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Frist nach Zuschlagstermin ZV setzen und weiteres Vorgehen


| 15.12.2016 08:35 |
Preis: 48,00 € |

Zwangsvollstreckung, Zwangsversteigerung


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Schwartmann



Hallo sehr geehrte RA,
Wir sind Höchstbietende einer ZV eines Einfamilienhauses.
Der Zuschlagstermin ist separat und allen Beteiligten zugestellt worden ( 3Wochen vorher).
Leider gelingt uns kein Gespräch mit den Besitzern, ein Angebot unsererseits liegt ihnen vor.

Ich ehe davon aus, dass vor dem Termin kein Gespräch stattfindet und die Besitzer auch nicht teilnehmen.
Ein freiwilliger Auszug scheint nicht realistisch.
Nun möchten wir nach erfolgtem Zuschlag den Besitzern eine Frist von zwei Wochen setzen. Dies halten wir für angemessen, da der Versteigerungstermin seit fünf Monaten bekannt war.
Nun zu unseren Fragen:
In welcher Form muss die Fristsetzung erfolgen?
Können wir das Anschreiben selbst verfassen?
Gibt es Musterbriefe?
Reicht ein Einschreiben?
Muss dies ein Anwalt oder ein GV tun/überreichen?
Kann ich in diesem Schreiben schon auf etwaige Miteverträge und meinem Eigenbedarf und Kündigung verweisen, um nicht die Frist des dritten Werktag im Monat zu versäumen?
Es besteht ein Übererlös, nach Fristverstreichung möchten wir den GV mit der Räumung beauftragen, Kosten vorstrecken und in den Übererlös hinein pfänden lassen. Brauchen wir dazu einen RA?
Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Der Zuschlagsbeschluss ist ein Räumungstitel, aus dem heraus die Zwangsvollstreckung betrieben werden kann. Sie sollten sich diesen Titel also unbedingt mit Vollstreckungsklausel ausstellen lassen, damit Sie den Gerichtsvollzieher damit beauftragen können, wenn der Vorbesitzer nicht freiwillig nach einer angemessenen Frist auszieht. Es reicht dazu aus, wenn Sie diesen schriftlich auffordern, das Objekt innerhalb dieser Frist zu räumen - 2 Wochen ist knapp, aber die Versteigerung kommt für den Vorbesitzer ja auch nicht überraschend, also halte ich 2 Wochen für ausreichend.

Für dieses Schreiben brauchen Sie keinen Anwalt, wenn Sie aber vorsorglich einen etwaigen Mietvertrag - den der Vorbesitzer beweisen müsste - kündigen möchten, brauchen Sie dazu ein berechtigtes Interesse, also Eigenbedarf, und dann wäre die Formulierung durch einen Anwalt sinnvoll. Eigenbedarf muss nämlich ausreichend begründet werden.

Versand des Schreibens als Einschreiben ist empfehlenswert, wenn Sie den Zugang beweisen müssen. Es reicht aber auch aus, wenn Sie dem Vorbesitzer das Schreiben unter Zeugen persönlich übergeben.

Musterschreiben mag es geben, aber die Aufforderung an den Vorbesitzer und Verweis auf den Zuschlagbeschluss, das Objekt bis zum ... geräumt an Sie herauszugeben ist keine Hexerei: Hier tut es ein Zweizeiler. Wenn Sie vorsorglich einen etwaigen Mietvertrag kündigen möchten, sollten Sie einen Anwalt damit beauftragen.

Ebenso ist die Pfändung des Übererlös im Wege des dinglichen Arrests nur möglich, wenn der Vorbesitzer zu erkennen gibt, nicht ausziehen zu wollen. Damit sollten Sie auch einen Anwalt beauftragen, der Erfahrung damit hat die richtigen Anträge zu stellen - rechtlich erforderlich ist das allerdings nicht.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 15.12.2016 | 11:35

Hallo Herr Schwartmann,
Danke für die qualifizierte Antwort.
Am liebsten würde ich das Thema Mietvertrag im Anschreiben dann erstmal nicht herausfordern.
Was aber wenn nach Fristsetzung ein M-Vertrag auftaucht, z.B. am 4 Tag im Januar. Verwirke ich dann die Frist zum Sonderkündigungsrecht, weil der Zuschlagstermin im Dezember war?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 15.12.2016 | 12:15

Sie können keinen Mietvertrag kündigen, den Sie nicht kennen - die Frist des § 57a ZVG berechnet sich also ab Kenntnis des Mietvertrages.

Bewertung des Fragestellers 15.12.2016 | 11:36


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