06.10.2010 | 21:34
Antwort
von
Rechtsanwalt Guido Matthes
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Sehr geehrte Fragestellerin,
Ihre gestellte Frage beantworte ich wie folgt:
Die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in sechs Monaten. Die Verjährung beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält,
§ 548 BGB. Soweit der Vermieter wegen der Beschädigungen in und an der Wohnung nicht mit der Kaution aufgerechnet hat, kann er
Schadensersatz nach jetzt mehr als sechs Monaten nicht mehr verlangen. Nach Ihrer Schilderung sind damit Schäden von etwa 1.000,- € bereits verjährt. Berufen Sie sich dazu gegenüber dem Vermieter (möglichst schriftlich) ausdrücklich auf die Verjährung.
Der Vermieter war aber nicht verpflichtet, Sie vorab über die Kosten aufzuklären. Er muss im Streifall aber nachweisen, dass Sie für die Schäden verantwortlich sind, dass der Schaden in der geltend gemachten Höhe angefallen ist und zur Wiederherstellung des ordnungsgemäßen Zustandes notwendig und erforderlich waren. Ggf. ist bei benutzten Gegenständen ein Abzug "Neu für Alt" vorzunehmen, wenn die Gegenstände allgemein der Abnutzung unterlagen, z.B. das Parkett.
Der Nebenkostensaldo aus 2009 ist hingegen nicht verjährt. Diese Forderung verjährt innerhalb der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren. Die Nachzahlung müssen Sie leisten, wenn die Abrechnung ordnungsgemäß erfolgt ist.
Die Einschaltung eines Anwaltes ist durchaus sinnvoll, um zum einen die Forderung nach
Schadensersatz und die bereits erfolgte Aufrechnung dem Grunde und der Höhe nach zu überprüfen, zum anderen, um die Rechtmäßigkeit der Nebenkostenabrechnung zu überprüfen.
Ich hoffe, Ihnen einen ersten hilfreichen Überblick in der Sache verschafft zu haben. Ich weise darauf hin, dass die Beantwortung Ihrer Frage ausschließlich auf Grundlage Ihrer Schilderung erfolgt. Die Antwort dient lediglich einer ersten rechtlichen Einschätzung, die eine persönliche und ausführliche Beratung durch einen Rechtsanwalt in den seltensten Fällen ersetzen kann. Das Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben kann möglicherweise zu einer anderen rechtlichen Beurteilung führen. Eine endgültige Einschätzung der Rechtslage ist nur nach umfassender Sachverhaltsermittlung möglich.
Mit freundlichen Grüßen
Matthes
Rechtsanwalt
Nachfrage vom Fragesteller
07.10.2010 | 13:10
Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt Matthes,
danke für Ihre rasche Antwort. Ich hätte hier noch eine Zusatz-bzw.Verständnisfrage: Sie schreiben:"Soweit der Vermieter wegen der Beschädigungen in und an der Wohnung nicht mit der Kaution aufgerechnet hat, kann er Schadensersatz nach jetzt mehr als sechs Monaten nicht mehr verlangen".
Also, d. Vermieter hat ja nun ca. 1 Jahr die Kaution - rechtmäßig bis zur NK-Abr.- einbehalten und ''verrechnet nun diese mit ''seinen Renovierungsausgaben'' und verlangt darüber hinaus nochmals rund 2000,-- Euro von mir. In seinem Email-Schreiben von 2009 kündigt er an, dass er von seinem "Verwertungsrecht der Kaution" Gebrauch machen bzw. ggf. die Diffferenz mir in Rg. stellen wird. Hier hat er sich allerdings nur auf die Balkonarbeiten (Markise) bezogen.
Kann er demnach weder die Kaution noch weitere Forderungen stellen, da mehr als 6 Monate verstrichen sind oder kann ich mit d. Auszahlung m. Kaution nicht mehr rechnen?
Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt
07.10.2010 | 13:18
Sehr geehrte Fragestellerin,
der Vermieter kann Schäden auch noch nach Ablauf der Verjährungsfrist verrechnen, sofern sich der Schaden und die Kaution bereits innerhalb der Verjährungsfrist aufrechenbar gegenüber standen. Er kann seine Schäden bis zur Höhe der Kaution verrechnen; darüber hinausgehender Schadensersatz ist verjährt.
Mit der Auszahlung der Kaution können Sie nicht mehr rechnen, wenn die Forderungen dem Grund und der Höhe nach berechtigt verrechnet werden. Dies kann ggf. anwaltlich überprüft werden.
Mit freundlichen Grüßen
