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Fristlose Kündigung - Ablauf


| 23.12.2004 16:48 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von



Guten Tag,

mein Mieter ist im Zahlungsrückstand seit 2002 mit wesentlich mehr als 2 MM und ohne Einkommen, also Sozi oder ALG II.
Ich habe jetzt schriftlich letztmalig am 21.12.04 um Ausgleich bis zum 29.12.04 gebeten mit Ankündigung der fristlosen Kündigung, welche ich auch noch in diesem Jahr per Einwurfschreiben aussprechen würde.
1. Würde das in Bezug auf die evtl. Verjährungsfrist ausreichen ?
2. Müssen Kündigungsfristen lt. Vertrag eingehalten werden ?
3. Wie ist die Behördliche vorgehensweise ( Mahnbescheid/ Räumungsklage o.ä ?
4. Kann ich die Heizung, Kabelfernsehen und Wasser abstellen lassen, da das über die NK abgerechnet wird und ich mtl. mitzahlen muß ?

Ich bedanke mich und wünsche Ihnen ein Frohes Weihnachtsfest
23.12.2004 | 18:33

Antwort

von


162 Bewertungen
Sehr geehrter Damen und Herren,


1. Bei Zahlungsrückstand von mehr als zwei Monatsmieten haben Sie ein außerordentliches fristloses Kündigungsrecht. Daher hätten Sie kündigen können. Sie müssen aber beachten, daß dieser Kündigungsgrund entfällt, wenn der Mieter vollständig den Rückstand ausgleicht.

2. Für die "Unterbrechung" - nach dem neuen Recht wird eine Verjährung gehemmt- der Verjährung hätten Sie entweder einen Mahnbescheid oder einen Klage einreichen müssen. Die regelmäßige Verjährungsfrist beträgt 3 Jahre. Dies gilt für die Mietforderung. Die Frist beginnt mit dem Schluß des Jahres, in dem der Anspruch entstanden. Die Verjährungsfristen können aber auch im Mietvertrag vereinbart worden sein. Daher sollten Sie in den Mietvertrag nachlesen.

3. Einen Mahbescheid können Sie im Schreibwarenladen kaufen. Sie sollten aber einen Anwalt zur Hilfe nehmen. Dies gilt erst Recht für eine Räumungsklage.

4. Sie Können nicht die Heizung, etc. abstellen. Andernfalls kann Sie der Mieter verklagen.

Ich hoffe Ihnen mit diesem Ausführungen geholfen zu haben.

Ich wünsche Ihnen frohe Weihnachten

Mit freundlichen Grüßen
Klaus Wille
Rechtsanwalt
------------------------
Breite Str. 147 - 151
50667 Köln


Rechtsanwalt Klaus Wille
Fachanwalt für Familienrecht

Nachfrage vom Fragesteller 28.12.2004 | 15:08

Guten Tag Hr. Wille,
die Mietrückstände sind aus den Jahren 2002/2003/2004, immer so 2-3 Monate pro Jahr.
Reicht zur Einhaltung der 3 Jahresfrist für den Mahnbescheid das termingerechte Absenden des Einwurf-Briefes ?
Im Mietvertrag ist darüber nichts verankert.
Mit welchen Kosten hätte ich ca. zu rechnen bei ca 3000 Eu. Ich bin am überlegen ob man erst mal nur für 2002 den Bescheid einreichen sollte um Kosten zu sparen. Oder ist es besser dann alles auf einmal zu machen ? Wie ist Ihre Meinung/Aussage dazu ? Ich bin leider durch die ganze Sache nicht sehr liquide da ich vom Mieter immer hingehalten wurde.
Warum kann ich Heizung/Strom usw. nicht abstellen lassen, wird mit Direktverträgen bei Stadtwerken bei Zahlungsverzug doch auch so gehandhabt ?
Wäre jedenfalls ein gutes Druckmittel zur Durchsetzung der Ansprüche.
Herzlichen Dank für die Beantwortung der Zusatz-Fragen.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 03.01.2005 | 16:48

Sehr geehrte Damen und Herren,

wie gesagt beträgt die Verjährungsfrist 3 Jahre und beginnt mit dem Schluß des Jahres, in dem der Anspruch enstanden ist. D.h.: für einen Anspruch z.B. Mai 2002 beginnt die Verjährung am 01.01.2003 und dauert drei Jahre also ENDE 2005.

M.E. sollten Sie die gesamten Forderungen aus 2002 und 2003 geltend machen. Dann können Sie auch sehen, ob Ihr Mieter überhaupt genügend finanzielle Mittel hat.

Ich kann Ihnen anbieten, den Mahnbescheid für Sie durchzuführen bzw. zu beantragen. Da die Ansprüche wohl begründet sind, muß die Anwaltskosten der Mieter tragen.

Für Rückfragen stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen
Klaus Wille
Rechtsanwalt
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Breite Str. 147 - 151
50667 Köln
www.anwalt-wille.de

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