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Formulierung WEG-Protokoll - Ansatz Anfechtung


20.12.2014 19:58 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwältin Liubov Zelinskij-Zunik, M.mel.


Zusammenfassung: Anfechtung eines WEG-Beschlusses


Meine Partnerin und ich haben im September 2014 eine Wohnung erworben. Im Kaufvertrag steht folgender Passus: "Der Veräußerer versichert, dass er mit Zahlungen (...) nicht in Rückstand ist und dass Sonderzahlungen oder außerordentliche Maßnahmen nicht beschlossen sind".

Bei der ersten WEG-Versammlung am 06.12.2014 wurde laut Protokoll folgender Beschluss gefasst und einstimmig angenommen: "Die vor 3 Jahren (im November 2011 mündlich) beschlossene Dachsanierung mit der Vorbesitzerin ist weiterhin gültig".(...). Den Beschluss hat die WEG unserer Meinung so nicht getroffen. Wir wurden lediglich über diesen mündlichen Beschluss aus 2011 (es gibt keine schriftlichen Protokolle) informiert. Er war nicht Gegenstand der Abstimmung.

Grundsätzlich wäre die Frage ob ein mündlicher Beschluss, wie dieser, überhaupt wirksam ist und auch für uns als neue Eigentümer gelten kann? Ein Miteigentümer behauptet wir hätten diesen mündlichen Beschluss (von dem wir nichts wussten) "mit gekauft".
Außerdem wäre es wichtig für uns zu wissen, ob es Sinn macht das Protokoll wegen dieser einen Formulierung anzufechten? Wir haben dem Protokollverfasser bereits mitgeteilt, dass wir damit nicht einverstanden sind, er hat uns lediglich angeboten den Beschluss in "mehrheitlich angenommen mit einer Gegenstimme" um zu formulieren. Wäre das eine akzeptable Lösung oder akzeptieren wir dann den Beschluss aus 2011 unwiderruflich?

Vielen Dank im Voraus für die Beantwortung.

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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1. Grundsätzlich wäre die Frage ob ein mündlicher Beschluss, wie dieser, überhaupt wirksam ist

Ja, eine Schriftform ist für Beschlüsse nicht vorgesehen. Das folgt u.a. im Umkehrschluss aus § 24 Abs. 7 WEG:

… (7) Es ist eine Beschluss-Sammlung zu führen. Die Beschluss-Sammlung enthält nur den Wortlaut
1.
der in der Versammlung der Wohnungseigentümer verkündeten Beschlüsse mit Angabe von Ort und Datum der Versammlung,
2.
der schriftlichen Beschlüsse mit Angabe von Ort und Datum der Verkündung und




2. und auch für uns als neue Eigentümer gelten kann?

Ja, er handelt sich um einen Beschluss nach § 23 WEG:

….
§ 23 Wohnungseigentümerversammlung
(1) Angelegenheiten, über die nach diesem Gesetz oder nach einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer die Wohnungseigentümer durch Beschluß entscheiden können, werden durch Beschlußfassung in einer Versammlung der Wohnungseigentümer geordnet.
….

Die Dachsanierung gehört zu Angelegenheiten nach § 22 II WEG:

§ 22 Besondere Aufwendungen, Wiederaufbau
……
(2) Maßnahmen gemäß Absatz 1 Satz 1, die der Modernisierung entsprechend § 555b Nummer 1 bis 5 des Bürgerlichen Gesetzbuches oder der Anpassung des gemeinschaftlichen Eigentums an den Stand der Technik dienen, die Eigenart der Wohnanlage nicht ändern und keinen Wohnungseigentümer gegenüber anderen unbillig beeinträchtigen, können abweichend von Absatz 1 durch eine Mehrheit von drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer im Sinne des § 25 Abs. 2 und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen werden.

3. Ein Miteigentümer behauptet wir hätten diesen mündlichen Beschluss (von dem wir nichts wussten) "mit gekauft".

Das ist leider richtig, s. Ziff. 2.


Außerdem wäre es wichtig für uns zu wissen, ob es Sinn macht das Protokoll wegen dieser einen Formulierung anzufechten? Wir haben dem Protokollverfasser bereits mitgeteilt, dass wir damit nicht einverstanden sind, er hat uns lediglich angeboten den Beschluss in "mehrheitlich angenommen mit einer Gegenstimme" um zu formulieren. Wäre das eine akzeptable Lösung oder akzeptieren wir dann den Beschluss aus 2011 unwiderruflich?


Für eine erfolgreiche Anfechtungsklage brauchen sie zunächst ein Beschlussanfechtungsrecht. Diese haben Sie nur dann, wenn Sie zum Zeitpunkt der Verkündung des Beschlusses (6.12.14) bereits im Grundbuch eingetragen waren. Der Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages spielt hier keine Rolle. Ist das nicht der Fall, kommt es auf die Anfechtungsgrüne nicht an. Waren Sie aber im Grundbuch als Eigentümer bereits eingetragen, stellt sich die Frage nach Konsequenzen der Anfechtung. Denn selbst wenn der Beschluss angefochten wird, werden die WE einen neuen Beschluss fassen, der nach dem oben zitierten § 22 II eine Mehrheit voraussetzt, die nach Ihrer Schilderung wohl gegeben ist. Die Anfechtungsgrunde nach § 46 WEG sind nicht ersichtlich, insbesondere der Umstand, dass Sie vom Beschluss aus 2011 keine Kenntnis hatten, kann dazu nichts beitragen.


Eine andere Frage ist, dass Sie evtl. einen Schadensersatzanspruch gegen den Verkäufer haben, der Sie insoweit getäuscht hat, dass „Sonderzahlungen oder außerordentliche Maßnahmen nicht beschlossen sind".




Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 21.12.2014 | 12:55

Sehr geehrte Frau Zelinskij-Zunik,

besten Dank für Ihre Ausführungen. Diese helfen uns weiter.

Haben wir Sie also richtig verstanden, dass ein mündlicher Beschluss aus 2011, wessen Inhalt wir nicht kennen, auch für uns als neue Eigentümer "automatisch" gilt?

Ist es also richtig, dass eine Dachsanierung eine außerordentliche Maßnahme darstellt im Sinne des Gesetzes? Hätten wie demnach Schadenersatzansprüche wegen arglistiger Täuschung?

Nochmals vielen Dank für Ihre Antwort.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 21.12.2014 | 16:31

Haben wir Sie also richtig verstanden, dass ein mündlicher Beschluss aus 2011, wessen Inhalt wir nicht kennen, auch für uns als neue Eigentümer "automatisch" gilt?

ja

Ist es also richtig, dass eine Dachsanierung eine außerordentliche Maßnahme darstellt im Sinne des Gesetzes?

das ist eine Maßnahme, die Sonderzehlungen zur Folge hatte. Im Kaufvertrag sicherte der Verkäufer zu, dass keine Sonderzahlungen beschlossen wurden.

Hätten wie demnach Schadenersatzansprüche wegen arglistiger Täuschung?

ja

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