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Fensterreparaturen und Fenstererneuerung


| 04.12.2014 18:10 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Zusammenfassung: Es geht um die Folgen einer unklaren Regelung in der TE zur Renovierung und Instandhaltung von Außenfenstern einer Wohnungseigentumsanlage.


Ich wohne in einer Eigentumswohnung in einer größeren Wohnanlage.
In der Teilungserklärung steht folgendes:

§ 7 Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums

(1)......
(2)......
(3) Jeder Wohnungseigentümer trägt die Unterhaltungs-und Instandsetzungskosten der sich im Bereich seines Sondereigentums befindlichen Fenster, Fensterläden und Abschlusstüren.

Meine Fragen:

1. Bedeutet dies, dass alle Kosten für Reparaturen und Erneuerungen (Ersatz) von Fenstern, Fensterläden und Abschlusstüren der jeweilige Wohnungseigentümer selbst bezahlen muss?
2.Ist dazu zusätzlich noch ein Mehrheitsbeschluss (einfache Mehrheit) der Wohnungseigentümer notwendig?
04.12.2014 | 19:21

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,


Bestimmte Teile des Hauses gehören zwingend zum Gemeinschaftseigentum. Stünde in der Teilungserklärung etwas anderes, wäre das unwirksam. Das sind etwa die Teile des Hauses, die für den Bestand und die Sicherheit erforderlich sind, also Dach, tragende Wände etc.

Alle Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen, also etwa Gargeneinfahrt, Treppenhaus, Aufzug. „Die Fassade des Hauses."

Ansonsten gehören alle Teile zum Gemeinschaftseigentum, soweit sie nicht in der Teilungserklärung zum Sondereigentum gemacht wurden.
Das ist also die Systematik, die Ihrer Frage zugrunde liegt.

Der von Ihnen zitierte § 7 der TE sagt nichts darüber aus, „ob" und in welchem Umfang und vor allem welche Fenster genau zum Gemeinschaftseigentum in Abgrenzung zum Sondereigentum gehören. Dazu müssen Sie die TE nochmals genau studieren, der mir vorgelegte Auszug der TE lässt eine definitive Antwort nicht zu. Das lässt sich allenfalls damit erklären, dass es an Ihrem Haus verschiedene Arten von Fenster gibt, etwa Fenster im Treppenhaus, Dachstuhl etc.

Der zitierte § 7 sagt aber aus, dass unbeschadet der Frage, welche Art von Eigentum vorliegt, der Sondereigentümer in seinem Bereich die Unterhalts- und Instandsetzungskosten trägt, egal ob Sonder- oder Gemeinschaftseigentum.


Ihre Frage

Ist dazu zusätzlich noch ein Mehrheitsbeschluss (einfache Mehrheit) der Wohnungseigentümer notwendig?


Mehrheitsbeschlüsse sind erforderlich und ausreichend für Fragen der Durchführung einzelner Instandhaltungs- und Reparaturarbeiten, also das Ablaufprocedere. Ob also überhaupt die Fenster reparaturbedürftig sind oder nicht, kann mehrheitlich beschlossen oder abgelehnt werde.


Nicht aber eine Regelung der TE, soweit diese wirksam ist.


Letztendlich bedarf es also für eine verbindliche Aussage der Einsichtnahme in die vollständige Teilungserklärung und alle relevanten Unterlagen, denn der BGH hat bei unklaren Regelungen ausdrücklich ausgeführt, dass an eine solche vom Gesetz abweichende Regelung schon aus Gründen der Rechtssicherheit erhöhte Anforderungen zu stellen sind.

Fehlt es mithin an einer klaren und unmissverständlichen Regelung gilt im Zweifel "nur" das Gesetz.


Grundsätzlich zu ihrem Problem der BGH mit Urteil vom 22.11.2013, AZ: V ZR 46/13:

„Grundsätzlich ist die Wohnungseigentümergemeinschaft nach der gesetzlichen Regelung in § 21 Abs. 1 und 5 Nr. 2 und § 22 WEG für die Beschlussfassung über die Instandsetzung und auch den Austausch von Fenstern und Türen zuständig. Die hierdurch entstehenden Kosten sind als Gemeinschaftskosten auf alle Eigentümer nach § 16 Abs. 2 WEG zu verteilen. Fenster und (Außen-)Türen sind zudem zwingendes Gemeinschaftseigentum und zwar ganz gleich, was die Teilungserklärung hierzu regelt (§ 5 Abs. 2 WEG; vgl. zuletzt für Wohnungseingangstüren BGH, Urteil vom 25.10.2013 - V ZR 212/12).
Allerdings kann durch eine Regelung in der Teilungserklärung die Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung von Teilen des gemeinschaftlichen Eigentums und zur Tragung der damit verbundenen Kosten durch eine klare und eindeutige Regelung auch bloß einzelnen Sondereigentümern auferlegt werden (vgl. schon BGH, Urteil vom 2.3.20ß12 - V ZR 174/11). Die klagende Eigentümerin vertrat daher die Auffassung, dass aufgrund der Regelung in ihrer Teilungserklärung nicht die Gemeinschaft, sondern der Sondereigentümer, in dessen räumlichen Bereich sich die Fenster und Türen befanden, für deren Austausch zuständig gewesen sei.

