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Ich habe einen Mieter (Familie mit 2 Kindern) die schon seit laengerem die Mieten mit erheblicher Verspaetung ueberweisen. Mittlerweile sind die Mieter immer mit 2 Monatsmieten im Rueckstand. Ich habe die Mieter mehrmals deshalb angeschrieben und abgemahnt. Ich moechte jetzt eine fristlose Kuendigung ausprechen.
1. Welche zeitliche Frist muss ich den Mietern einraeumen die Wohung zu raeumen ?
2. Muss ich zusaeztlich zu der fristlosen Kuendigung auch eine fristgerechte Kuendigung hilfsweise aussprechen ?
Vielen Dank.
Antwort geschrieben am 05.04.2011 23:37:43 
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Rechtsanwalt Felix M. Safadi
Schloßstr. 41a, 12165 Berlin, Tel: 030 555 760-321, Fax: -329
Internet und Computerrecht, Urheberrecht, Vertragsrecht, Arbeitsrecht, Strafrecht
Bewertungen: 145
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gerne nehme ich zu Ihrer Anfrage unter Berücksichtigung Ihrer Angaben und Ihres Einsatzes wie folgt Stellung:
1.
Eine Räumungsfrist müssen Sie nicht gewähren. Sie wäre aber zweckmäßig, da die Mieter die Wohnung nicht sofort räumen können. Sie können bspw. eine Räumungsfrist von 2 Wochen setzen.
Sie könnten dann z. B. formulieren: „Ich bitte Sie, die Mieträume binnen zwei Wochen bis zum ... zu räumen und in vertragsgerechtem Zustand zurückzugeben."
Wenn Sie eine Räumungsfrist gewähren, sollten Sie einer Fortsetzung des Mietverhältnisses gemäß § 545 BGB bereits im Kündigungsschreiben ausdrücklich widersprechen
Sie können die Mieter darauf aufmerksam machen, dass Sie nach erfolglosem Ablauf der Räumungsfrist unverzüglich Klage erheben werden.
2.
Da Sie nie ganz sicher sein können, dass die außerordentliche Kündigung einer gerichtlichen Überprüfung standhalten würde, sollten Sie vorsorglich/hilfsweise zusätzlich die ordentliche Kündigung erklären. Einen Nachteil hätten Sie dadurch jedenfalls nicht.
Sie können also bspw. formulieren: „Wegen der vorgenannten Gründe erkläre ich vorsorglich die ordentliche Kündigung zum … [nächstmöglicher Kündigungstermin laut Mietvertrag]" Sie können dann auch - ebenfalls rein vorsorglich – auf die Möglichkeit des Kündigungswiderspruchs nach der Sozialklausel des § 574 BGB hinweisen, wie es § 568 Abs. 2 BGB fordert.
3.
Im Übrigen muss die Kündigung begründet werden. Der Mieter muss den Grund erfahren, warum ihm fristlos gekündigt wird (Zahlungsverzug). Dazu muss der Zahlungsrückstand nachvollziehbar von Ihnen dargestellt werden, also unter Angabe der Monate, in denen keine oder eine zu geringe Mietzahlung erfolgte, sowie unter Angabe des Saldos im Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung.
Denken Sie unbedingt daran, die Schriftform der Kündigung einzuhalten; Sie müssen sie eigenhändig unterschreiben. Wenn Sie das Schreiben den Mietern persönlich aushändigen, lassen Sie sich den Erhalt bestätigen. Ansonsten schicken Sie die Kündigung als eingeschriebenen Brief.
Gerne kann ich das Kündigungsschreiben für Sie formulieren. Bei Interesse schreiben Sie mir eine Mail, dann erhalten Sie von mir ein Angebot unter Anrechnung dieses Einsatzes.
Ansonsten hoffe ich, Ihnen hiermit weitergeholfen zu haben, und verbleibe
mit freundlichen Grüßen
Felix M. Safadi
Rechtsanwalt
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Allgemeine Hinweise:
Bitte erlauben Sie mir noch den obligatorischen Hinweis, dass es sich bei dieser Antwort lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des allein auf Ihren Angaben basierenden Sachverhalts handelt. Diese kann eine umfassende Begutachtung nicht ersetzen. Durch Hinzufügen oder Weglassen weiterer Angaben kann die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen.
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