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Gartennutzung, Gartenpflege, Kündigung mündlicher Vereinbarungen


12.11.2004 21:22 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe eine Frage zum Thema Gartennutzung:

Es handelt sich um ein Drei-Familien-Haus. Als Eigentümer bewohne ich eine Wohnung im 2. Stock, die beiden anderen Wohnungen sind vermietet. Das Erdgeschoß hat eine Terasse (etwas erhöht mit mehreren Stufen hinab in den hinteren Garten) und der 1. Stock verfügt über einen Balkon in den hinteren Garten. Keiner Mietpartei ist schriftlich eine Gartennutzung oder Gartenmitnutzung gestattet. Ich nutze den hinteren Garten, auch weil zu meiner Wohnung kein Balkon gehört. Durch den Vorgarten laufen alle durch, von daher werden diese Garten-Pflege-Kosten umgelegt, der Hintergarten ist durch Türen abgetrennt. Die Gartenpflege wird seit Einzug vom Mieter im Erdgeschoß ausgeführt. In den Jahren zuvor habe ich dies immer erledigt. Weiter bot der Mieter an, auch den hinteren Garten mitzupflegen, wenn er diesen im Gegenzug auch (so lange) mitnutzen könnte. Weil ich in den letzten beiden Jahren nur sehr wenig Zeit hatte, bin ich hierauf eingegangen.

Da mir der Stil seiner Gartengestaltung nicht gefällt und vor allem da ich mich mit dem Mieter zwischenzeitlich mehr oder weniger zerstritten habe, möchte ich jetzt nicht mehr, das er den hinteren Garten auch benutzt. Ich würde diese mündliche Vereinbarung also gerne wieder beenden. Ebenfalls würde ich aus den gleichen Gründen gerne die Vereinbarung für den Vordergarten kündigen. Als ich dem Mieter dies schon mal angedeutet habe, hat er nur von oben herab geantwortet, das der hintere Garten zu seiner Wohnung gehören würde und das ich mich schon an den mündlichen Vertrag halten müßte. Mittlerweile wurden dort nach und nach Beete angelegt, Wände und Geländer gestrichen, ein verwittertes Zelt aufgebaut, Bewegungsmelder installiert, alles ohne vorher zu fragen.

Wie verhält es sich mit mündlichen Verträgen, wie sollen diese überhaupt kontrolliert werden? Hinterher kann ja jeder viel behaupten, weil er das eine falsch verstanden und das andere vergessen hat. Wie sollte ich am besten vorgehen, um diese Gartenmitnutzung als auch die Gartenpflege am einfachsten wieder zu beenden? Ich hoffe es bedarf hierzu keiner besonderen Gründe? Wie gesagt, es gibt zu beidem nichts schriftliches, außer das in allen Mietverträgen ein geringer monatlicher Betrag für Gartenpflege ausgewiesen ist.

Vielen Dank im Voraus und viele Grüße
Sehr geehrter Fragender,

grundsätzlich sind Verträge durchaus mündlich möglich. Beweisschwierigkeiten sind damit offensichtlich verbunden. Dies wird im Gesetz in der Weise geregelt, dass derjenige, der eine bestimmte vertragliche Regelung behauptet, diese nötigenfalls beweisen muss. Hierzu kommt im Zweifelsfall Zeugenbeweis oder Vernehmung der Gegenpartei in Betracht.

In Ihrem konkreten Fall bedeutet das, dass Sie zunächst an die Vereinbarung über die Gartennutzung gebunden sind.

Jedoch bin ich der Auffassung, dass man hier Gartennutzung von Gartenumgestaltung unterscheiden muss.

Aus diesem Grund würde ich Ihnen empfehlen, dem Mieter eine Frist zu setzen, in der er den ursprünglichen Zustand (ohne Beete) wieder herzustellen hat. Gleichzeitig würde ich ankündigen, dass Sie auf Kosten des Mieters die Umgestaltung rückgängig machen würden, wenn er dies innerhalb der Frist nicht selbst vornimmt.

Angesichts der Tatsache, dass jetzt der Winter vor der Tür steht, sollte für Gartenarbeiten jedoch ein Termin im Frühjahr (z.B. 15.05.2005) gesetzt werden. Nach Ablauf der Frist könnten Sie dann einen Garten- und Landschaftsbaubetrieb mit dem Rückbau beauftragen und die Kosten vom Mieter verlangen.

Sie werden jedoch auch weiterhin zunächst nicht verhindern können, dass der Mieter den Garten nutzt, d.h. auf der Wiese eine Liege aufstellt, grillt oder spielt.

Ich hoffe, Ihnen mit dieser Einschätzung weiter geholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen
Kai Breuning
- Rechtsanwalt -

Nachfrage vom Fragesteller 12.11.2004 | 22:39

Als Nachtrag: Ich habe die Vereinbarung der Gartenpflege eher unabhängig vom Mietvertrag gesehen. Vergütung für den vorderen Bereich erfolgt finanzieller Art, Vergütung für den hinteren Bereich in Form der Gartenmitnutzung. Ist es denn nicht möglich die Gartenpflege wieder selber zu übernehmen, einen externen Gärtner müßte ich doch auch nicht ewig beschäftigen?! Vielen Dank!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 13.11.2004 | 17:49

Zwar ist es richtig, dass Sie einen Gärtner nicht ewig beschäftigen müssten. Aber bei der Klärung der Frage, ob hier ein Dienst- oder Werkvertrag hinsichtlich der Gartenpflege vorlag oder ob die Nutzung des Gartens aus in den Mietvertrag einbezogen wurde, kommt es nach allgemeinen Regeln darauf an, wie der Empfänger Ihrer Erklärung (also der Mieter) die Erklärung verstehen durfte.

Ich bin mir absolut sicher, dass er behaupten und ggf. vor Gericht auch damit durchkommen wird, dass er keinen Dienstvertrag als Gärtner abschließen wollte, sondern dies im Rahmen seines Mietvertrages übernommen hat. Nach allem, was Sie bislang geschrieben haben, könnten Sie dies nicht wiederlegen.

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