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Fugen in Parkett - Ansprüche an den Bauträger


| 16.11.2008 11:30 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht



Guten Tag,

wir haben Fragestellungen zu folgendem Problem:
Wir haben von einem Bauträger eine schlüsselfertige Wohnung erworben. Die Übergabe erfolgte im August 2008. Zu diesem Zeitpunkt zeigten sich in dem Parkett ca. 3-4 Fugen, die von unserem Parkettleger nach der Heizperiode mit Wachs verschlossen werden sollten.
Mittlerweile hat der Boden jedoch durchgängig Fugen von bis zu 2 mm Breite und sieht dementsprechend miserabel aus.
Wir haben nun ein Privatgutachten von einem vereidigten Gutachter der Parkettlegerinnung erstellen lassen (im Anhang). Der Gutachter kam auf einen Schadenswert von über 18000.- Euro.
Das Gutachten haben wir dem Bauträger mit der Bitte um Klärung zugestellt.

Zwischenzeitlich war der Bauträger mit dem Bodenleger vor Ort. Der Bodenleger meinte, dass die Fugen mit Wachs verschlossen werden könnten. Der Gutachter ist jedoch der Ansicht, dass dies nichts bringen würde und höchstens von kurzer Dauer wäre.
Wir sind nun sehr verunsichert, wie wir weiter agieren sollen.

Hier unsere Fragen:

1) Kann der Bauträger einen Versuch der Mängelbeseitigung mit Wachs verlangen, obwohl laut Gutachter diese Art der Mängelbeseitigung höchstens für kurze Dauer Erfolg bringt?

2) Wenn Ja, können wir für den Zeitraum von einem Jahr die noch ausstehende Schlussrate an den Bauträger zurückhalten, um den nachhaltigen Erfolg der Maßnahme zu beobachten?

3) Sollen wir dem Bauträger eine Rechnung über den Betrag des im Gutachten angesetzten Schadens schicken, da der Schaden die noch offene Schlussrechnung um ca. 6000.- Euro übersteigt?

4) Wenn keine Einigung erfolgt – wovon auszugehen ist, wie sind dann die weiteren Schritte? Müssen wir eine Klage einreichen (Wenn ja, was für eine) oder muss der Bauträger gegen das vorliegende Gutachten eine Klage einreichen?

5) Wenn der Versuch einer Mängelbeseitigung unternommen wird, wie können wir uns gegen eine mögliche Verzerrung des Sachverhalts absichern? Wenn also z.B. der Bodenleger die Fugen mit Wachs verschließt und sich nach 2 Jahren zeigt, dass der Versuch missglückt – können wir dann – und gegen wen – die ursprüngliche Forderung des Gutachters wieder aufnehmen?

6) Können wir die Kosten für das Privatgutachten ebenfalls dem Bauträger in Rechnung stellen? Der Bodenleger meinte bereits im Vorfeld, dass er das Gutachten wegen Befangenheit nicht akzeptieren würde.

Wir erwarten von einer Antwort, wie wir in dieser Situation weiter agieren sollen, um nicht übervorteilt zu werden.

Im Voraus vielen Dank für eine ausführliche Antwort

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Sehr geehrter Ratsuchender,

ich möchte Ihre Fragen auf Grund des dargelegten Sachverhalts und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworten:

Ich weise darauf hin, dass dies einer ersten Orientierung über die bestehende Rechtslage dient und ein ggf. persönliches Beratungsgespräch bei einem Anwalt Ihrer Wahl nicht ersetzt.

Das Hinzufügen oder Weglassen von Informationen kann die rechtliche Beurteilung beeinflussen.

Dies vorangestellt beantworte ich Ihre Fragen wie folgt:


Frage 1)

Soweit es die Bauwerkserrichtung betrifft, unterstellt die Rechtsprechung den Bauträgervertrag traditionell nur dem Werkvertragsrecht, und zwar auch dann, wenn das zu errichtende Bauwerk im Zeitpunkt des Erwerbs fertiggestellt ist.

Die Mängelbeseitigungsansprüche richten sich daher nach dem Werkvertrag geltenden Vorschriften.

