Fristlose Kündigung des Mietvertrages

Antwort

von
Rechtsanwalt Jan Wilking
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Sehr geehrter Ratsuchender,

gerne beantworte ich Ihre Anfrage unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes wie folgt:

Der Vermieter kann das Mietverhältnis ohne Einhaltung fristlos kündigen, wenn der Mieter mit der Zahlung der Miete in Verzug geraten ist, und ein nicht unerheblicher Rückstand besteht. Ohne vorherige Abmahnung ist die Kündigung (Mietrecht) zulässig, wenn der Mieter mit der Zahlung für zwei aufeinanderfolgende Termine in Rückstand ist (§ 543 Abs. 3 Nr. 3 BGB), was bei Ihnen der Fall ist.

Eine Kündigung (Mietrecht) wegen Zahlungsverzug ist ausgeschlossen, wenn der Vermieter vor Zugang der Kündigung in voller Höhe befriedigt wird, also alle offenen Forderungen bezahlt werden. Die Bezahlung kann auch durch Aufrechnung mit einer Gegenforderung des Mieters erfolgen. Dies gilt für alle Mietverhältnisse, also auch für Gewerberäume und Sachen (§ 543 Abs.2 Satz.2 BGB).
Für Wohnraum gilt eine erweiterte Schonfrist (§ 569 Abs.3 Nr.2 BGB). Die Zahlung kann der Mieter in diesem Fall noch bis zum Ablauf von 2 Monate nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruches (also ab Zustellung einer Räumungsklage des Vermieters) erbringen. Gleiches gilt für den Fall in dem sich eine öffentliche Stelle (in der Regel das Sozialamt) zur Zahlung verpflichtet. Eine Ausnahme hiervon gilt nur, wenn der jetzt ausgesprochenen fristlosen Kündigung vor nicht länger als zwei Jahren eine fristlose Kündigung aus den gleichen Gründen vorausgegangen war und auch diese wegen Ausgleiches unwirksam geworden ist.

Ich gehe davon aus, dass es sich in Ihrem Fall um Wohnraum handelt. Wenn Sie die Mietschulden daher jetzt begleichen, würde die Kündigung unwirksam werden. Bitte beachten Sie hierbei aber unbedingt, dass der gesamte Fehlbetrag restlos innerhalb der Frist bezahlt werden muss. Denn eine Kündigung wegen Zahlungsverzuges wird nach Ansicht einiger Gerichte gem. § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB erst dann unwirksam, wenn der Mieter die rückständigen Mieten vollständig bis zum letzten Cent gezahlt hat. So wurde schon ein Mieter zur Räumung verurteilt, der aufgrund eines Rechenfehlers lediglich 15,- EUR zu wenig überwiesen hatte.

Ergänzend möchte ich noch darauf hinweisen, dass ist die gesetzte Räumungsfrist von 4 Tagen zu kurz sein dürfte. Sinn und Zweck der Räumungsfrist ist es, dem Mieter noch eine Möglichkeit zur Wohnungssuche zu geben und so dessen Wohnungslosigkeit zu verhindern. Die Entscheidung, ob und für welche Zeit eine Räumungsfrist eingeräumt wird, steht im Falle einer Räumungsklage im Ermessen des Gerichts, das insoweit die Interessen von Mieter und Vermieter zu berücksichtigen hat. Zu beachtende Gesichtspunkte sind der Kündigungsgrund und damit die Dringlichkeit des Vermieterinteresses, die Lage am Wohnungsmarkt sowie der Umstand, dass nicht sofort nach Ausspruch der Kündigung eine Wohnung gesucht werden muss. Im Normalfall ist eine Räumungsfrist von drei Monaten angemessen. Stellt sich heraus, dass diese Frist zu kurz ist, kann sie auf Antrag verlängert werden.

Aber selbst nach Ablauf der gerichtlich eingeräumten Räumungsfrist könnte Ihnen Vollstreckungsschutz gewährt werden, wenn die gerichtlich angeordnete Zwangsräumung eine Härte bedeuten würde, die mit den guten Sitten nicht vereinbar ist. Beispiele für eine solche Härte wäre gerade der von Ihnen geschilderte Fall, dass einer Familie mit kleinen Kindern die Obdachlosigkeit droht.

Allerdings sollten Sie es hierauf nicht ankommen lassen, sondern umgehend die Mietschulden vollständig begleichen, wenn dies möglich ist.


Ich hoffe, Ihnen eine erste hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben. Bei Unklarheiten benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.

Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen hier im Rahmen einer Erstberatung ohne Kenntnis aller Umstände keinen abschließenden Rat geben kann. Sofern Sie eine abschließende Beurteilung des Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem bei Einsicht in sämtliche Unterlagen konkret zu erörtern.

Mit freundlichen Grüßen