Es bedarf mithin der Einsichtnahme und Auslegung der kompletten Teilungserklärung sowie aller relevanten Unterlagen, um Ihre Frage abschließend zu beantworten.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Krim.-Dir. a.D. Willy Burgmer

Nachfrage vom Fragesteller 04.12.2014 | 20:44

Sehr geehrter Herr Anwalt,
offensichtlich haben ich meine Frage nicht ganz richtig gestellt.
Die Überschrift des §7 der TE lautet: Instandsetzung des gemeinschaftlichen! Eigentums!,
implizit besagt also schon die Überschrift des §7 das es sich bei den besagten Fenstern usw. um Gemeinschaftseigentum handelt!! Also ist hier nicht die Frage Gemeinschafts-oder Sondereigentum.
Die Frage lautet vielmehr: kann die TE rechtlich stichhaltig bestimmen, dass die Kosten für die Unterhaltung (Reparatur)und Instandsetzung (Erneuerung, Ersatz)der Fenster, Fensterläden und Abschlusstüren (allesamt Gemeinschaftseigentum befindlich im Bereich eines Sondereigentums (Wohnung))vom jeweiligen Sondereigentümer (Wohnungseigentümer) getragen werden müssen? Oder anders gefragt: Kann die TE rechtlich zwingend bestimmen, dass ich die Kosten für die Reparatur und Ersatz der, in meiner Wohnung befindlichen, Fenstern, Fensterläden und Abschlusstür (allesamt Gemeinschaftseigentum)selber tragen muss.
Die Zusatzfrage lautet: Ist zusätzlich noch ein Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer (Miteigentümer) notwendig?

Ich hoffe, dass ich jetzt meine Frage korrekt formulieren konnte und bedanke mich im Voraus für Ihre Antwort.

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 04.12.2014 | 21:13

Gerne dies zu Ihrer Nachfrage:

Ich habe Sie schon richtig verstanden bzw. Sie hatten Ihre Frage auch so formuliert.

Meine Antwort nimmt zielgenau Stellung zu der auch vom BGH so beschriebenen Situation einer von der gesetzlichen Norm unklaren u. abweichenden TE, dass nämlich dann nur das Gesetz gilt wie folgt:

"Fenster und (Außen-)Türen sind zudem zwingendes Gemeinschaftseigentum und zwar ganz gleich, was die Teilungserklärung hierzu regelt (§ 5 Abs. 2 WEG; vgl. zuletzt für Wohnungseingangstüren BGH, Urteil vom 25.10.2013 - V ZR 212/12).

Es sei denn..., so der BGH:

"Allerdings kann durch eine Regelung in der Teilungserklärung die Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung von Teilen des gemeinschaftlichen Eigentums und zur Tragung der damit verbundenen Kosten durch eine klare und eindeutige Regelung auch bloß einzelnen Sondereigentümern auferlegt werden."

OB allerdings die Regelung in IHRER Teilungserklärung so "klar und eindeutig" ist, wie der BGH das fordert, vermag ich abschließend nur anhand der vollständigen TE und aller weiteren Faken zu bewerten.

Gerne überlasse ich Ihnen auf Wunsch das vollständige Urteil des BGH als PDF-Datei.

Mit frdl. Grüßen
Willy Burgmer, Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 04.12.2014 | 22:06


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"Ich bin der Meinung, dass die Regelung im §7 der TE sehr klar definiert ist. Außerdem würde ich es begrüßen wenn sich nur Fachanwälte aus dem jeweils angefragten Fachgebiet der gestellten Frage annehmen würden."
Stellungnahme vom Anwalt:
Die Regelung ist "sehr klar definiert". Ob sie aber wirksam ist, dazu hatte ich Sie auf den BGH verwiesen. Das Urteil habe ich Ihnen übersandt.


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BEWERTUNG VOM FRAGESTELLER 04.12.2014
3,8/5.0

Ich bin der Meinung, dass die Regelung im §7 der TE sehr klar definiert ist. Außerdem würde ich es begrüßen wenn sich nur Fachanwälte aus dem jeweils angefragten Fachgebiet der gestellten Frage annehmen würden.


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