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Fenster für 2. Rettungsweg zu klein. Kann man Kosten für Umbau geltend machen?


| 15.09.2012 17:17 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle




Wir haben einen Neubau und das Bauamt hat in dieser Woche wegen eines geplanten vorzeitigen Umzugs eine vorbereitende Besichtigung für die Endabnahme gemacht. Dies ist geschehen, um die vordringlichen Arbeiten bis zum Umzug zu bestimmen. Dabei ist dem Beamten bei der Besichtigung des Obergeschosses gleich aufgefallen, dass kein zulässiger 2. Rettungsweg vorhanden ist. Die beiden für einen Rettungsweg in Frage kommen Fenster haben zwar beide die Abmessungen 100x200 cm, sind aber horizontal unterteilt, so dass die oberen Flügel nur ein lichtes Öffnungsmaß von 90x100 cm haben. Gefordert von § 40 Abs. 4 BauO NRW ist aber ein lichtes Öffnungsmaß von 90x120. Der Beamte vom Bauamt würde zwar einen vorzeitigen Einzug gestatten, fordert aber in absehbarer Zeit einen Austausch eines Fensters. Das Problem dabei ist, dass dabei auch ein Vorbaurolladen, der am Fensterrahmen verschraubt und oben mit der Außenwand bzw. Fassade verklebt ist, demontiert und wieder moniert werden müsste, eventuell auch unter Verwendung eines Gerüstes, so dass doch höhere Kosten auf uns zukommen würden. Hinzu kämen Beiputz und dass das Erscheinungsbild der Fassade nicht mehr symmetrisch wäre.

Nun ist es so, dass bei der Rohbauabnahme die Fenster und alle für den Brandschutz wesentlichen Bauteile schon vorhanden und fest eingebaut waren. Auch das Dach war mit einer starken Dämmung geschlossen und fertiggestellt, so dass erkennbar war, dass dort nur schwer ein als 2-ter Rettungsweg dienendes Fenster eingebaut werden konnte. Es lag also bezüglich des Brandschutzes die gleiche Situation vor wie heute. Dennoch hat der Beamte, der jetzt den fehlenden Rettungsweg bemängelt, bei der Rohbauabnahme nichts beanstandet. Der Umbau würde jetzt viel teurer. In § 82 Abs. 3 BauO NRW ist doch der Brandschutz ausdrücklich für die Rohbauabnahme erwähnt. Zitat: „Zur Besichtigung des Rohbaues sind die Bauteile, die für die Standsicherheit und, soweit möglich, die Bauteile, die für den Brand- und Schallschutz wesentlich sind, derart offen zu halten, dass Maße und Ausführungsart geprüft werden können." Hätte der Beamte damals nicht auch Maß nehmen müssen?

Ich habe den Beamten einen Tag nach dem letzten Besichtigungstermin darauf hingewiesen, dass die Fenster doch bei der Rohbauabnahme schon montiert waren. Darauf erwiderte er nur, er würde den Brandschutz immer erst bei der Endabnahme überprüfen. Den §82 Abs. 3 würde er so gar nicht kennen, sich dazu aber noch einmal die Kommentare ansehen. -

Bei der Rohbauabnahme war auch unser diplomierter Bauleiter anwesend, der auch beim Bauamt für unser Bauvorhaben registriert ist. Er hat bei der Rohbauabnahme die Fenster zum ersten mal gesehen und ist - da der Beamte des Bauamtes keinen Verstoß gegen Bestimmungen gefunden und die Abnahme gemacht hat - auch selbst offenbar nicht weiter der Frage nach Einhaltung von Bestimmungen nachgegangen, da das Bauamt hier doch das letzte Wort hat.

Die in der Mitte unterteilten Fenster habe ich übrigens auf Rat des Lieferanten bestellt, der vor Ort das Aufmaß gemacht hatte. Er hatte darauf hingewiesen, dass bei einem einflügeligen Fenster wegen gesetzlicher Bestimmungen von außen eine Absturzsicherung montiert werden müsste, bei einem unterteilten Fenster nicht. Dass der obere Flügel bei einem unterteilten Fenster wegen gesetzlicher Brandschutzbestimmungen groß genug sein müsste, darauf hat er nicht hingewiesen und hat mit dieser unvollständigen Beratung ein Problem verursacht. Es war auf Grund der Gegebenheiten für ihn klar, dass eines der beiden zur Straße liegenden Fenster als 2-ter Rettungsweg dienen musste; andererseits waren in den Plänen, die ich ihm zur Verfügung gestellt hatte, kein 2-ter Rettungsweg eingezeichnet.

Wie ist die Sache nun rechtlich zu beurteilen?

Gelten die Fenster bezüglich Brandschutz wegen der erfolgten Rohbauabnahme nicht auch als abgenommen und kann das Bauamt jetzt überhaupt noch einen Fensteraustausch verlangen?

