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Fenstereinbau zum Garten


08.08.2017 15:21 |
Preis: 58,00 € |

Nachbarschaftsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Krim.-Dir. a.D. Willy Burgmer


Zusammenfassung: Es geht um die Abwehr von Störungen durch ein Fenster zum Hof/Garten; Hier als Sonderfall durch eine Gewerbehalle.


Hallo,
Wir sind eine Eigentümergemeinschaft mit vier Parteien, jetzt hat ein Eigentümer in seine Gewerbehalle neue Fenster einbauen lassen von wo er bzw. seine Besucher in unseren Garten (Sondernutzungsrecht) einsehen können.
Beim Kauf unseres Anteiles waren an dieser Stelle zwar schon Fenster aber von innen weiß gestrichen sodaß keiner in den Garten schauen konnte. Wir haben angeregt das zumindest eine undurchsichtige Folie von innen an die Fenster angebracht wird, der Inhaber läßt sich aber viel Zeit und sagt auch das es seine private Entscheidung ist ob er di Fenster undurchsichtig gestaltet oder nicht.
Jetzt meine Frage;
1. gibt es über diesen oder ähnlichen Sachverhalt Urteile?
2. kann ich den Inhaber verklagen damit ein Urteil in dieser Sache gefällt wird, mit welcher Aussicht auf Erfolg?
3. ist in einer Eigentümergemeinschaft überhaupt Klage untereinander möglich?
4. kennt jemand einen Rechtsanwalt der in diesem Thema eingearbeitet ist (Remscheid/Wuppertal) und der sich der Sache annehmen würde?

Wir fühlen uns schon sehr beobachtet besonders am Wochenende wenn das Wetter gut ist um sich im Garten aufzuhalten.
Mit freundlichen Grüßen

Gerne zu Ihren Fragen:

1. gibt es über diesen oder ähnlichen Sachverhalt Urteile?

Antwort:

Die Literatur und die Rechtsprechung gehen mit einer „typisierenden Betrachtungsweise" dieses Problem an. Dabei kommt es sehr auf den konkreten Einzelfall vor Ort an. („sog. ergänzende Auslegung) und es gibt leider eine Flut von Einzelfallentscheidungen.

2. Kann ich den Inhaber verklagen damit ein Urteil in dieser Sache gefällt wird, mit welcher Aussicht auf Erfolg?

Antwort:
Die Erfolgsaussicht ist summarisch aus der Ferne nicht zu prognostizieren. Es wird auf die Inaugenscheinnahme des Gerichts, die Anhörung von Zeugen und darauf ankommen, wer die Beweislast hat.
Denn:
„Erforderlich ist substantiierter Tatsachenvortrag, der eine richterliche Bewertung der für die Störungsgeneigtheit relevanten Faktoren ermöglicht. Ähnlich wie bei § 287 ZPO führt dies zu einer Herabsenkung der Darlegungslast, nicht zu deren Wegfall. So wie bei § 287 ZPO die Schätzungsgrundlagen vorzutragen und ggf. zu beweisen sind, sind hier Angaben zu Art, Dauer und Umfang der Nutzung, zu den örtlichen Gegebenheiten im und außerhalb des Objekts, zu Art und Umfang des Publikumsverkehrs und der zu erwartenden Immissionen, etwaige Vorbelastungen im Objekt oder der näheren Umgebung etc zu machen und im Bestreitensfall zu beweisen." (BeckOK WEG/Dötsch WEG § 15 Rn. 201-202, beck-online)

Die Rechtslage beruht auf der zentralen Vorschrift des § 14 WEG „Pflichten des Wohnungseigentümers", wobei in Ihre Fall die Besonderheit besteht, das das aus Ihrer Sicht störende Sondereigentum offensichtlich eine Gewerbehalle ist.
Stichwort: „Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme beim Gebrauch von Sonder- und Gemeinschaftseigentum".


