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Fristlose Kündigung wegen unpünktlicher Mietzahlung


21.09.2004 23:31 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Hallo,
trifft es zu, daß man einen Mieter (in diesem Fall Untermieter eines Zimmers in meiner Wohnung/ bin selbst Hauptmieter, aber nur ca. 1x die Woche dort) wegen ständiger über das ganze Jahr unpünktlicher Zahlungen, und einer ausstehenden vollständigen Monatsmiete, fristlos kündigen kann ?
Ohne Gelegenheit zur Abhilfe zu lassen? Ich habe den Untermieter zweimal gemahnt, allerdings ohne die fristlose Kündigung anzudrohen, muß ich das nun noch nachholen?Ich möchte ihn aber wirklich kündigen.
Wenn er die fehlende Miete nachzahlt und die weitere Miete pünktlich, ist dann meine Kündigung hinfällig ? Es kann sein, daß der Untermieter die eine Monatsmiete nicht gezahlt hat, weil ich das andere Zimmer (das eigentlich ich bewohne) für einige Wochen einem Bekannten zur Übernachtung überlassen hatte (selbstverständlich nach Ankündigung, der er nicht widersprochen hat).
Darf ich, wenn ich ein möbliertes Zimmer in meiner Wohnung untervermiete, das andere Zimmer zum Beispiel auch untervermieten und/ oder eine Bekannte dort z.B. für einen Monat wohnen lassen? ?
Darf der zuerst dagewesene Untermieter dagegen vorgehen bzw. die Miete (in diesem Fall unangekündigt und komplett für einen Monat) mindern ? Nun könnte man ja sagen,den Untermieter zu kündigen ist einfach, weil er nur ein möbliertes Zimmer gemietet hat, aber die Tatsache, daß ich nur so selten da bin, hat dazu geführt, daß er die ganze Wohnung zu seinem Terrain erklärt hat und vielleicht würde das ein Gericht auch so sehen (daß er im Grunde die ganze Wohnung gemietet hat)?
Muß ich bei Untervermietung eines möblierten Zimmers Eigenbedarf anmelden, wenn ich länger als 1x die Woche dort wieder wohnen will?
Wäre für eine schnelle Antwort dankbar
gruß dawn
22.09.2004 | 00:54

Antwort

von


767 Bewertungen
Sehr geehrter Ratsuchender,


Ihre Fragen möchte ich wie folgt beantworten:

1.
Die dauernde unpünktliche Mietzahlung kann einen Grund zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses gem. § 543 BGB begründen, wenn sie nachhaltig ist, also nicht nur gelegentlich auftritt. Das Merkmal der Nachhaltigkeit dürfte gegeben sein, wenn der Mieter 6x in einem Jahr die Miete unpünktlich zahlt. Hinzutreten müssen aber auch weitere Umstände, aus denen hervorgeht, daß dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Das kann der Fall sein, wenn durch das Zahlungsverhalten des Mieters das Vertrauensverhältnis zwischen Mieter und Vermieter zerstört ist. Dies ist im Einzelfall anhand einer Interessensabwägung zu prüfen.

Letzlich setzt aber eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges in der Regel eine Abmahnung voraus. Nach herrschender Meinung muß in der Abmahnung die fristlose Kündigung ausdrücklich angedroht werden. Dies haben Sie nicht getan, so daß eine fristlose Kündigung wegen unpüntlicher Mietzahlung derzeit ausscheiden dürfte. Sie sollten deshalb den Mieter erneut ausdrücklich unter Benennung der unpünktlichen Mietzahlungen abmahnen und für den Fall weiterer unpünktlicher Zahlungen die fristlose Kündigung in Aussicht stellen.

2.
Ein fristloses Kündigungsrecht kann sich aber daraus ergeben, daß der Mieter mit einer Monatsmiete in Verzug ist. Nach § 543 Abs. 2 Nr. 3a BGB liegt ein zur fristlosen Kündigung berechtigender Grund dann vor, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist. Nach der Rechtsprechung des BGH reicht dafür ein Rückstand von einer Monatsmiete aus. Ist der Mieter also seit zwei Monaten mit einer Monatsmiete im Verzug, wäre eine fristlose Kündigung auch ohne Abmahnung möglich.

3.
Da Sie offenbar nur ein Zimmer an den Mieter vermietet haben, ist es Ihnen unbenommen, das andere Zimmer selbst zu nutzen oder jemand anders zu überlassen. Es dürfte aber entscheidend darauf ankommen, was mietvertraglich vereinbart wurde. Ist nur die Nutzung eines Zimmers und anteilige Nutzung von Küche/Bad vereinbart worden, gibt die Untervermietung eines anderen Zimmers dem Mieter nicht das Recht, die Mietzahlung einzustellen. Das vermietete Zimmer wird ihm ja nicht streitig gemacht, auch die Nutzungsmöglichkeit von Küche und Bad wird dadurch nicht eingeschränkt.

4.
Im Falle einer streitigen Auseinandersetzung kann der Mieter nur dann ein Recht an der ganzen Wohnung geltend machen, wenn ihm diese vermietet wurde. Aus dem Mietvertrag geht jedoch hervor, daß Sie ihm nur ein einzelnes Zimmer zur Nutzung überlassen haben. Daran ändert auch die Tatsache nichts, daß Sie selbst die restlichen Räume nur selten nutzen.

5.
Wenn es sich um ein vom Vermieter möbliertes Zimmer innerhalb einer vom Vermieter, also von Ihnen, selbst bewohnten Wohnung handelt, ist grundsätzlich eine ordentliche Kündigung spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf des Monats ohne Angabe von Gründen möglich. Diese Voraussetzungen dürften nach Ihrer Schilderung des Sachverhaltes vorliegen. Die Vereinbarung einer längeren Kündigungsfrist für den Vermieter ist aber mietvertraglich zulässig.


Ich hoffe Ihnen mit meiner Auskunft geholfen zu haben. Für Rückfragen stehe ich gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen,
A. Schwartmann
Rechtsanwalt


--
Rechtsanwalt Andreas Schwartmann
Schwerinstr. 37-39, 50733 Köln
Tel.: 0221-7787630 / Fax: 0221-7787629
www.rechtsanwalt.andreas-schwartmann.de


Rechtsanwalt Andreas Schwartmann

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