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Gartenhaus Lage& Dachüberstand (Hessen)


17.12.2013 12:21 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwältin Silke Jacobi



Hallo,

folgender Sachbestand:

wir haben im Jahr 2009 unseren Garten (Hessen) von einem Architekten planen lassen und die Planung umfasst auch die Lage eines Gartenhauses. Diese Planung wurde im Jahr 2010 umgesetzt und führt zu folgenden Problemen:

• das Gartenhaus (< 30cm3) steht weder auf der Grenze noch werden 3m zum Nachbarn eingehalten (es steht diagonal zum Grenzverlauf).
• an einer Spitze ragt der Dachüberhang des Hauses ca.10-20cm in das Grundstück des Nachbarn hinein.

Nun fordert der Nachbar, dass das Gartenhaus umgesetzt wird und auf die Grenze gesetzt wird. Problematisch ist hierbei, dass das Gartenhaus nach hinten hin einen Dachüberhang von ca.30cm besitzt.

Folgende Fragen:

1. Kann der Nachbar aufgrund des in sein Grundstück hineinragenden Dachüberhangs die Umsetzung des Hauses fordern? M.E. hätte er dies nach §912 BGB sofort fordern müssen (d.h. 2010).

2.Kann der Nachbar aufgrund der Lage des Gartenhauses (keine Grenzbebauung und kein 3m Abstand) die Umsetzung fordern?

3. Wenn ich das Haus umsetzen muss und als Grenzbebauung errichte, wie verhält es sich mit den Dachüberhang? Muss das Dach auf der Grenze verlaufen (da dieses ja nicht auf das Grundstück des Nachbarn ragen darf) oder stellt der nach hinten gerichtete Dachüberhang ein generelles Problem dar?

4. Kann die die evtl. anfallenden Kosten der Umsetzung beim Gartenbauarchitekten als Schadensersatz einfordern? Als ‚Experte‘ hätte er die Problematik m.E. kennen müssen.

Vielen Danke für die Antwort im Voraus.

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Sehr geehrte(r) Ratsuchend(r),

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage der von Ihnen mitgeteilten Informationen im Rahmen einer rechtlichen Ersteinschätzung beantworten möchte. Bitte beachten Sie, dass diese Beratung eine tiefergehende anwaltliche Prüfung nicht ersetzen kann oder soll. Durch das Hinzufügen oder Weglassen von Informationen, mögen diese zunächst auch unwesentlich erscheinen, kann sich die rechtliche Beurteilung u. U. noch drastisch verändern.

Fragen 1 und 2)
Ob der Nachbar jetzt noch die Beseitigung oder Umsetzung des Gartenhauses verlangen kann, hängt davon ab, ob der Überbau rechtswidrig ist und ob es sich um einen entschuldigten oder einen unentschuldigten Überbau handelt.

Ein rechtswidriger Überbau wäre hier wohl leicht zu bejahen, da der Nachbar nicht eingewilligt hatte, dass das Gartenhaus mit dem Dach auf sein Grundstück ragt.

Die Frage, ob es sich um einen entschuldigten oder unentschuldigten Überbau handelt, ist dagegen deutlich schwerer zu beantworten.

War der genaue Grenzverlauf bekannt und war zudem bei der Planung oder spätestens bei der Errichtung des Gartenhauses bekannt oder erkennbar, dass ein Teil des Daches in das Nachbargrundstück ragt und wurde das Gartenhaus trotz der Kenntnis um einen nicht genehmigten Überbau genau an dieser Stelle errichtet, kann ein vorsätzliches oder grobfahrlässiges Handeln im Sinne des § 912 I BGB nicht ausgeschlossen werden. Die Kenntnis und das Handeln des Architekten würden Ihnen leider zugerechnet, so dass Sie für dessen Fehler erst einmal gegenüber dem Nachbarn haften müssten.

Bei einem unentschuldigten Überbau hat der Nachbar einen Beseitigungsanspruch aus § 1004 BGB. Auch wenn er nicht sofort dem Überbau widersprochen hat, bleibt ihm dieser Anspruch erhalten, selbst wenn er längere Zeit den Überbau geduldet hatte. Der sofortige Widerspruch und die Duldungspflicht bei einem unterlassenen Widerspruch aus § 912 BGB beziehen sich grundsätzlich nur auf entschuldigte Überbauten, die also weder vorsätzlich noch grob fahrlässig erfolgt sind. Der Anspruch des Nachbarn auf Beseitigung oder Umsetzung könnte in diesem Falle also auch jetzt noch gegen Sie geltend gemacht werden, es sei denn die Ausübung dieses Begehrens wäre durch den Nachbarn rechtsmissbräuchlich. Rechtsmissbrauch läge z. B. dann vor, wenn die Umsetzung des Gartenhauses nur mit unzumutbarem und unverhältnismäßigem Aufwand möglich wäre. Dies wäre aber in jedem Fall tiefergehend zu prüfen und kann daher hier nicht abschließend beurteilt werden.

Würde eine tiefergehende Prüfung also einen unentschuldigten, rechtwidrigen Überbau bejahen, könnte der Nachbar tatsächlich noch die Umsetzung von Ihnen verlangen, wenn dieses Begehren nicht rechtsmissbräuchlich wäre.

