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Guten Tag,
in meinem Mietvertrag steht folgendes zur Vertragslaufzeit:
Auszug aus Standartvorlage Vertrag:
"Das Mietverhältnis besteht 5 Jahre und endet mit Ablauf. Der Mieter hat jedoch das Recht, das Mietverhältnis durch schriftliche Erklärung um weiter 5 Jahre zu verlängern."
Zusatzvereinbarung:
"Der Mieter erhält ein einmaliges außerordentliches Kündigungsrecht bis zum 31.12.2011. Will er von diesem Recht Gebrauch machen, muss seine schriftliche Kündigung (Mietrecht) bis zum 31.12.2011 beim Vermieter zugegangen sein. Die Kündigungsfrist beträgt 3 Monate."
Meine Fragen hierzu:
Ich will vermutlich von dem außerordentlichen Kündigungsrecht Gebrauch machen:
1. Wann kann ich kündigen? Im ganzen Jahr bis 31.12.2011 (jederzeit bis dahin) oder nur zum 31.12.2011? Sprich könnte ich z.b. auch zum 01.09. kündigen wenn ich die 3 Monate einhalte. (also Kündigung (Mietrecht) bis 01.06)
2. Falls es nur zum 31.12.2011 geht, heist dass das ich die kündigung späterstens bis 30.09.2011 gesandt haben muss.
Antwort geschrieben am 19.04.2011 14:43:59 
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Rechtsanwalt Chris Koppenhöfer
Lyrenstraße 13, 44866 Bochum, Tel: 02327 831874-0, Fax: 02327 831874-9
Zivilrecht, Steuerrecht, Vertragsrecht, Baurecht, Erbrecht, Miet und Pachtrecht
Bewertungen: 49
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vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne wie folgt beantworte:
1. Wann kann ich kündigen? Im ganzen Jahr bis 31.12.2011 (jederzeit bis dahin) oder nur zum 31.12.2011? Sprich könnte ich z.b. auch zum 01.09. kündigen wenn ich die 3 Monate einhalte. (also Kündigung (Mietrecht) bis 01.06)
Wie Sie in Ihrer Frage selbst herausstellen, ist die zwischen Ihnen und dem Vermieter vereinbarte Kündigungsklausel mehrdeutig zu verstehen. Sie ist daher auszulegen.
Der Wortlaut der Klausel ergibt meines Erachtens, dass Ihnen ein Recht zur außerordentlichen Kündigung (Mietrecht) eingeräumt wurde, von dem Sie b i s z u m 31.12.2011 Gebrauch machen können. Hierfür spricht der Gesamtzusammenhang der Klausel. Denn diese bestimmt zum einen, dass die Kündigung bis zum 31.12.2011 beim Vermieter zugegangen sein muss. Zum anderen soll die Kündigungsfrist 3 Monate betragen.
Wenn eine Kündigungsmöglichkeit nur zum 31.12.2011 gemeint sein sollte, würden sich die beiden angesprochenen Regelungen inhaltlich unauflösbar widersprechen: Sie könnten nicht mit einer 3-monatigen Frist zum 31.12.2011 kündigen, zugleich die Kündigung aber erst am 31.12.2011 beim Vermieter zugehen lassen.
Sinnvoll kann daher nur die Auslegung sein, dass Sie bis zum 31.12.2011 jederzeit mit einer Frist von 3 Monaten kündigen können.
Wenn Sie zum 01.09.2011 den Mietvertrag beenden wollen, sollten Sie zur Klarstellung zum Ablauf des 31.08.2011 kündigen. Die Kündigung müsste dem Vermieter spätestens am 31.05.2011 zugehen; ein Absenden an diesem Tag genügt nicht. Ggf. auch die Nachweisbarkeit des Zugangs zu Beweiszwecken achten (Einschreiben, Bote).
2. Falls es nur zum 31.12.2011 geht, heist dass das ich die kündigung späterstens bis 30.09.2011 gesandt haben muss.
Die rechtzeitige Absendung genügt nicht. Die Kündigung muss dem Vermieter rechtzeitig zugehen, also in dessen Machtbereich gelangen. Hierbei sollten Sie auf Zugang zu üblichen Zeiten achten. Ein Zugang zur Unzeit, also außerhalb üblicher Geschäftszeiten bei gewerblichem Vermieter bzw. außerhalb von Zeiten, mit denen ein privater Vermieter mit dem Zugang schriftlicher Erklärungen rechnen muss, ist erst am nächsten (Werk-)Tag wirksam.
Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit meinen Ausführungen weiterhelfen.
Bitte beachten Sie, dass es sich bei den vorstehenden Ausführungen um eine erste Einschätzung aufgrund des von Ihnen geschilderten Sachverhalts handelt, die eine persönliche Beratung durch einen Rechtsanwalt nach umfassender Sachverhaltsaufklärung nicht ersetzen kann. Durch Auslassen oder Hinzufügen von Tatsachen Ihrerseits kann sich die rechtliche Bewertung ändern.
