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Sie sind hier:  www.frag-einen-anwalt.de » Mietrecht, Wohnungseigentum » Frage eines zukünftige Vermiet

1994 haben mein Bruder und ich ein unter denkmalschutz stehendes Fachwerkhaus gekauft (150000 DM Eigenkapital, 140000 DM finanziert).Dieses wurde bisher ausschließlich durch meine Mutter bewohnt.

Wir hatte die Vereinbarung,dass die anfallenden Kosten durch sie getragen werden.Vor allem der monatliche Abtrag von 300 € an die Bausparkasse.

Es gab keinen Mietvertrag,dass lief alles Hand in Hand.

Jetzt wird ihr Lebensgefährte mit einziehen und wird alle Kosten übernehmen.Er möchte von mir einen Mietvertrag, wir haben uns auf einen Betrag von 450 € geeinigt. Also 300 € für die Bausparkasse zzgl. 150 €.

Jetzt zu meine Fragen :

1.)Was wird als zusätzliches Einkommen gewertet ? Der Differenzbetrag zum Abtrag für die Bausparkasse ?

2.) Welche kosten kann ich steuerlich geltend machen ?Nur die Zinszahlungen an die Bausparkasse zzgl. Investitionen ins Haus ?

3.)Welche Form müssen die nachweise für Investitionen haben ?Reichen da auch normale Kassenbons aus dem baumarkt oder müssen es original Handwerkerrechnungen sein ?

4.)Kann ich die kompletten Beträge absetzen oder nur die Lohnkosten ?

5.)Normalerweise kann man ja den kaufpreis mit 2,5 % jährlich absetzen.Auch dann, wenn es von mir nicht selbst bewohnt wird ?

6.)Kann ich als Vermieter noch mehr steuerlich geltend machen ?

7.)Die letzten 24 Monate habe ich alleine die Beiträge an die Bausparkasse bezahlt, da meine Mutter dies nicht konnte.Kann ich dieses berücksichtigend in der Steuererklärung für dieses Jahr anbringen ?Auch wenn kein Mietvertrag bestand ?Oder sollte ich rückwirkend einen Mietvertrag erstellen und diesen auf mietfreies Wohnen führen ?

Danke und Gruß

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Sehr geehrter Fragesteller,


zunächst vielen Dank für Ihre Fragen, die ich wie folgt beantworte:


1.)Was wird als zusätzliches Einkommen gewertet ? Der Differenzbetrag zum Abtrag für die Bausparkasse ? 2.) Welche Kosten kann ich steuerlich geltend machen ? Nur die Zinszahlungen an die Bausparkasse zzgl. Investitionen ins Haus ?

Im Rahmen der Einkommensteuererklärung sind die Einkünfte aus Vermietung zu deklarieren. Die Einkünfte aus Vermietung sind die Mietzinszahlungen abzüglich der Werbungskosten (§ 9 Abs. 1 Satz 1 EStG i.V.m. § 21 EStG ).
Werbungskosten sind sämtliche Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen.

Hierzu zählen:

• Schuldzinsen
• Laufende Betriebskosten
• Renovierungskosten
• Erhaltungsaufwand, der auf mehrere Jahre verteilt wird
• Instandhaltungskosten
• Verwaltungskosten
• Fahrtkosten zum Mietobjekt
• Nebenkosten
• Abschreibungen (AfA) auf das Gebäude


Diese Ausgaben werden von der Einnahme, also dem gezahlten Mietzins , abgezogen und als Einkünfte in der Einkommensteuererklärung angegeben. Sie können also die Zinszahlungen sowie sämtliche weitere Aufwendungen für das Haus von den Einnahmen, den Mietzinszahlungen, abziehen.

Beachten müssen Sie allerdings § 21 Abs. 2 EStG, der wörtlich wie folgt lautet: „ Beträgt das Entgelt für die Überlassung einer Wohnung zu Wohnzwecken weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Marktmiete, so ist die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen. 2Beträgt das Entgelt bei auf Dauer angelegter Wohnungsvermietung mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete, gilt die Wohnungsvermietung als entgeltlich.

Der Mietzins muss demnach für das Haus mindestens 66% der ortsüblichen Miete betragen, damit das Finanzamt die Werbungskosten in voller Höhe berücksichtigt.

3.)Welche Form müssen die Nachweise für Investitionen haben ? Reichen da auch normale Kassenbons aus dem Baumarkt oder müssen es original Handwerkerrechnungen sein ?

Sie müssen die Belege dem Finanzamt zum Nachweis beifügen. Kassenbons von Baumärkten reichen aus.

4.)Kann ich die kompletten Beträge absetzen oder nur die Lohnkosten ?

Sie können die kompletten Beträge einschließlich Materialkosten absetzen.

5.)Normalerweise kann man ja den kaufpreis mit 2,5 % jährlich absetzen. Auch dann, wenn es von mir nicht selbst bewohnt wird ?

Voraussetzung für die Abschreibung des Gebäudewertes ( Kaufpreis abzüglich Grundstückswert) mit 2,5% jährlich für 40 Jahre ( Gebäude vor dem 01.01.1925) ist die Vermietung des Objektes. Zu beachten ist in Ihrem Fall auch die zusätzliche AfA-Abschreibung für unter Denkmalschutz stehende Gebäude gem. §§ 7 h, i, 10 f EStG:
bezüglich der reinen Modernisierungskosten. Diese können innerhalb von 12 Jahren zu 100 Prozent abgesetzt werden und zwar 8 Jahre lang mit jährlich neun und 4 Jahre lang mit 7 Prozent.

6.)Kann ich als Vermieter noch mehr steuerlich geltend machen ?

Alles was im Zusammenhang mit der Vermietung des Objektes steht, können Sie steuerrechtlich geltend machen. Zum Beispiel auch die Fahrten zum Objekt, wenn Sie dies kontrollieren, Telefonkosten, Porto, Schreibmaterial, Kosten des Steuerberaters, Kosten eines Anwalts, z.B. auch die Kosten für diese Fragestellung.

7.)Die letzten 24 Monate habe ich alleine die Beiträge an die Bausparkasse bezahlt, da meine Mutter dies nicht konnte.Kann ich dieses berücksichtigend in der Steuererklärung für dieses Jahr anbringen ?Auch wenn kein Mietvertrag bestand ?Oder sollte ich rückwirkend einen Mietvertrag erstellen und diesen auf mietfreies Wohnen führen ?

Eine Gewinnezielungsabsicht muss bei der Vermietung vorliegen, damit Aufwendungen etc. steuerrechtlich abgesetzt werden können
Wie bereits oben ausgeführt,müssen Sie mindestens 66% der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, um in den Genuss des vollen Werbungskostenabzugs zu kommen. Wenn Ihre Mutter aus finanziellen Gründen keine Miete bzw. nur einen Teil der Miete zahlen konnte, müssen Sie dem Finanzamt darlegen, dass Sie andernfalls zur Zahlung von Unterhalt an Ihre Mutter verpflichtet gewesen wären.

Die Oberfinanzdirektion Frankfurt am Main hat zusammengefasst, unter welchen Voraussetzungen die Finanzämter Mietverträge mit Angehörigen anerkennen (Aktenzeichen: S 2253 A 46 St 214). Grundsätzlich muss der Vertrag wie unter fremden Dritten geschlossen und umgesetzt werden. Jedoch sind geringfügige Abweichungen wegen Unerfahrenheit nicht steuerschädlich.

Gerne stehe ich für eine Nachfrage zur Verfügung.

Mit freundlichem Gruß

Peter Dratwa
Rechtsanwalt

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