Ist der Überbau dagegen nur leicht fahrlässig oder fahrlässig erfolgt, handelt es sich um einen entschuldigten Überbau, so dass § 912 BGB durchgreifen würde. Dies hätte zur Folge, dass der unterlassene sofortige Widerspruch dazu führt, dass der Nachbar das Gartenhaus nun mitsamt dem Überhang dulden muss. Allerdings könnte er dann grundsätzlich seine Rechte aus § 912 Abs. 2 BGB geltend machen

Frage 3
Der nach hinten hängende Dachüberhang müsste ggf. nach § 8 HBO bei der Berechnung der Abstandsfläche berücksichtigt werden. Bei einer Grenzbebauung muss darauf geachtet werden, dass das Dach nicht auf das Grundstück des Nachbarn ragt. Insoweit kann das nach hinten überstehende Dach durchaus problematisch werden, da dadurch eine echte Grenzbebauung, bei der an sich die Außenmauern auf der Grenze stehen, nicht möglich ist. Hier wäre ggf. zu klären, ob es Vergleichsfälle in der Nachbarschaft gibt oder aber der Nachbar müsste im Zweifel zustimmen, dass das Dach in sein Grundstück ragt.

Frage 4
Schadensersatzansprüche gegen den Architekten kämen dann in Betracht, wenn er Sie in erheblichem Maße falsch beraten hätte oder über die Gefahr eines Überbaus und dessen Folgen nicht ausreichend informiert hätte. Des weiteren kämen ggf. Schadensersatzansprüche in Betracht, wenn sich der Architekt nicht ausreichend über den Grenzverlauf zum Nachbarn und die einzuhaltenden Abstandsflächen bzw. die Möglichkeiten einer zulässigen Grenzbebauung bei der Planung und Errichtung des Gartenhauses informiert hätte oder aber die Grenzbebauung wissentlich und vielleicht sogar entgegen Ihren Vorgaben veranlasst hätte. Das Verschulden des Architekten müssten Sie grundsätzlich nachweisen. Als Schadensersatz könnten dann auch die Kosten einer Umsetzung verlangt werden.

Sie sollten zunächst mit dem Architekten Rücksprache halten, wie er die Lage des Gartenhauses in Bezug auf die Nachbargrenze berechnet und geplant hat und ob ihm dabei bekannt war, dass das Dach in das Nachbargrundstück ragt. Erst wenn geklärt ist, ob es sich um einen entschuldigten oder einen unentschuldigten Überbau handelt, kann über das weitere Vorgehen entschieden werden. Hierzu sollten Sie sich dann noch einmal tiefergehend anwaltlich vor Ort beraten lassen.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit meiner Antwort einen ersten Überblick verschaffen.

Mit freundlichen Grüßen

Silke Jacobi
Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 17.12.2013 | 15:07

Hallo Fr. Jacobi,

vielen Dank erst einmal für die sehr hilfreiche, exzellente und ausführliche Antwort.

Lediglich Punkt 2) ist mir unklar geblieben:

Unabhängig vom Überbau, kann der Nachbar heute noch die Versetzung des Hauses fordern, da weder eine Grenzbebauung noch der erforderliche 3m Abstand eingehalten wurde?

Wie in der Frage dargestellt, steht das Haus diagonal zur Grundstücksgrenze. U.a. Skizze soll den Sachverhalt verdeutlichen (wobei die Grundstücksgrenze durch ein '*' und die Seitenwände durch ein '-' symbolisiert sind).


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Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 17.12.2013 | 16:37

Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich wie folgt beantworten möchte.

Leider lässt sich anhand der von Ihnen übersandten Skizze nicht erkennen, dass das Gartenhaus diagonal steht. Hier wirkt es eher so, als stehe das Haus parallel zur Grenze.

Grundsätzlich gilt jedoch, dass das Gartenhaus entweder unter Einhaltung des Grenzabstands zu errichten ist oder aber direkt auf der Grenze. Auf die ungenehmigte Nichteinhaltung der Grenzabstände findet § 912 BGB entsprechende Anwendung, so dass insoweit die Grundsätze, die für den Überbau gelten, auch auf die Nichteinhaltung des Grenzabstandes übertragen werden können. Wird der Grenzabstand nicht eingehalten, kann der Nachbar also grundsätzlich die Umsetzung des Gartenhauses, verlangen, wenn er nicht nach § 912 BGB zur Duldung verpflichtet ist. Hierfür gilt allerdings auch wieder, dass das Begehren des Nachbarn nicht rechtsmissbräuchlich sein darf.

Sofern durch die diagonale Aufstellung des Hauses z. B. der Grenzabstand nur an der "Spitze" unterschritten würde und überwiegend eingehalten wird, könnte z. B. die Umsetzung des Häuschens evtl. als unverhältnismäßig bewertet werden. Hier kommt es jedoch immer auf den konkreten Einzelfall an.

Ein Unterschreiten des Grenzabstands in Kombination mit einem unentschuldigten Überbau kann allerdings u. U. auch dann den Beseitigungsanspruch des Nachbarn rechtfertigen, wenn jeder Verstoß für sich allein noch wegen einer Unverhältnismäßigkeit die Umsetzung eher ausschließen würde.

Ich hoffe, ich konnte damit Ihre Nachfrage beantworten.

Mit freundlichen Grüßen

Silke Jacobi
Rechtsanwältin

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