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Fragen zur Eigentümerversammlung, Verwalter lehnt Vertretung ab


19.11.2008 07:37 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Sehr geehrte(r) RA,
bitte beantworten Sie diese Frage nur, wenn Sie unter Berücksichtigung meines Einsatzes bereit und in der Lage sind, meine Fragen möglichst umfassend zu beantworten.

Vorgeschichte:
Ich bin Eigentümer einer vermieteten Eigentumswohnung. Die Eigentümergemeinschaft ist zerstritten. Ende 2007 hat der letzte Hausverwalter "das Handtuch geworfen". Es kam zu diversen Meinungsverschiedenheiten zwischen mir und dem neuen Hausverwalter. Unsachlich war ich dabei nicht.

Ich bin Freiberufler und habe als Kontaktadresse meine Büroanschrift bei der Hausverwaltung angegeben. Telefonisch wurde mir der 21.11.2008 als möglicher Termin für die ordentliche Eigentümerversammlung benannt.
Am Sonntag 9.11. hatte ich noch keine Einladung im Bürobriefkasten und habe per E-Mail nachgefragt, ob die Eigentümerversammlung stattfindet. Am Montag 10.11. hatte ich Dienstbesprechung, und hätte mir den 21.11. frei nehmen müssen (Montagearbeit ca. 300 km Arbeitsort - Wohnort).

Die Bestätigung kam erst nachmittags per E - Mail. Als Reaktion teilte ich der Hausverwaltung mit, das auf Grund der sehr späten Einladung nicht teilnehmen kann, und der Verwalter mich vertreten müsse.

Die Einladung war dann (wahrscheinlich) am Montag den 10.11.2008 tatsächlich in meinem Briefkasten.

Als Antwort erhielt ich nach eine beleidigten Stellungnahme zu meiner Anfrage:

Zitat:
"...
Jedenfalls sind wir aufgrund der bisherigen Vorkommnisse und persönlichen Vorwürfe nun nicht mehr bereit Sie in der Versammlung als bevollmächtigter Vertreter zu vertreten.."

Die Teilungserklärung sieht folgendes vor: Ein Wohnungseigentümer kann sich durch seinen Ehegatten, dem Verwalter oder einen anderen Eigentümer vertreten lassen. Ich bin nicht verheiratet. Die anderen Wohnungseigentümer werden mich so kurzfristig nicht vertreten (ich bin nicht vor Ort , außerdem Interessenskonflikte). Ich kann nicht am 21.11.2008 nicht (pünktlich) anwesend sein.

Nun zu meinen Fragen:
1. Kommt es bei der Einladung auf die Absendung oder den Eingang an?
2. Wäre ein Eingang am 8.11.2008 (WE) in einem Bürobriefkasten noch fristgerecht? (Poststempel vom 07.11.2008)
3. Ist hier ein Unterschied zwischen privat und dienst - Briefkasten
4. Darf der Hausverwalter die Vertretung ablehnen? Er ist Dienstleister und ich muss leider bezahlen.
5. Gibt es eine andere Möglichkeit, mein Stimmrecht wahrzunehmen? Falls ich meine Stimme beim Hausverwalter schriftlich abgebe, darf das ignoriert werden?
6. Falls ich aus Termingründen verspätet zur ETV erscheine (oder früher gehe ), kann ich dann auch für andere TOP an denen ich nicht teilnehme, meine Stimmen abgeben?

7. Meine Stimmen würden Mehrheitsbeschlüsse nicht beeinflussen. Können anfechtbare Beschlüsse trotzdem angefochten werden, auch wenn ich faktisch nicht teilnehme? Wie?
Wie kann ich weiter vorgehen, um evtl. ungewollte Beschlüsse zu verhindern bzw. anzufechten?

8. Welche Regeln gelten für die Beschlusssammlung? Kann ich mir die Beschlüsse direkt nach der Eigentümerversammlung zuschicken lassen? Wann muss der Verwalter spätestens Einblick in die Beschlüsse gewähren?

Ich möchte diesen Hausverwalter „wieder los werden“. Kann man den Hausverwalter auch ohne Mehrheitsbeschluss abbestellen? Gibt es zwingende Gründe, die einen Hausverwalter „unzumutbar“ machen. Ich kann es mir wahrscheinlich auf Dauer nicht leisten, zu jeder Eigentümerversammlung persönlich zu erscheinen.


mit freundlichen grüßen
19.11.2008 | 08:49

Antwort

von


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Sehr geehrte/r Fragesteller/in,

hiermit nehme ich zu den von Ihnen aufgeworfenen Fragen unter Berücksichtigung des dargestellten Sachverhaltes wie folgt Stellung:

Zu 1. Grundsätzlich kommt es immer auf den Zugang an.

Zu 2. Die Einberufung soll mindestens eine Woche betragen. Dies ist hier der Fall. Das Schreiben gilt dann als in Ihrem Machtbereich gelangt und somit zugegangen, wenn er in Ihren Dienstbriefkasten gelangt ist und Sie diesen als Zustellungsadresse angegeben haben. Der Zugang muss dann zu den üblichen Bürozeiten erfolgen. Wenn dies nur Montag bis Freitag geöffnet ist, dann würde ich das Schreiben am Montag, den 10.11.2008 als zugegangen betrachten. Aber auch dies wäre noch fristgerecht.