Das die Risse im Laminat einen Mangel darstellen, dürfte insoweit unstreitig sein.

Sie haben daher ein Anspruch auf Mängelbeseitigung nach § 634 Abs. 1 Nr. 1 BGB in Verbindung mit § 635 BGB.

Nach § 635 Abs. 1 BGB kann der Bauträger den Mangel nach seiner Wahl beseitigen, sofern Sie Nacherfüllung verlangen.

Demnach kann der Bauträger zunächst die Mängelbeseitigung durch Wachs vornehmen.

Frage 2) und Frage 3)

Gemäß § 641 Abs. 3 BGB können Sie als Besteller bei Verlangen der Beseitigung eines Mangels, nach der Abnahme die Zahlung eines angemessenen Teils der Vergütung verweigern, mindestens in Höhe des Dreifachen der für die Beseitigung des Mangels erforderlichen Kosten.

Die Mangelhaftigkeit der Werkleistung verleiht dem Besteller nicht schlechthin das Recht, die Vergütung des Unternehmers zurückzubehalten. Das Recht zur Leistungsverweigerung ist vielmehr auf einen in einer vertretbaren Relation zu den Nacherfüllungskosten stehenden Betrag beschränkt. Das ergibt sich bereits aus § 320 Abs. 2. Die Bezahlung des Werklohnes darf insoweit nicht verweigert werden, als dies wegen der verhältnismäßigen Geringfügigkeit des zu beseitigenden Mangels gegen Treu und Glauben verstoßen würde. Ein solcher Verstoß ist aber nicht schon dann anzunehmen, wenn der einbehaltene Werklohn die Kosten der Mangelbeseitigung übersteigt. Es ist im Gegenteil nicht zu übersehen, dass die Einrede des § 641 Abs. 3 vor allem als Druckmittel auf den Unternehmer wirken soll, damit dieser seiner Verpflichtung zur Nacherfüllung nachkommt. Darüber, in welchem Verhältnis der Werklohnbetrag, dessen Bezahlung der Besteller zu verweigern berechtigt ist, zu den Kosten der Nacherfüllung stehen darf, lässt sich keine allgemein gültige Aussage treffen. Es kommt hier auf die Umstände des Einzelfalles an. Einerseits ist eine Übersicherung des Bestellers zu verhindern, andererseits aber muss seinen berechtigten Belangen in ausreichender Weise Rechnung getragen werden.

Aus diesem Grund ist Ihnen zu empfehlen, die ausstehende Schlussrate einzubehalten.

Zwar entfällt mit der Vornahme der Nachbesserung durch den Bauträger Ihr Leistungsverweigerungsrecht. Da jedoch das Gutachten bestätigt, dass eine Nachbesserung allein durch Wachs nicht ausreichend wäre und anzunehmen ist, dass der Mangel wieder auftritt empfehle ich Ihnen, den Betrag dennoch einzubehalten.

Da die Schadenshöhe nach dem Gutachten die Schlussrate übersteigt, empfehle ich Ihnen, sich auf das Gutachten zu berufen und dieses dem Bauträger vorzulegen.

Ich weise jedoch darauf hin, dass das Privatgutachten in einem Rechtsstreit keine Beweiskraft hat, sondern allenfalls Ihren Vortrag bekräftigt.

Letztendlich hat im Prozess nur ein gerichtlich angeordnetes Sachverständigengutachten Beweiskraft.

Frage 4)

Sofern keine Einigung erzielt wird, wäre die logische Konsequenz ein Rechtsstreit.

Sofern Sie die Schlussrate einbehalte haben und sich diesbezüglich auf die nicht zureichende Mängelbeseitigung berufen, wäre der Bauträger gezwungen den ersten Schritt zu machen und damit Klage zu erheben, da dieser von Ihnen das Geld will.

Sofern Sie ohnehin davon ausgehen, dass es zu einem Rechtsstreit kommen wird, empfehle ich Ihnen daher, die Schlussrate als Sicherheit einzubehalten und abzuwarten, bis der Bauträger den ersten Schritt macht.

