänzenden Darstellungen sehe ich Ihre Erfolgsaussichten weiterhin als gut an. Ihr Vermieter hat Ihnen trotz des angeblichen Gewohnheitsrechts des schwierigen Mieters dennoch die Gartennutzung erst kürzlich (vor ca. 1 Jahr) vertraglich schriftlich zugesagt. Auch eine anderweitige mündliche Abrede, die den Vorrang genießen würde, besteht aufgrund der bloßen Mitteilung, es gäbe einen schwierigen Mieter, nicht. Bereits dieser Umstand spricht gegen das Bestehen eines angeblichen Gewohnheitsrechts.
Ihr Recht können Sie auch ohne Beschreiten des Rechtswegs durchsetzen, indem Sie den Garten tatsächlich nutzen. Eine vorherige schriftliche Ankündigung bzw. Bitte um Absprache erscheint dennoch ratsam, damit die Situation nicht eskaliert. Eine Verletzung von Persönlichkeitsrechten erscheint dann nicht möglich. Klagen müssten Sie gegen den, der Ihnen die Ausübung Ihres Rechtes verwehrt, sprich der Ihnen die Nutzung verwehrt.
Ich wünsche Ihnen eine friedliche Einigung und verbleibe mit freundlichen Grüßen