Bei Unklarheiten können Sie gerne von Ihrem Nachfragerecht Gebrauch machen.
Mit freundlichen Grüßen
Chris Koppenhöfer
(Rechtsanwalt)
Nachfrage vom Fragesteller geschrieben am 19.04.2011 15:03:42
Ihr teile Ihre Einschätzung das dies so auszulegen ist.
Der Vertrag wurde von einem Immobilienmarkler aufgesetzt und in dessen Beisein unterzeichnet.
Wir hatten das ganze auch mündlich besprochen.
Sollten jetzt der Markler und der Vermieter der Meinung sein es würde doch nur ZUM 31.12.2011 gehen würde, ist dies dann wirksam?
Sprich wenn diese sagen so wurde es auch mündlich besprochen am Termin der Vertragsunterzeichnung....
Im Vertrag steht aber "Änderungen und Ergänzungen bedürfen der Schriftform", daher denke ich würde auch eine andere mündliche Absprache keine Rolle spielen, richtig?
Ihr teile Ihre Einschätzung das dies so auszulegen ist.
Der Vertrag wurde von einem Immobilienmarkler aufgesetzt und in dessen Beisein unterzeichnet.
Wir hatten das ganze auch mündlich besprochen.
Sollten jetzt der Markler und der Vermieter der Meinung sein es würde doch nur ZUM 31.12.2011 gehen würde, ist dies dann wirksam?
Sprich wenn diese sagen so wurde es auch mündlich besprochen am Termin der Vertragsunterzeichnung....
Im Vertrag steht aber "Änderungen und Ergänzungen bedürfen der Schriftform", daher denke ich würde auch eine andere mündliche Absprache keine Rolle spielen, richtig?
Antwort auf Nachfrage vom Anwalt geschrieben am 19.04.2011 15:39:00
Sehr geehrte Fragesteller,
was der Makler oder der Vermieter sagen, wie diese Klausel zu verstehen oder gemeint sei, ist unerheblich. Es handelt bei der Klausel um eine Willenserklärung, deren Inhalt durch Auslegung zu ermitteln ist. Als maßgeblich wird man letztlich diejenige Auslegung des Gerichts ansehen müssen, wenn es zu einem Rechtsstreit kommen sollte.
Bei der Auslegung können neben dem Wortlaut auch die Gesamtumstände des Vertragsschlusses eine Rolle spielen; insoweit kann den vorangegangen mündlichen Verhandlungen - mit Blick auf die mögliche Beweissituation im Prozess auch in der Version des Vermieters/Maklers - Bedeutung zukommen.
Allerdings ist diese Rolle meines Erachtens nicht von entscheidungserheblichem Gewicht, da der Wortlaut der Klausel damit nicht in Einklang steht. Insbesondere die Bestimmung, dass der Zugang der Kündigung (Mietrecht) auch noch am 31.12.2011 möglich ist, ist damit schlechthin nicht zu vereinbaren.
Ob mündliche Absprachen nach Vertragsschluss Wirkung entfalten, hängt davon ab, ob es sich bei der Schriftformklausel um eine allgemeine Geschäftsbedingung handelt, was der Fall ist, wenn diese einseitig gestellt wurde und nicht zur Verhandlung stand. Handelt es sich um eine allgemeine Geschäftsbedingung, so haben mündliche Individualabsprachen Vorrang.
Mit freundlichen Grüßen
Chris Koppenhöfer
(Rechtsanwalt)
Sehr geehrte Fragesteller,
was der Makler oder der Vermieter sagen, wie diese Klausel zu verstehen oder gemeint sei, ist unerheblich. Es handelt bei der Klausel um eine Willenserklärung, deren Inhalt durch Auslegung zu ermitteln ist. Als maßgeblich wird man letztlich diejenige Auslegung des Gerichts ansehen müssen, wenn es zu einem Rechtsstreit kommen sollte.
Bei der Auslegung können neben dem Wortlaut auch die Gesamtumstände des Vertragsschlusses eine Rolle spielen; insoweit kann den vorangegangen mündlichen Verhandlungen - mit Blick auf die mögliche Beweissituation im Prozess auch in der Version des Vermieters/Maklers - Bedeutung zukommen.
Allerdings ist diese Rolle meines Erachtens nicht von entscheidungserheblichem Gewicht, da der Wortlaut der Klausel damit nicht in Einklang steht. Insbesondere die Bestimmung, dass der Zugang der Kündigung (Mietrecht) auch noch am 31.12.2011 möglich ist, ist damit schlechthin nicht zu vereinbaren.
Ob mündliche Absprachen nach Vertragsschluss Wirkung entfalten, hängt davon ab, ob es sich bei der Schriftformklausel um eine allgemeine Geschäftsbedingung handelt, was der Fall ist, wenn diese einseitig gestellt wurde und nicht zur Verhandlung stand. Handelt es sich um eine allgemeine Geschäftsbedingung, so haben mündliche Individualabsprachen Vorrang.
Mit freundlichen Grüßen
Chris Koppenhöfer
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