Gegen das Gutachten kann der Bauträger nicht klagen. Dieser wird seinen Vergütungsanspruch geltend machen. Dagegen können Sie Ihr oben genanntes Leistungsverweigerungsrecht, gestützt durch das Privatgutachten, geltend machen und Vortragen, dass die Mängelbeseitigung nur unzureichend erfolgt ist.

In der Regel dürfte das Gericht dann die Einholung eines Sachverständigengutachtens anordnen.

Frage 5)

Sie können nicht die Forderung des Gutachtens wieder aufnehmen, sondern dann allenfalls nochmals Ihre Mängelbeseitigungsansprüche geltend machen und diese auf die Ausführungen im Gutachten stützen.

Die Mängelansprüche sind auch weiterhin gegen den Bauträger zu richten.

Problematisch in diesem Zusammenhang ist dann nur die Frage der Verjährung.


Nach § 634 a BGB verjähren die Gewährleistungsrechte in 2 Jahren bei einem Werk, dessen Erfolg in der Herstellung, Wartung oder Veränderung einer Sache oder in der Erbringung von Planungs- oder Überwachungsleistungen hierfür besteht, in 5 Jahren bei einem Bauwerk und einem Werk, dessen Erfolg in der Erbringung von Planungs- oder Überwachungsleistungen hierfür besteht, und im Übrigen in der regelmäßigen Verjährungsfrist von 3 Jahren.

Um eine mögliche Verzerrung des Sachverhalts, wie Sie es nennen, entgegenzuwirken steht die Möglichkeit eines selbstständigen Beweissicherungsverfahrens zur Verfügung. Dabei handelt es sich um ein gerichtliches Verfahren, das die Feststellung der Mangelhaftigkeit und des Ausmaßes des Mangels zum Gegenstand hat. Hier wird ein gerichtliches Sachverständigengutachten eingeholt.

Dieses Verfahren ist jedoch bereits mit erheblichen Kosten verbunden, da Sie ein solches Verfahren einleiten müssten, um die Sicherung des Mangels zu erhalten. Die haben dann in aller Regel die Vorschusskosten für das Gericht und den Sachverständigen zu tragen, sofern keine Prozesskostenhilfe in Betracht kommt.

Frage 6)

In der Regel sind die Gutachterkosten durch den Bauträger als Rechtsverfolgungskosten zu erstatten, sofern dadurch die Feststellung und das Ausmaß des Mangels erfolgte.

Auf die Brauchbarkeit des fertigen Gutachtens kommt es nicht an (OLG Hamm NZV 2001, 433; KG DAR 2003, 318), wenn nur der Geschädigte bei der Erteilung des Auftrags sorgsam vorgegangen ist. Entsprechendes gilt für die Höhe der Vergütung.

Sie sollten daher dem Bauträger auch die Kosten des Gutachtens in Rechnung stellen. Sofern keine Zahlung durch den Bauträger erfolgt, verbliebe nur die gerichtliche Geltendmachung dieser Kosten.

Letzten Endes ließe sich das in einem, von Ihnen erwarteten Prozess, ggf. durch Widerklage oder Aufrechung mit einbehaltenen Werklohn verbinden.

Ich hoffe ich konnte Ihnen einen ersten Überblick über die bestehende Rechtslage geben und Ihre Fragen zu Ihrer Zufriedenheit beantworten.

Bestehende Unklarheiten beantworte ich Ihnen gern innerhalb der kostenlosen Nachfragefunktion, wobei ich darum bitte, die Vorgaben dieses Forums zu beachten.

Darüber hinausgehende Fragen beantworte ich Ihnen gern im Rahmen einer Mandatserteilung.
Durch eine Mandatserteilung besteht auch die Möglichkeit einer weiterführenden Vertretung.
Die Kommunikation bei größerer Entfernung kann via Email, Post, Fax und Telefon erfolgen und steht einer Mandatsausführung nicht entgegen.


Mit freundlichen Grüßen

Marco Liebmann
Rechtsanwalt
Bewertung des Fragestellers 18.11.2008 | 10:09


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