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Fristlose Kündigung / Anmaßung der Verwaltungsbefugnis bei Zwangsverwaltung


26.10.2009 12:39 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Sehr geehrte Damen und Herren Juristen,
wir haben vor einem Jahr einen Wohnungsmietvertrag mit einer vermeintlichen Hausbesitzerin abgeschlossen. Inzwischen wurden wir von Dritten darüber in Kenntnis gesetzt, dass die Dame schon seit langem nicht mehr im Besitz der Verwaltungsbefugnis ist, weil sich das Haus in Zwangsverwaltung befindet. Für die Vermieterin war es offenbar wichtig, ihre Reputation zu wahren. Inzwischen ist das Mietverhältnis aus vielerlei Gründen total zerrüttet, und wir möchten fristlos kündigen. U. E. ist der Mietvertrag null und nichtig, weil durch arglistige Täuschung entstanden (Anmaßung der Verwaltungsbefugnis ohne Hinweis auf eine Berechtigung).
Ist eine fristlose Kündigung (beim bestellten Zwangsverwalter) unter diesen Voraussetzungen möglich?

Mit freundlichen Grüßen

WG
Sehr geehrter Fragesteller,

der Zwangsverwalter hat die Möglichkeit, den durch die Nichtberechtigte geschlossenen Vertrag nachträglich zu genehmigen. Genehmigt der Verwalter den Vertrag oder hat er den Vertrag bereits genehmigt, dann können Sie sich nur fristgemäß aus dem Vertragsverhältnis lösen indem Sie die Kündigungsfrist von drei Monaten beachten.

Wird der Vertrag nicht genehmigt, besteht kein Mietverhältnis. Dann kann der Verwalter sogar von Ihnen die unverzügliche Räumung verlangen. Nur in diesem Falle wäre der Mietvertrag nichtig.

Im Ergebnis begründet der Abschuss eines Vertrages mit der nichtberechtigten Eigentümerin für sich allein daher noch nicht zur fristlosen Kündigung. Vielmehr wäre abzuwarten, wie sich der Verwalter zum eingegangenen Mietverhältnis stellt. Mit diesem müssen Sie daher Kontakt aufnehmen.

Ich hoffe, Ihnen weiter geholfen zu haben. Bei Unklarheiten nutzen Sie die kostenfreie Nachfragefunktion.

Mit freundlichen Grüßen

Andreas Scholz, RA

Nachfrage vom Fragesteller 26.10.2009 | 13:34

Sehr geehrter Herr RA Scholz,

vielen Dank für Ihre prompte Auskunft!
Bis dato haben wir keine schriftliche Bestätigung des Vertrages durch den Zwangsverwalter (RA) erhalten. Da diese Bestätigung doch sicherlich der Schiftform bedarf, gehen wir davon aus, dass der Vertrag null und nichtig ist und wir fristlos kündigen können. Ist diese Annahme berechtigt?

Mit freundlichen Grüßen
WG

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 26.10.2009 | 14:39

Sehr geehrter Fragesteller,

ein Mietvertrag bedarf nicht der Schriftform. Er kann formfrei geschlossen werden.

Eine nachträgliche Genehmigung musste Ihnen ggü. auch nicht erklärt werden, § 182 BGB. Ausreichend ist, dass der ZV nach Kenntnis der Vermietung nicht seine Verweigerung erklärt hat.

Im Übrigen sind Sie an Ihre Willenerklärung, die auf Abschluss des Mietvertrages gerichtet war, gebunden, bis eine Annahme (also Genehmigung) oder Ablehnung (also Verweigerung) erfolgt ist. Beides wäre durch den Zwangsverwalter zu erklären.

Im Moment hätten Sie zwar grundsätzlich die Möglichkeit, sich im Wege der Anfechtung von Ihrer Willenserklärung zu lösen. Da Sie sich darüber im Klaren gewesen sind, dass Ihre Erklärung auf den Abschluss eines Mietvertrages gerichtet war, kommt eine Anfechtung nach § 119 BGB aber schon nicht in Betracht. § 123 BGB käme als Anfechtungsgrund noch in Betacht, die Täuschung könnte darin zu sehen sein, dass die Eigentümerin Ihre Nichtberechtigung verschwieg. Das Problem für Sie ergibt sich aber daraus, dass die Genehmigung auf den Zeitpunkt des Vertragschlusses zurückwirkt, § 184 BGB. Wird oder wurde die Genehmigung daher (noch) erteilt, so kommt eine Anfechtung nicht mehr in Betracht, denn die gesetzliche Rüchwirkung führt zur Berechtigung der Eigentümerin zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses.

Ich hoffe, Ihnen weitergeholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Andreas Scholz, RA

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