ich habe vor einiger Zeit in einen geschlossenen Fonds für ein Bauvorhaben einen vierstelligen Betrag investiert. Die Fondsgesellschaft ist eine GmbH & Co. KG.
Die Zeichnungssumme wurde nie erreicht und das Geld nie investiert, auch nach Jahren nicht. Nunmehr wird die Gesellschaft liquidiert. Die Geschäftsführerin, der Prospektersteller und der Projektentwickler erhalten nach dem Prospekt pauschale Beträge für ihre Tätigkeit, und zwar frühestens „mit der Geschäftsaufnahme". Hinzu kommen Gründungskosten und Kosten für die Fondsverwaltung, die ebenfalls mit der Geschäftsaufnahme zu erstatten sind.
Es scheint so, als ob der Teil der angesammelten Gelder für diese Kosten bereits entnommen worden und nunmehr kein Liquidationsvermögen vorhanden ist. Dies also, obwohl die Zeichnungssumme nie erreicht worden ist.
War eine Entnahme vor Erreichen der Zeichnungssumme erlaubt? (Das wird vermutlich damit zusammenhängen, ob die Geschäftsaufnahme vor Erreichen der Zeichnungssumme bereits erfolgt war.)
Vielen Dank im Voraus für Ihre Einschätzung.
Antwort geschrieben am 07.03.2011 11:29:46 
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Rechtsanwalt Hans-Georg Schiessl
Pfarrergasse 2, 93047 Regensburg, Tel: 0941/5841523, Fax: 0941/5841522
Fachanwalt Familienrecht, Miet und Pachtrecht, Verkehrszivilrecht, Immobilienrecht, Kapitalanlagenrecht
Bewertungen: 123
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vielen Dank für Ihre Anfrage.
In der Sache nehme ich Stellung wie folgt:
Ob und wann es den Beteiligten erlaubt ist Gelder zu entnehmen, richtet sich nach den vertraglichen Regelungen der Fondgesellschaft.
Soweit Sie angeben, dass eine Entnahme der Vergütung erst mit der "Geschäftsaufnahme" möglich ist, so ist zu klären, wann eine Geschäftsaufnahme vorliegt.
Ihre in der Frage geäußerte Vermutung ist daher zutreffend.
Eine Gesellschaft nimmt ihren Geschäftsbetrieb auf, wenn sie durch eine Handlung, die unter den Begriff des Geschäftsbetriebs fällt, nach außen als Gesellschaft in Erscheinung tritt. Dazu gehört, dass im Namen der Gesellschaft gehandelt wird. Regelmäßig ergibt sich dies aus dem Gebrauch der Firma. Es genügt aber auch, wenn in anderer Weise ersichtlich wird, dass für die Gesellschaft gehandelt werden soll. Als Handlungen reichen schon Vorbereitungsgeschäfte wie das Mieten von Räumen, die Anstellung von Personal, die Eröffnung eines Bankkontos, Anzeigen in Zeitungen, die Versendung von Warenproben und Preislisten (Handbuch GmbH und Ko KG Wagner / Rux Rn 76).
Es kommt also nicht darauf an, dass die Zeichnungssumne erreicht wurde, sondern dass die Gesellschaft bereits in irgend einer Form nach außen hin tätig geworden ist, also beispielsweise Büroräume angemietet hat,..
Unabhängig davon, sollten Sie in Ansehung der Tatsache, dass keinerlei Liquidationsvermögen mehr vorhanden ist, überlegen, den Vermittler dieser Anlage auf Schadensersatz in Anspruch zu nehmen.
Wie Sie leider nun erkennen können, ist die Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfond eine riskante Angelegenheit mit der Gefahr eines Totalverlustes Ihrer Einlage. Über dieses Risiko hätte Sie Ihr Anlagevermittler/-berater ausführliche hinweisen müssen. Hätte er dies getan, so hätten Sie mit Sicherheit von der gegenständlichen Anlage Abstand genommen. Also Folge haftet der Vermittler auf Schadensersatz, also auf Rückzahlung der geleisteten Einlage Zug um Zug gegen Übergabe der Gesellschaftsbeteiligung.
Ich hoffe Ihnen mit meinen Ausführungen einen ersten Überblick verschafft zu haben und verbleibe
Mit freundlichen Grüßen
Hans-Georg Schiessl
Rechtsanwalt
Nachfrage vom Fragesteller geschrieben am 07.03.2011 11:59:18
Sehr geehrter Herr Schiessl,
vielen Dank für Ihre Antwort.