"Die im Hs. 2 (§ 14 WEG) zum Ausdruck kommenden Schranken beziehen sich sowohl auf den Gebrauch des Sonder- als auch des Gemeinschaftseigentums und unterwerfen ihn umfassend dem Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme. Für den Gebrauch des Gemeinschaftseigentums hat der Gesetzgeber sich an die Regelung in § 743 Abs. 2 BGB angelehnt. Auf diesem Weg werden – im groben Überblick – nur sozialadäquate und ortsübliche Nutzungen des Sonder- und Gemeinschaftseigentums zugelassen und im Gegenzug erhebliche Nachteile anderer Eigentümer vermieden. „Gebrauch" ist weit zu verstehen und meint etwa auch den Nichtgebrauch.
Aus den bei → Rn. 16 ff. genannten Gründen kommt es bei der Bewertung auf alle Umstände des Einzelfalles an, zB die bauliche Beschaffenheit des Objekts und den Inhalt der Gemeinschaftsordnung."
(BeckOK WEG/Dötsch WEG § 14 Rn. 67-68, beck-online)


Es kommt mithin auf die Zweckbestimmung an und die Teilungsanordnung. Diese sollte Sie auf jeden Fall studieren und prüfen, ob und wann überhaupt eine Gewerbehalle mit welcher Spezifizierung in und zur Nähe des Wohnzwecks bestimmt wurde. Ob dabei Art und Ausmaß der Fensterfront beschrieben wurde oder konkludent der damalige Zustand (weiß gestrichen) vorausgesetzt wurde.

Dazu konkret:
"Etwas anderes gilt stets bei erhöhter Besucherfrequenz (BayObLG NZM 2001, 137), Lärmentwicklung (OLG Düsseldorf NJW-RR 1996, 267: Kinderarzt in „Büroraum"; s.a OLG Stuttgart NJW-RR 1987, 206) oder anderen Beeinträchtigungen (BayObLG ZMR 1980, 125: Einsehbarkeit von Wohnungen)."

(BeckOK WEG/Dötsch WEG § 15 Rn. 208-221a, beck-online)

3. Frage: ist in einer Eigentümergemeinschaft überhaupt Klage untereinander möglich?

Antwort: Das ist das geringste Problem. Allerdings ist in Streitfragen des Nachbarschaftsrecht in NRW ein sog. Schiedsverfahren (Schiedsfrau/Schiedsmann) vorgeschaltet. Das ist sowieso empfehlenswert, weil es unvergleichlich kostengünstiger (ca. 50 €) ist, als ein Verfahren vor dem Amtsgericht, gleichwohl ebenso bindende Wirkung entfaltet.

4. Frage: Kennt jemand einen Rechtsanwalt der in diesem Thema eingearbeitet ist (Remscheid/Wuppertal) und der sich der Sache annehmen würde?

Antwort:
Es gibt zahlreiche Anwaltsuchdienste. Ein Beispiel für viele wäre dieses Forum, welches Suche nach PLZ UND Arbeitsschwerpunkten (hier sollten Sie angeben WEG-Recht oder Nachbarschaftsrecht) ermöglicht. Oder auch der Deutsche Anwaltsverein (DAV) und/oder die Rechtsanwaltskammern (RAK).


Fazit:

Fenster zum Hof/Garten sind durchaus nicht stets zweckwidrig und störungsgeneigt.

Was aber sehr führ Ihre Interessen spricht: Nämlich dass die Störungen durch einen gewerblichen Publikumsverkehr in der Intensität keineswegs vergleichbar sind mit einer hinzunehmenden Störung im Rahmen eines privaten Wohnzwecks. Das wird auch der Grund dafür gewesen sein, dass bisher die Fenster weiß gestrichen waren. Dies ist als Indiztatsache im Rahmen des Schiedsverfahrens bzw. auch einer Abwehrklage durchaus hilfreich und ggf. zielführend.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
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