Zu 3. Bei einem Privatbriefkasten, der täglich geleert werden würde – außer sonntags – würde als Zeitpunkt der Zustellung Samstag, der 08.11.2008 angenommen werden.

Zu 4. Wenn triftige Gründe vorliegen, kann der Hausverwalter die Vertretung ablehnen. Hierzu fehlen nach Ihrem Sachvortrag aber Anhaltspunkte. Aufgrund der persönlichen Asympathie und den Meinungsverschiedenheiten rate ich aber davon ab, sich von dem Hausverwalter vertreten zu lassen. Sinnvoll wäre eine Vertretung durch einen anderen Eigentümer.

Zu 5. Eine andere Möglichkeit Ihre Stimme wahrzunehmen sehe ich nicht, ich rate dazu sich mit einem Miteigentümer in Verbindung zu setzen, der Sie auch künftig vertreten kann.

Zu 6. Nein, die Abstimmung erfolgt zeitnah zur Stimmabgabe. Eine schriftliche Abstimmung ist nur gesamtheitlich in einem so genannten Umlaufverfahren möglich.

Zu 7. Beschlüsse können angefochten werden, wenn Anfechtungsgründe bestehen, diese wäre zum Beispiel wenn die Eigentümerversammlung zu einer Unzeit stattfinden würde, im Ladungsschreiben nicht der Beschlussgegenstand im Tagesordnungspunkt nicht oder nicht hinreichend bestimmt enthalten ist etc. In Ihrem Fall sind bislang keine solchen Anhaltspunkte vorgetragen. Eine Anfechtung muss innerhalb eines Monats erfolgen.

Zu 8. Das Protokoll der Eigentümerversammlung wird Ihnen in der Regel übersandt. Selbstverständlich haben sie einen Anspruch auf Einsicht in die Beschlüsse.

Hinsichtlich der „Abbestellung“ des Hausverwalters kommt es auf den Vertrag an. Überdies kann ein Kündigungsgrund vorliegen, wenn der Verwalter gegen seine vertraglichen Pflichten verstößt. Dazu ehe ich nach Ihrem bisherigen Vortrag aber keine Veranlassung.

Abschließend möchte ich Sie noch auf Folgendes hinweisen: Bei der vorliegenden Antwort, welche ausschließlich auf Ihren Angaben basiert, handelt es sich lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes. Diese kann eine umfassende Begutachtung nicht ersetzen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen.

Ich hoffe Ihnen weitergeholfen zu haben und verbleibe
mit freundlichen Grüßen


Astrid Hein
Rechtsanwältin


Nachfrage vom Fragesteller 28.11.2008 | 16:47

2. stimmt das? neues WEG Recht 14 Tage?

3. Darf der Verwalter von einer Briefkastenleerung am WE ausgehen? Im Arbeitsrecht ist das WE m.E. Unzeit.

4. Was sind die "triftigen Gründe". Wo sind die beschrieben? Was sind die Konsequnzen, wenn der Verwalter trotzdem ablehnt.

5. Die Frage war hier, ob ich auch Beschlüsse anfechten kann, bei denen ich nicht mit abgestimmt habe (nicht anwesent und nicht vertreten war)?

8.Was wenn nicht? Wann kann ich auf Einsicht in die Beschlusssammlung bestehen?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 28.11.2008 | 18:11

Sehr geehrte/r Fragesteller/in,

hiermit nehme ich zu Ihrer Nachfrage wie folgt Stellung:

zu 1. Richtig ist eine Frist von 2 Wochen nach § 24 Abs. 4 S. 2 WEG. Dabei handelt es sich aber um eine Sollvorschrift deren Nichteinhaltung nicht automatisch die Unwirksamkeit des Beschlusses zur Folge hat, sondern nur dann, wenn der Fehler ursächlich für den Beschluss ist.

Zu 2. Ja, am Samstag zu den üblichen Briefkastenleerungszeiten schon, wenn es sich um Privatpersonen handelt.

Zu 4. Ein triftiger Grund liegt beispielsweise bei einem Interessenkonflikt vor. Grundsätzlich können Sie einen Verwalter abberufen bzw. ein Abberufungsverfahren einleiten, wenn die weitere Verwaltertätigkeit für Sie nicht mehr zumutbar ist. Eine endgültige rechtliche Beurteilung ist hier mangels detaillierter Sachverhaltsangaben nicht möglich.

Zu 5. Ja, auch wenn Sie nicht anwesend und nicht vertreten waren können Sie die Beschlüsse anfechten, wenn ein Anfechtungsgrund vorliegt. Einberufungsfehler berechtigen nur dann zu einer Anfechtung, wenn diese ursächlich waren, also Sie durch die kurze Ladung verhindert waren an der Versammlung teilzunehmen und das Mehrheitsverhältnis zu beeinflussen. Ein Anfechtungsgrund besteht dann nicht, wenn Sie auch bei Einhaltung der Ladungsfrist nicht hätten anwesend sein können.

Zu 6. Wenn Sie das Protokoll nicht zugesandt bekommen, auch nicht nach Aufforderung, kann der Anspruch im gerichtlichen Verfahren geltend gemacht werden. Gleiches gilt für die Beschlussversammlung.
Mit freundlichen Grüßen

Astrid Hein
Rechtsanwältin

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