In dem Fondsprospekt/Gesellschaftsvertrag ist nichts weiter aufgeführt, was den Zeitpunkt der Entnehmbarkeit der Kosten, Gebühren,usw. angeht. Meine Frage ist aber die, ob es sein kann, dass der Anleger/Kommanditist vollständig das Risiko trägt, dass die Zeichnungssumme nicht erreicht wird und somit das Projekt gar nicht ausgeführt wird? Bsp: Zeichnungssumme/Projektinvestionskosten 10 Mio. Kosten für Prospekterstellung,Geschäftsführung, Projektentwickung 1 Mio €. Es findet sich lediglich ein Anleger mit 100.000 €, die Zeichnungssummer wurde also nicht im Entferntesten erreicht. Kann dieser Betrag für die Kosten verwendet werden, was zur Folge hat, dass anschließend die Liquidation mit 0 € erfolgt?
Vielen Dank nochmals für Ihre Einschätzung.
Sehr geehrter Herr Schiessl,
vielen Dank für Ihre Antwort.
In dem Fondsprospekt/Gesellschaftsvertrag ist nichts weiter aufgeführt, was den Zeitpunkt der Entnehmbarkeit der Kosten, Gebühren,usw. angeht. Meine Frage ist aber die, ob es sein kann, dass der Anleger/Kommanditist vollständig das Risiko trägt, dass die Zeichnungssumme nicht erreicht wird und somit das Projekt gar nicht ausgeführt wird? Bsp: Zeichnungssumme/Projektinvestionskosten 10 Mio. Kosten für Prospekterstellung,Geschäftsführung, Projektentwickung 1 Mio €. Es findet sich lediglich ein Anleger mit 100.000 €, die Zeichnungssummer wurde also nicht im Entferntesten erreicht. Kann dieser Betrag für die Kosten verwendet werden, was zur Folge hat, dass anschließend die Liquidation mit 0 € erfolgt?
Vielen Dank nochmals für Ihre Einschätzung.
Antwort auf Nachfrage vom Anwalt geschrieben am 07.03.2011 12:25:38
Sehr geehrter Ratsuchender,
vielen Dank für Ihre Nachfrage:
Ja, dieses Risiko haben Sie als Gesellschafter leider zu tragen. Sie haben als Gesellschafter, gleich ob Sie BGB-Gesellschafter oder Kommanditist eines geschlossenen Fonds sind, das sogenannte Totalverlustrisiko.
Als Anleger sind Sie Teilhaber an einem wirtschaftlichen Unternehmen und tragen dessen Risiken (fast) vollständig mit.
Wenn die Zeichnungssumme nicht erreicht wird und die Kosten der Gesellschaft die bislang erreichten Zeichnungsgelder übersteigen, so tragen Sie dieses Risiko leider mit.
Im Extremfall, wie von Ihnen geschildert, kann die Zeichnungssumme durch die Verwaltungskosten des Fonds und die Schuldentilgung verbraucht werden.
Es besteht dann grundsätzlich die Möglichkeit, dass die Anleger tatsächlich nichts zurückerhalten.
Ich hoffe Ihnen mit meinen Ausführungen einen ersten Überblick verschafft zu haben und verbleibe
Mit freundlichen Grüßen
Hans-Georg Schiessl
Rechtsanwalt
Sehr geehrter Ratsuchender,
vielen Dank für Ihre Nachfrage:
Ja, dieses Risiko haben Sie als Gesellschafter leider zu tragen. Sie haben als Gesellschafter, gleich ob Sie BGB-Gesellschafter oder Kommanditist eines geschlossenen Fonds sind, das sogenannte Totalverlustrisiko.
Als Anleger sind Sie Teilhaber an einem wirtschaftlichen Unternehmen und tragen dessen Risiken (fast) vollständig mit.
Wenn die Zeichnungssumme nicht erreicht wird und die Kosten der Gesellschaft die bislang erreichten Zeichnungsgelder übersteigen, so tragen Sie dieses Risiko leider mit.
Im Extremfall, wie von Ihnen geschildert, kann die Zeichnungssumme durch die Verwaltungskosten des Fonds und die Schuldentilgung verbraucht werden.
Es besteht dann grundsätzlich die Möglichkeit, dass die Anleger tatsächlich nichts zurückerhalten.
Ich hoffe Ihnen mit meinen Ausführungen einen ersten Überblick verschafft zu haben und verbleibe
Mit freundlichen Grüßen
Hans-Georg Schiessl
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