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Fensteraustausch in ETW - Weisungen der Verwaltung lt. ET-Versammlung bindend?


28.11.2008 17:21 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Guido Matthes



Guten Abend,

ich bin Eigentümerin einer Wohnung. Seit Jahren gibt es Probleme mit den Fenstern in der gesammten Liegenschaft. Nun wurde in der letzten Eigentümerversammlung generell über eine Sanierung der Gebäude (Wärmedämmung Fassade, Kellderdecke, ect) diskutiert und folgender Beschluß gefasst:

"Die Wohnungseigentümerversammlung Wohnpark ..... beschließt, die Kosten für die im Gemeinschaftseigentum befindlichen Fenster auf die jeweiligen Sondereigentümer zu übertragen. Verwaltungsbeirat, die Verwaltung, sowie 2 Vertreter des Bauausschusses werden bevollmächtigt - soweit notwendig - einen Architekten mit der Gesamtduchführung zu beauftragen. Es ist ein Rahmenabkommen mit einer Fensterfirma zu schließen. Unter der Vorgabe, dass die derzeitige Fensterfarbe beibehalten wird, eine Ausführung in Kunststoff oder Metall gewählt wird und die Rahmenbreite die eventuelle Anbringung einer Wärmedammfassade ermöglicht, kann sich jeder Eigentümer ein individuelles Angebot z.B. hinsichtlich Dämmwerten, Rolläden ect. einholen. Die Kosten für den Austausch trägt jeder Sondereigentümer für sein Wohnungseigentum selbst. Entsprechender Betrag ist sodann auf ein von der Verwaltung zu benennendes Konto einzuzahlen. Nach Zahlungseingang wird die Verwaltung einen entsprechenden Auftrag auslösen und die Durchführung begleiten. Entsprechende Regelung hinsichtlich der Kostenverteilung gilt auch für den Fall, dass lediglich Scheiben auszutauschen oder sonstige Reparaturen an den Fenstern durchzuführen sind."

Eine Rücksprache mit der Verwaltung ergab, das zunächst die Einspruchsfrist abgewartet werden muß. Dann käme von der Verwaltung ein Schreiben, indem die Fensterfirma genannt wird, die die Erneuerung der Fenster vornehmen soll. Dieses Schreiben würde jedoch nicht vor Januar bei mir eintreffen.

Nun meine Frage:
Muß ich mir von der Verwaltung vorschreiben lassen, welcher Handwerker die Fenster auszutauschen hat?

Die Verwaltung schrieb bei der Einladung zur Eigentümerversammlung, dass sich die Kosten für den Austausch der Fenster in etwa auf EUR 3900,- pro Wohnung belaufen würden. Ich habe nun ein Angebot von einer ortsansässigen Firma vorliegen, wo ein Preis von EUR 2990,- veranschlagt wird. Diese Firma, von der ich das Angebot habe, arbeitet auch viel in unserer Liegenschaft, da über sie die meisten Rollläden bezogen werden (die Wohnungen waren alle ohne Rollläden beim Kauf). Diese Firma wird jedoch von der Verwaltung nicht in den engen Kreis der Firmen einbezogen, obwohl diese Firma "direkt um die Ecke" ist.

Es hat bereits eine Eigentümerin im letzten Jahr genau von dieser Firma die Fenster austauschen lassen. Da diese Frau jedoch sehr überheblich und arrogant ist (ihr gehört die "Penthauswohnung"), habe ich sie nicht gefragt, wie sie das mit der Verwaltung geklärt hat.

Diese Firma wurde von mir bereits beauftragt, Rollläden anzubringen. Das soll nächste Woche Do. passieren. Wenn diese Firma die Fenster erneuern "dürfte", könnte das natürlich alles auf einmal passieren.

Vielen Dank vorab für Ihre Antwort.





Sehr geehrte Fragestellerin,

Ihre gestellte Frage beantworte ich wie folgt:

Da die Fenster im Gemeinschaftseigentum stehen, beauftragt der Verwalter die Handwerker im Namen der Gemeinschaft. Sie selbst können im Verhältnis zur Gemeinschaft nicht in rechtmäßiger Weise selbständig einen Handwerker beauftragen, am Gemeinschaftseigentum tätig zu werden.

So wie ich Sie verstehe, ist die Auftragsvergabe an einen bestimmten Handwerker beschlossen worden. Diesen Beschluss können Sie ggf. binnen einer Frist von einem Monat anfechten, § 46 I WEG. Ob die Anfechtung Erfolg hat, kann hier aus der Ferne nicht abschliessend zu bewerten. Deutlich geringere Angebote deuten zumindest eine nicht ordnungsgemäße Verwaltung an.

Falls die Auftragsvergabe an einen bestimmten Handwerker nicht beschlossen wurde, ist anhand des Verwaltervertrages zu klären, ob der Verwalter selbständig bestimmte Handwerker auswählen darf; idR. wird aber ein Beschluss erforderlich sein, wenn es sich nicht um notwendige Sofortmaßnahmen handelt.

Sie sollten dem Verwalter vorab Ihren Kostenvoranschlag vorlegen. Bei einer Auftragsvergabe ohne Einholung von Vergleichsangeboten kann sich der Verwalter u.U. wegen Verletzung seines Verwaltervertrages schadensersatzpflichtig machen; z.B. Kammergericht Berlin, Az.: 12 U 3/03.

Sofern Sie weiter tätig werden oder sich eingehender beraten lassen möchten, beachten Sie bitte, dass die genannte Monatsfrist unabhängig von der Übersendung des Versammlungsprotokolls gilt. Ein Abwarten des Schreibens im Januar kann daher zu spät sein.

Ich hoffe, Ihnen einen ersten hilfreichen Überblick in der Sache verschafft zu haben. Ich weise darauf hin, dass die Beantwortung Ihrer Frage ausschließlich auf Grundlage Ihrer Schilderung erfolgt. Die Antwort dient lediglich einer ersten rechtlichen Einschätzung, die eine persönliche und ausführliche Beratung durch einen Rechtsanwalt in den seltensten Fällen ersetzen kann. Das Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben kann möglicherweise zu einer anderen rechtlichen Beurteilung führen. Eine endgültige Einschätzung der Rechtslage ist nur nach umfassender Sachverhaltsermittlung möglich.

Mit freundlichen Grüßen

Matthes
Rechtsanwalt
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