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Fristlose Wohnungskündigung


| 26.05.2007 13:00 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Prof. Dr. Eva Feldmann


| in unter 2 Stunden

Ich habe seit dem 1. Mai eine Dachgeschosswohnung in einem Altbau von 1926 angemietet.
An dem gesamten Haus ist so gut wie nichts renoviert, jede der drei Wohnungen hat eine eigene Ölheizung, meine ist im Badezimmer. Bei der Besichtigung der Wohnung machte diese aufgrund der verwinkelten Räume und des rustikalen Interieurs einen recht „urigen“ Eindruck, daher entschied ich mich für die Wohnung. Leider habe ich nicht auf Details geachtet, diese zeigten sich erst beim Renovieren:

• Die elektrischen Leitungen liegen auf dem Mauerwerk, größtenteils sind diese gar nicht geerdet, viele Isolierungen fehlen. Dies ist m.E. lebensgefährlich, zudem besteht jederzeit Kurzschluss- und Brandgefahr.
Es gibt nur wenige geerdete Steckdosen in der Wohnung, die ohne Gefahr benutzbar sind.

• Die gesamte Heizung ist in einem sehr maroden Zustand. Die Ölheizung ist nach Angaben des Vormieters oft defekt, erst im letzten Winter entstand eine Verpuffung, die das gesamte Badezimmer schwarz verfärbte. Des Öfteren ist auch schon Öl ausgelaufen. Die Heizkörper sind alt und gammelig, teilweise fehlen sogar Thermostate.

• Die Wände sind an einigen Stellen schimmelig.

• Einige Fenster sind noch aus der Vorkriegszeit, zugig, das Holz faulig und morsch.

• Der Fußboden im „Wohnzimmer“ müsste dringend erneuert werden, die Dielen sind morsch, der Boden ist uneben und „wackelig“.

• Die Wohnung ist Teil des Dachgeschosses, der einmal ausgebaut wurde. Der Rest des Dachgeschosses ist eine reine Müllhalde, verstaubt und dreckig. Die Dachpfannen decken nicht mehr vollständig, es regnet teilweise durch.

• Der Vormieter berichtete von Ratten, die aus der Toilette herausgekommen sind.

Nachdem ich diese Mängel festgestellt habe und der Vermieter bis auf die Verlegung eines neuen Teppichs im Wohnzimmer (über einen alten Teppich, der abgetreten, „verranzt“ und am Parkett festgeklebt war) keine Sanierungsmassnahmen unternommen hat und auch nicht unternehmen wird, möchte ich aus dieser Wohnung so schnell wie möglich wieder heraus.

Was habe ich für Möglichkeiten?
Kann ich unter Hinweis auf diese erheblichen Mängel vom Mietvertrag zurücktreten bzw. den Mietvertrag fristlos kündigen mit der Begründung, dass mir diese bei der ersten Besichtigung, als die Wohnung auch noch voller Möbel stand, nicht in dem Maße aufgefallen sind?
Kann ich eventuell sogar die bereits bezahlte Miete für Mai und die mir entstandenen Renovierungskosten in Höhe von ca. 150 Euro zurückverlangen?
Über eine möglichst schnelle Antwort wäre ich Ihnen sehr dankbar.
Vielen Dank.
Trifft nicht Ihr Problem? Wir haben 299 weitere Antworten zum Thema:
26.05.2007 | 14:15

Antwort

von

Rechtsanwältin Prof. Dr. Eva Feldmann
50 Bewertungen
Sehr geehrter Ratsuchender,

aufgrund des von Ihnen dargestellten Sachverhalts lässt sich Ihre Frage summarisch wie folgt beantworten:

Gemäß § 569 Abs. 1 Satz 1 BGB ist die fristlose Kündigung durch den Mieter möglich, wenn der gemietete Wohnraum so beschaffen ist, dass seine Benutzung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist.

Gefährdung in diesem Sinne bedeutet die nahe liegende Wahrscheinlichkeit eines Schadens an der Gesundheit oder körperlichen Unversehrtheit. Eine solche Gefährdung nimmt die Rechtsprechung z.B. bei Ölgeruch u. Öldämpfen aus dem Heizungskeller in der Wohnung (AG Flensburg WuM 2003, 328), Schimmelpilzbefall „in nennenswertem Umfang“ (LG Duisburg NZM 2002, 214; LG München I NJW-RR 1991, 975) oder auch bei unzureichendem Brandschutz an.
Aufgrund Ihrer geschilderten Umstände (vor allem Elektrik, Zustand der Ölheizung, Undichtigkeit des Daches vor allem in Verbindung mit der unzureichenden Elektrik) gehe ich davon aus, dass eine Gefährdung für Sie im Sinne des Gesetzes vorliegt.

Das bedeutet, dass Sie berechtigt sind, die fristlose Kündigung gegenüber dem Vermieter auszusprechen.

Hieran ändert auch die vorherige Besichtigung der Wohnung nichts.
Gemäß § 569 Abs. 1 Satz 2 BGB besteht das Recht zur fristlosen Kündigung auch dann, wenn der Mieter die Gefahr bringende Beschaffenheit bei Vertragsschluss gekannt oder darauf verzichtet hat, die ihm wegen dieser Beschaffenheit zustehenden Rechte geltend zu machen.

