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Frage zur Grunderwerbssteuer


| 26.12.2015 08:41 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Florian Bretzel



Guten Tag,
aufgrund der aktuell günstigen Zinslage würde ich gerne ein Haus bauen. Das perfekte Grundstück habe ich auf auf einer Internet über immobilienscout24 gefunden. Das Grundstück wird über einen Makler verkauft und ist aktuell auf mich reserviert. Parallel bin ich an der Auswahl des für mich besten Bauträgers zu Gange. Hier haben wir uns mittlerweile für ein Fertighausunternehmen entschieden. Jetzt geht es an das unterzeichnen der Verträge: Grundstückskauf, Finanzierung, und Bauvertrag. Der Makler hat keinerlei Verbindung zu unserem gewählten Bauunternehmen. Der Kauf des Grundstücks ist nicht an den Bau mit einer bestimmten Firma gekoppelt. Trotzdem befürchte ich, dass das Finanzamt ein verbundenes Vertragswerk annimmt und somit auf Haus und Grundstück Grunderwerbssteuer festsetzt und ich nicht weis, wie ich das Gegenteil beweisen kann. Daher stellt sich mir die Frage ob es etwas hilft im Kaufvertrag für das Grundstück festzuschreiben, dass keinerlei Einschränkungen bei der Auswahl eines Bauunternehmens getroffen sind?? Wäre das für einen späteren Beweis gegenüber dem Finanzamt genug? Und vor allem handelt es sich hierbei um eine sichere und praxistaugliche Vorgehensweie? Falls ja kommt es dann dennoch auf einen zeitlichen Zusammenhang zwischen Grundstückserwerb und Hauskauf an?
Vielen Dank für Ihre Unterstützung.
Freundliche Grüße

Einsatz editiert am 26.12.2015 09:58:22

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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Um sicherzustellen, dass das Finanzamt KEIN verbundenes Geschäft annimmt, sollte folgendes sichergestellt sein:

(1) Es gibt keine wirtschaftliche Verflechtung (oder Personenidentität) zwischen Grundstücksverkäufer und Bauunternehmen bzw. Planer.

(2) Ebenso gibt es keine Personenidentität oder wirtschaftliche Verflechtung zwischen dem Vermittler des Grundstücks (Makler) und dem Bauunternehmen bzw. Planer.

(3) Im Grundstückskaufvertrag finden sich keine Klauseln, die den Erwerber in der Auswahl des Planers bzw. Bauunternehmens einschränken.

Sind diese Punkte sichergestellt, sollte es auch beim Finanzamt keinerlei Probleme geben. Die Grunderwerbsteuer wird dann ausschließlich auf den Grundstücks-Kaufpreis fällig. Natürlich können Sie Punkt (3) auch zusätzlich ausdrücklich positiv im Kaufvertrag regeln. Erforderlich ist das aber eigentlich nicht.

Abschließend noch: alleine ein (enger) zeitlicher Zusammenhang zwischen Grundstückskauf und Bauvertrag kann niemals ausreichen, um ein verbundenes Geschäft anzunehmen. Vielmehr kommt es - wie oben geschildert - darauf an, ob persönliche oder wirtschaftliche Verflechtungen zwischen den Beteiligten vorliegen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 28.12.2015 | 07:57

Guten Tag Herr Bretzel,

vielen Dank für Ihre Antwort auf meine Frage.
Die drei von Ihnen genannten Voraussetzungen sind bei mir gegeben.
Allerdings bereitet mir ja, wie oben beschrieben, eher Bauchschmerzen, wenn das Finanzamt einfach von einem verbundenen Geschäft ausgeht. Ich gehe davon aus, dass das Finanzamt kaum selbstständige Prüfungen vornimmt, ob denn Verbindungen zwischen Grundstücksverkäufer/Makler und Bauunternehmen bestehen. In der Folge stehe ich ja in der Beweispflicht, dass ein solches verbundenes Geschäft eben gerade nicht vorliegt. Sie schreiben, dass ein positiver Vermerk im Kaufvertrag (Grundstück) nicht unbedingt erforderlich ist. Mir stellt sich aber eher die Frage, wenn er vorhanden ist, wäre er dann Beweis genug? Eine andere Möglichkeit selbst vorab Fakten/Beweise zu schaffen sehe ich aktuell nicht?

Vielen Dank für Ihre Rückmeldung & freundliche Grüße

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 28.12.2015 | 11:44

Vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich gerne wie folgt beantworte:

Ich wüsste nicht, warum das Finanzamt in Ihrer Konstellation ein verbundenes Geschäft annehmen sollte. Das Finanzamt erhält ja zunächst nur den Kaufvertrag zur Kenntnis und setzt auf dieser Basis die Grunderwerbsteuer fest. Wenn sich aus dem Kaufvertrag kein Hinweis auf einen späteren Bauvertrag mit wirtschaftlich oder persönlich verbundenen Parteien ergibt, bleibt es dabei auch. Dann wird das Finanzamt mangels Anlass auch keine weiteren Ermittlungshandlungen vornehmen, die aber Grundlage für die Annahme eines verbundenen Geschäftes wären. "Einfach so" kann das Finanzamt ein solches Geschäft keinesfalls unterstellen, das bedarf eines Beweises. Die Beweislast liegt hier eindeutig bei der Behörde.

Bewertung des Fragestellers 30.12.2015 | 08:21


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