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Fristlose Kündigung wegen starken Schimmelbefalls?


| 19.12.2009 21:28 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Steffan Schwerin



Hallo,

meine Frage ist, ob die Möglichkeit besteht, unter gegebenen Umständen von einem Mietvertrag zurückzutreten, bevor
das Mietverhältnis begonnen und eine Schlüsselübergabe stattgefunden hat. Die Vorgeschichte ist wie folgt:
Im September habe ich bei einer Immobilienverwaltung einen Mietvertrag unterschrieben. Im Vertrag wurde mit der Immobilienverwaltung die Vereinbarung getroffen, dass der Vermieter Teile der Wohnung (Bäder, Türen) bis zum Einzug renoviert. Im Gegenzug erklärte ich mich dazu bereit, die Wänder der Wohnung herzurichten.
Das Mietverhältnis beginnt am 1.1.2010, die Schlüsselübergabe war für den 11.12.2009 schriftlich vereinbart worden.
Der Übergabetermin wurde nun zweimal verschoben, da die Umbauarbeiten des Vermieters noch nicht abgeschlossen sind.
Derzeit ist als Termin für die Fertigstellung der Arbeiten sowie die Schlüsselübergabe der 22.12.09 genannt worden.
Am 18.12. habe ich von einem Handwerker einen Wohnungsschlüssel erhalten, um meine eigenen Renovierungen bereits vorzeitig beginnen zu können. Beim Entfernen der Tapeten habe ich nun festgestellt, dass die Wände in drei von sechs Räumen stark von Schimmel (über die ganze Länge der Wand bis zu einem Meter Höhe) befallen sind.

Meine Frage ist nun, ob diese Umstände eine fristlose Kündigung rechtfertigen oder einen Rücktritt ermöglichen, bzw. ob dazu bspw. eine Untersuchung durch das Gesundheitsamt oder einen vergleichbaren Sachverständigen erforderlich ist und ob es Komplikationen geben kann, da
meine eigenen Arbeiten bereits vor der Schlüsselübergabe stattgefunden haben (Etwa Hausfriedensbruch, Sachbeschädigung, ..., da ich faktisch noch nicht Mieter der Wohnung bin).

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Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

die von Ihnen gestellten Fragen beantworte ich unter Berücksichtigung des geschilderten Sachverhaltes sowie Ihres Einsatzes wie folgt:

Grundsätzlich kann der Mietvertrag nicht schon im Vorfeld wieder gekündigt werden, es sei denn, es ist dazu etwas anderes im Mietvertrag vereinbart, wovon aber nicht auszugehen ist.

Eine vorzeitige Beendigung des Mietvertrages kann dann umgesetzt werden, wenn Sie mit dem Vermieter einen Aufhebungsvertrag schließen. Allerdings muss der Vermieter einem solchen Vorgehen auch zustimmen.

Ein Beenden des Mietvertrages vor dem 01.01.2010 kann hier in ordentlicher Form nicht mehr erfolgen, da insoweit eine 3-monatige Kündigungsfrist einzuhalten ist.

Es käme dann nur eine fristlos Kündigung in Betracht.

Eine fristlose Kündigung kommt hier nur dann in Betracht, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Das Verschieben der Schlüsselübergabe rechtfertigt die Kündigung nicht.

Allerdings kann der Schimmel in der Wohnung einen solchen wichtigen Grund darstellen.

Hier kann zumindest bei laufendem Mietverhältnis die Miete gemindert werden, wenn Schimmel in der Wohnung vorliegt. Der Schimmelbefall kann aber auch eine fristlose Kündigung rechtfertigen.

Da hier 3 von 6 Räumen mit starkem Schimmelbefall belastet sind, können Sie das Mietverhältnis auch jetzt schon fristlos kündigen.

Schwierigkeiten kann Ihnen der Vermieter hier nicht bereiten, da Ihnen ein Handwerker des Vermieters einen Schlüssel gegeben hat und damit den Zutritt zu der Wohnung verschafft hat. Hier kann allenfalls der Handwerker Ärger bekommen.

Für den Fall, dass der Vermieter das Vorliegen des Schimmels bestreitet, muss notfalls ein Sachverständiger beauftragt werden.

Sie sollten hier dem Vermieter schriftlich über den Schimmelbefall informieren und gleichzeitig die fristlose Kündigung aussprechen. Hilfsweise sollten Sie mitteilen, dass für den Fall, dass die fristlose Kündigung nicht akzeptiert wird, Sie ordentlich zum 31.03.2010 kündigen, aufgrund des starken Schimmelbefalls aber die Miete um mindestens 50 % mindern werden.

Nachfrage vom Fragesteller 19.12.2009 | 21:54

Sehr geehrter Herr Schwerin,

vielen Dank für Ihre rasche und ausführliche Antwort.
Ich hätte noch eine ergänzende Frage zu den entstandenen Unkosten durch die Renovierungsarbeiten von Seiten des Vermieters und meinerseits. Kann der Vermieter mir seine bereits angefallenen Kosten für die Renovierung bei einer fristlosen Kündigung in Rechnung stellen, bzw. habe ich die Möglichkeit, entstandene Unkosten für bestellte, bzw bereits gebrauchte Materialien für meine eigenen Renovierungen vom Vermieter zu verlangen? Zu diesem Zweck habe ich 160m² Laminat erworben, die nun vom Lieferanten nicht mehr zurückgenommen werden.

Vielen Dank und viele Grüße

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 20.12.2009 | 09:52

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Nachfrage möchte ich gern wie folgt beantworten:

Der Vermieter kann Ihnen hier keine Kosten in Rechnung stellen. Die Wohnung muss angesichts der Tatsache, dass sie mit Schimmel befallen ist, renoviert werden. So dass dem Vermieter hier kein Schaden entstanden ist, wenn Sie die Wohnung nicht nehmen.

Sie haben gegen den Vermieter grundsätzlich keinen Schadensersatzanspruch, wenn Sie fristlos kündigen.

Sie könnten hier aber den Mietvertrag auch dadurch beenden, dass Sie den Vertrag wegen arglistiger Täuschung anfechten und rückabwickeln. Eine arglistige Täuschung käme in Betracht, wenn der Vermieter den Schimmel absichtlich verschwiegen hätte.

Können Sie dies nachweisen, kann auch ein Schadensersatz z.B. für das Laminat geltend gemacht werden.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen weiterhelfen und verbleibe

mit freundlichen Grüßen


Steffan Schwerin
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 19.12.2009 | 21:56


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