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Fristlose Kündigung vor Mietbeginn?


23.12.2009 17:59 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Schwartmann



Hallo,

ich habe vor, einen Mietvertrag, der zum 01.01.2010 beginnen sollte, vorzeitig fristlos zu kündigen.
In erster Linie soll dies aufgrund starken Schimmelbefalls (3 von 6 Räume) in der Wohnung geschehen, zum anderen aber auch, da Renovierungsarbeiten durch den Vermieter sich mehrfach verzögert haben und die Wohnung zum Einzug nicht fertig ist.

Zunächst hatte ich vor, im Einvernehmen mit dem Vermieter, den Mietvertrag durch eine Aufhebungserklärung für nichtig erklären zu lassen. Eine mündliche Zusage des Vermieters habe ich vor zwei Tagen erhalten. Allerdings scheint es nun, als wollte der Vermieter
die Sache nun bis zum Beginn des Mietverhältnisses verschleppen. Aus diesem Grund würde ich dem Vermieter gerne eine fristlose Kündigung zukommen lassen.

Meine Frage ist nun zum einen, ob ich verpflichtet bin, Miete zu zahlen, wenn die fristlose Kündigung erst nach Beginn des Mietvertrages akzeptiert wird, zum anderen, ob der Vermieter die Möglichkeit hat, unter den gegebenen Umständen die fristlose Kündigung abzulehnen.
Welche Möglichkeiten stehen mir in diesen Fällen zur Verfügung, bzw. ist es sinnvoll, eine ordentliche Kündigung samt Mietminderung im selben Schreiben zu verlangen?

Vielen Dank und viele Grüße

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Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf der Basis Ihrer Angaben gerne wie folgt beantworten darf:

Eine fristlose Kündigung des Mietvertrages wird derzeit noch nicht möglich sein.

Zwar kann der Schimmelbefall einen Kündigungsgrund darstellen. Allerdings müssen Sie dem Vermieter zunächst Gelegenheit geben, den vertraglich vereinbarten Zustand herzustellen - also den Schimmel zu entfernen.

Darüber hinaus schuldet der Vermieter die mängelfreie Zurverfügungstellung der Mietsache aber erst zum Vertragsbeginn, also am 01.01.2010. Sie können also verlangen, dass der Schimmel entfernt wird und Ihnen die Mietsache pünklich übergeben wird - aber erst zum 01.01.2010.

Wenn das dem Vermieter nicht möglich ist, müssen Sie ihm eine Frist zur Mängelbeseitigung und Zurverfügungstellung der Mietsache setzen - 2 Wochen sollten hier angemessen sein.

Erst wenn dann die Wohnung immer noch nicht mängelfrei und bezugsfertig ist, kommt eine, wenn Ihnen ein weiteres Abwarten nicht zuzumuten ist, weil Sie z.B. dringend Wohnraum benötigen, fristlose Kündigung des Mietverhältnisses in Betracht.

Ordentlich kündigen können Sie darüber hinaus, wenn kein Kündigungsverzicht vereinbart wurde oder ein Zeitmietvertrag abgeschlossen wurde, ohnehin jederzeit - müssten dann aber die gesetzliche Kündigungsfrist von 3 Monaten einhalten.

Wenn Sie nun schon vor Vertragsbeginn an der Wohnung kein Interesse mehr haben - was verständlich wäre - kommt zur sofortigen Beendigung des Vertrages nur eine einvernehmliche Aufhebung in Betracht - denn erst ab dem 01.01.2010 kommt der Vermieter mit der Mängelbeseitigung und Zurverfügungstellung der Mietsache ggf. in Verzug.

Solange Sie die Wohnung nicht beziehen können sind Sie auch von der Mietzahlungspflicht befreit. Die Rechnung ist einfach: Keine Wohnung = keine Miete. Der Vermieter könnte daher ebenfalls an einer einvernehmlichen Vertragsaufhebung interessiert sein - dies sollten Sie sich aber auf jeden Fall schriftlich geben lassen, um im Streitfall etwas in der Hand zu haben.

Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort geholfen zu haben und stehe Ihnen für Rückfragen und die weitere Vertretung selbstverständlich gerne zur Verfügung.

Bei Bedarf kontaktieren Sie mich bitte unter <info@rechtsanwalt-schwartmann.de> oder telefonisch unter 0221-3559205.

Mit den besten Wünschen für die bevorstehenden Feiertage grüßt Sie

A. Schwartmann
Rechtsanwalt



Nachfrage vom Fragesteller 23.12.2009 | 18:29

Sehr geehrter Herr Schwartmann,

vielen Dank für die rasche und umfassende Antwort. Eine Frage hätte ich bzgl. der fristlosen Kündigung noch.
Vor einigen Tagen hatte ich in diesem Forum eine Frage zu dem gleichen Thema gestellt (wobei zu dieser Zeit die Möglichkeit einer Aufhebung des Vertrags noch nicht im Gespräch war) und die Antwort erhalten, dass ich im Fall von Schimmel in 3 von 6 Räumen durchaus jetzt schon (also vor "Beginn" des Vertrags) fristlos kündigen kann. Ich weiß nicht, ob es unter rechtlichen Gesichtspunkten von Belang ist, aber nachdem sich die Renovierungen bereits hingezogen haben und außerdem mangelhaft ausgeführt wurden, fehlt mir einfach das Vertrauen, dass die Beseitung des Schimmels wirklich fachmännisch erledigt wird. Wenn ich Sie richtig verstehe, kann ich demnach erst nach Beginn des Mietverhältnisses kündigen.
Im Grunde verhält es sich so, dass ich ab dem 1.1.2010 eine Wohnung brauche und diese zu diesem Termin nicht bewohnbar ist. Aus diesem Grund habe ich auch in der Zwischenzeit einen Mietvertrag für eine andere Wohnung abgeschlossen. Gibt es unter diesen Umständen, abgesehen von der Aufhebung, eine Möglichkeit, das Mietverhältnis zu beenden, ohne Miete zahlen zu müssen?

Viele Grüße

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 23.12.2009 | 18:37

Sehr geehrter Fragesteller,

mir ist Ihre andere Frage und die Antwort des Kollegen nicht bekannt.

Ich sehe derzeit aber noch keine Möglichkeit zur fristlosen Kündigung, wenn der Vermieter erst zum 01.01.2010 die Übergabe der mängelfreien Wohnung schuldet. Immerhin hat er also noch über eine Woche Zeit, die Wohnung in den vertraglich vereinbarten Zustand zu bringen.

Wenn der Vermieter nach eigener Aussage das nicht schafft - und das müssten Sie beweisen - können Sie bereits jetzt eine Nachfrist setzen und für den Fall, dass er diese nicht einhält, die fristlose Kündigung androhen.

Gegenwärtig halte ich eine fristlose Kündigung aber noch nicht für möglich: Auch im laufenden Mietverhältnis berechtigt Schimmel erst zur Kündigung, wenn dem Vermieter zuvor eine angemessene Frist zur Mängelbeseitigung gesetzt wurde!

Wenn Ihr Vermieter Ihnen die Wohnung nicht zum 1.1. zur Verfügung stellen kann, haftet er natürlich auf Schadensersatz - müsste Ihnen also Ersatzwohnraum bezahlen (z.B. ein Hotelzimmer). Den Abschluss eines weiteren Mietvertrages zum jetzigen Zeitpunkt halte ich leider für verfrüht.

Um den Schaden gering zu halten, können Sie zwar eine fristlose Kündigung aussprechen, hilfsweise fristgerecht - und vielleicht nimmt der Vermieter diese auch widerspruchslos hin. Im Streitfall hätten Sie aber vor Gericht schlechte Karten.

Mit freundlichen Grüßen

A. Schwartmann

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