Allerdings beachten Sie bitte, dass grundsätzlich der Kündigung eine erfolglose Abmahnung oder Fristsetzung zur Abhilfe vorangehen muss. Sie sollten Ihrem Vermieter daher alle Mängel noch einmal schriftlich mitteilen und ihn unter Fristsetzung zur Beseitigung auffordern oder sich von ihm bestätigen lassen, dass er jegliche Mängelbeseitigung ablehnt.
Zusätzlich ist gemäß § 569 Abs. 4 BGB der zur Kündigung führende wichtige Grund in dem Kündigungsschreiben anzugeben.
Soweit Ihr Vermieter die Kündigung nicht akzeptiert und es auf einen Rechtsstreit ankommen lässt, sollten Sie bereits jetzt den Zustand der Wohnung und die Gefährdungen dokumentieren, da Sie diesbezüglich beweispflichtig sind.

Kosten für die Beseitigung von Mängeln können Sie unter den Voraussetzungen des § 536a BGB geltend machen. Auch hier müssen Sie den Vermieter zunächst unter Fristsetzung zur Beseitigung aufgefordert haben bzw. die sofortige Beseitigung muss zur Erhaltung der Mietsache erforderlich sein. Gemäß § 536b BGB dürfen Sie von diesen Mängeln bei Vertragsschluss allerdings keine Kenntnis gehabt haben.

Hinsichtlich der Miete sollten Sie über eine Minderung nachdenken, da die Mietsache nicht in einem vollständig nutzbaren Zustand ist. Da Sie aber die Miete bereits gezahlt haben, steht Ihnen ggf. ein Rückforderungsanspruch gegen den Vermieter zu. Es stellt sich jedoch die Frage, ob der Vermieter hier freiwillig Zahlungen leistet.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen ersten Überblick über die rechtliche Lage geben. Soweit Sie gegen den Vermieter vorgehen möchten, können Sie mich gerne kontaktieren.

Dr. E. Feldmann
Rechtsanwältin

Kanzlei Dr. Feldmann
Wittbräucker Straße 421
44267 Dortmund
info@kanzlei-fm.de
Tel.: 0231/5325288
Fax: 0231/5325290


Ich möchte Sie noch auf Folgendes hinweisen:
Eine Auskunft kann ich Ihnen nur im Rahmen des mitgeteilten Sachverhalts erteilen. Für eine verbindliche Bewertung ist generell die Kenntnis des gesamten Sachverhalts einschließlich aller Begleitumstände erforderlich. Schon einzelne weitere Tatsachen können zu einem anderen Ergebnis führen.
Die Leistung einer verbindlichen Gesamtbewerung kann im Rahmen einer Onlineberatung nicht erbracht werden.


Nachfrage vom Fragesteller 26.05.2007 | 23:01

Sehr geehrte Frau Dr. Feldmann,

Ich möchte mich ganz herzlich für diese umfassende und kompetente Antwort bedanken, sie hat mir sehr geholfen. Falls es zu einem Rechtsstreit kommen sollte, würde ich Sie gerne kontaktieren.
Eine Nachfrage habe ich noch: Sie schreiben, dass der Kündigung eine erfolglose Abmahnung vorangehen muss. Für mich ist jedoch eindeutig klar, dass ich nicht in dieser Wohnung bleiben werde, auch falls der Vermieter wider Erwarten einige Sanierungsarbeiten vornehmen würde. Kann ich nicht auch ohne diese Abmahnung die fristlose Kündigung aussprechen, eventuell mit dem Vorschlag einer Einigung, indem ich z.B. auf die Rückforderung der einmal bereits gezahlte Miete und meine Renovierungskosten verzichte? Was würden Sie in diesem Fall tun?
Nochmals vielen Dank für Ihre gute und kompetente Beratung.
Herzlichen Gruß,
B.J.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 27.05.2007 | 11:14

Sehr geehrter Ratsuchender,

eine Aufforderung unter Fristsetzung gegenüber Ihrem Vermieter ist dann entbehrlich, wenn eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht oder die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist. Das bedeutet in Ihrem Fall, dass eine Aufforderung mit Fristsetzung zum einen entbehrlich ist, wenn der Vermieter die Beseitigung der Mängel abgelehnt hat oder zum anderen Ihnen ein Verbleiben in der Wohnung unter gesundheitlichen Aspekten nicht zugemutet werden kann (bei der von Ihnen geschilderten Elektrik könnte dies hier der Fall sein).
Wichtig ist nur, dass Sie im Streitfall die zuvor geschilderten Umstände beweisen müssen, so dass eine Abmahnung unter Fristsetzung die "sicherere" Variante ist.

Unter den genannten Voraussetzungen können Sie allerdings auch sofort, ohne weitere Aufforderung, fristlos kündigen.

Eine Einigung z.B. in Form einer einvernehmlichen sofortigen Aufhebung des Mietvertrages, ist natürlich immer möglich. Eine solche Einigung sollten Sie aber immer schriftlich detailliert festhalten und von Ihrem Vermieter unterschreiben lassen.

Ich hoffe, ich konnte Ihre Fragen umfassend und zufriedenstellend beantworten.

Mit freundlichen Grüßen
Dr. E. Feldmann

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