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Fristlose Kündigung des Vermieters


22.12.2009 22:29 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Steffan Schwerin



Guten Abend,

ich brauche eine schnelle Antwort damit ich ruhig über die Feiertage komme.

Ich wohne in einer Wohnung die der Gemeinde gehört, der Mietvertrag besteht seit 20 Jahren vor 4 Jahren bin ich in den Mietvertrag eingestiegen den vorher meine Eltern abgeschlossen hatten. Bereits zu diesem Zeitpunkt hatte ich ein Gewerbe, das seit 6 Monaten bestand und in der Gemeinde gemeldet war immer schon von zuhause aus betrieben (auch in der alten Wohnung).

In 2007 wurde ich zu einem Gespräch in jener Gemeinde eingeladen, weil man den 2 Hund den ich gekauft hatte nicht im Vorfeld genehmigt hatte. Dieser wurde mir dann in diesem Gespräch genehmigt und im selben Zuge sprach man mich dort auf die Selbständigkeit an die ich von zuhause aus betreibe (Büroservice). Ich war zum damaligen Zeitpunkt der Meinung, dass 10% einer Mietwohnung gewerblich genutzt werden dürfen. Stimmt das nicht? Denn diese 10% erreiche ich nicht einmal.

In 2007 wurde auf das Thema Selbständigkeit und das Arbeiten von zuhause aus dann nicht weiter eingegangen. In 2008 habe ich eine Zusatzrubrik in die Gewerbeanmeldung mit aufgenommen. Die Firma ist nach wie vor die selbe aber es ist ein Nagelstudio dazugekommen. Auch das wurde bei jener Gemeinde ordnungsgemäß angemeldet allerdings nicht in Bezug auf die Wohnung genehmigen lassen.

Nunmehr habe ich die Gemeinde aufgefordert die Mietmängel dieser Wohnung bis Ende Januar zu besichtigen und zu beheben und habe denen mitgeteilt welche Prozente an Mietminderung für diese Art Mängel zu mindern wären (Schimmel im Bad, Fenster undicht, Terrassentür schliesst nicht, es herrscht seit 2 Wochen extremer Baulärm in der Nebenwohnung auch an Samstagen etc.)

Heute bekam ich die Antwort das ich mich schön still verhalten sollte ansonsten würde man mich aufgrund des Gewerbes fristlos kündigen. Kann mir das passieren? Welche Gründe für fristlose bzw. ausserordentliche Kündigungen gibt es?

Darf aufgrund des Gewerbes überhaupt noch gekündigt werden? Schliesslich dulden die es doch bereits seit mehreren Jahren? Gibt es hierfür eine Frist zu wann sie mich hätten auffordern müssen das Gewerbe zu unterlassen?

Das Nagelstudio betreibe ich im übrigen nicht ausschliesslich von zuhause aus ich bin damit noch in 3 Friseursalons tätig und die wenigstens Kunden arbeite ich tatsächlich zuhause.
Wir wohnen hier im übrigen auf dem Dorf ich habe hier wenn alles vermietet ist 1 direkten Nachbarn (doppelhaushälfte) wobei da im Moment Bauarbeiten stattfinden aufgrund dessen das dort eine Kinderkrippe reinkommen soll. Ein Einfamilienhaus gegenüber bestimmt 200 m entfernt und ein Haus rechts neben uns dort befindet sich der Kindergarten, Gemeindebüro, Feuerwehr und 1 vermietete Wohnung)

VIelen Dank für eine schnelle Antwort.

MW

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Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

die von Ihnen gestellten Fragen beantworte ich unter Berücksichtigung des geschilderten Sachverhaltes sowie Ihres Einsatzes wie folgt:


Frage 1: Kann mir das passieren?

Grundsätzlich kann der Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigen, wenn die Wohnung für einen anderen als den vertraglich vereinbarten Gebrauch genutzt wird.

Grundsätzlich dürfen Sie in Ihrer Mietwohnung einen Beruf oder ein Gewerbe nur mit Zustimmung des Vermieters ausüben. Der Vermieter ist aber verpflichtet, Ihnen diese Zustimmung zu erteilen, wenn Sie gewisse Voraussetzungen erfüllen.

Hier wird die Ausübung des Gewerbes ja geduldet und dadurch stillschweigend akzeptiert.


Frage 2: Welche Gründe für fristlose bzw. außerordentliche Kündigungen gibt es?

Ein Mietverhältnis kann fristlos gekündigt werden, wenn ein wichtiger Grund vorliegt.

Auch die artfremde Nutzung der Mietsache kann also einen solchen wichtigen Grund darstellen.


Frage 3: Darf aufgrund des Gewerbes überhaupt noch gekündigt werden? Schließlich dulden die es doch bereits seit mehreren Jahren?

Der Vermieter hat hier grundsätzlich die Zustimmung zum Gewerbe erteilt. Daher können Sie dieses auch in Ihrer Wohnung ausüben.

Der Vermieter kann jetzt nicht ohne Weiteres die Wohnung kündigen.


Frage 4: Gibt es hierfür eine Frist zu wann sie mich hätten auffordern müssen das Gewerbe zu unterlassen?

Der Vermieter kann Ihnen aber die Ausübung des Gewerbes untersagen. Dazu muss dann eine angemessene Frist gesetzt werden.

Generell kann der Vermieter die Erlaubnis widerrufen / zurücknehmen, wenn Sie Ihr Gewerbe ausweiten und so über den beschriebenen Rahmen hinausgeraten. Sie müssen mit Ihrem Gewerbe umziehen, wenn

• Das Gewerbe so groß geworden ist, dass nun zu viele Kunden kommen;
• Sie eine oder mehrere Hilfskräfte beschäftigen;
• Sie nachträglich Maschinen anschaffen, deren Lärm die Nachbarn belästigen kann.

Erst wenn der Vermieter Ihnen die Ausübung des Gewerbes in der Wohnung untersagt und Sie dem nicht nachkommen, kann der Vermieter fristlos kündigen.

Dennoch kann der Vermieter hier auch nicht ohne Weiteres die Ausübung des Gewerbes untersagen; schließlich wird dieses schon längere Zeit geduldet.
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