Wie sieht es mit der Haftung des Architekten, der gleichzeitig Bauleiter ist, aus?
Könnten ich oder die Berufshaftpflicht des Bauleiters das Bauamt oder den Fensterlieferanten in Regress nehmen, falls das Fenster ausgetauscht werden muss?

Mit freundlichen Grüßen

P.S. Für den letzten Termin fällt keine Gebühr an, da er nur informell war. Die ganze Sache ist in den Akten also noch nicht vermerkt.
Wir haben keinen Unternehmer. Wir machen bzw. vergeben alle Gewerke selbst.


Trifft nicht Ihr Problem? Wir haben 131 weitere Antworten zum Thema:
15.09.2012 | 19:00

Antwort

von

Rechtsanwalt Thomas Bohle
1140 Bewertungen
Sehr geehrter Ratsuchender,


auch wenn es befremdlich ist, dass der Mitarbeiter § 82 nicht kennen würde, so wenig hilft es Ihnen:


Die Rohbauabnahme Ihres Baues hatte gegenüber der Abweichung von Baugenehmigung keine legalisierende Wirkung, da diese Abnahme lediglich die Voraussetzung für die Fortsetzung der Bauarbeiten im Rahmen der Baugenehmigung darstellt. Die Rohbauabnahme kann also nicht einen Verstoß gegen die Baugenehmigung aushebeln. Ein Vertrauen des Bauherrn darauf, dass die Baugenehmigungsbehörde baurechtliche Maßnahmen nicht mehr ergreifen werde, konnte durch falsche Abnahmebescheinigungen deshalb nicht begründet werden (OVG NRW, Urt.v. 17.06.2002, Az.: 7 A 777/00).


Das bedeutet für Sie, dass Sie bei einer offenbar vorliegenden Abweichung von der Baugenehmigung nichts aus der Rohbauabnahme ableiten können; der Behörde werden Sie so daher nicht erfolgreich entgegentreten können.


Der Lieferant wäre nur dann in der Haftung, wenn er die Baugenehmigung und die Notwendigkeit bestimmter Fensterformen gekannt und Sie dann nicht auf die Risiken hingewiesen hat. Das müsste von Ihnen bewiesen werden können.



Anders sieht es beim Bauleiter/Architekt aus. Dieser kannte die Baugenehmigung und auch die Abweichung, die er eben hätte unterbinden und Sie von den Folgen unterrichten müssen. Hat er dieses offensichtlich nicht getan, haftet er. für alle daraus folgenden Schäden, also auch den teureren Umbau.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle
Damm 2

26135 Oldenburg

Tel: 0441 / 26 7 26
Fax: 0441 / 26 8 92
mail: ra-bohle@rechtsanwalt-bohle.de

http://www.rechtsanwalt-bohle.de/index.php?tarcont=content/e-mail.inc.php


Nachfrage vom Fragesteller 16.09.2012 | 13:05

Sehr geehrter Herr Bohle,

vielen Dank für Ihre schnelle Auskunft. Ich möchte dennoch einmal nachfragen, denn es handelt sich ja um eine Verletzung von Sicherheitsbestimmungen, die unabhängig von einer konkreten Baugenehmigung bestehen.

1) Haftung des Bauamts

Es ist also im allgemeinen so, dass durch eine falsche Abnahmebescheinigung keine legalisierende Wirkung eintritt. Aber eine andere Frage bleibt für uns noch: bedingt sie nicht eine Amtshaftung für die Mehrkosten, die durch sie ausgelöst wurden? Es liegt ja nicht wie bei dem von Ihnen zitierten Urteil eine Abnahmebescheinigung für einen Bau vor für den es so gar keine Baugenehmigung gegeben hat und der insgesamt etwas komplizierter ist. In unserem Fall liegt doch ein leicht zu erkennender Verstoß gegen eine allgemeine Bestimmung vor, der offensichtlich war, ohne auf die konkrete Baugenehmigung und die Pläne bezug zu nehmen. Dieser Verstoß wurde ja von dem Beamten bei der 2. Besichtigung, kaum dass er das Obergeschoss betreten hatte, ohne Verzögerung erkannt. Wenn der Brandschutz laut $ 82 bei der Rohbauabnahme überprüft werden muss, liegt dann nicht ein grober Fehler vor, der evtl. eine Amtshaftung bedingt?

2) Haftung des Lieferanten

Die schreiben, der Lieferant wäre nur dann in der Haftung, wenn er die Baugenehmigung und die Notwendigkeit bestimmter Fensterformen gekannt und Sie dann nicht auf die Risiken hingewiesen hat. - Die Notwendigkeit bestimmter Fensterformen ergibt sich doch unabhängig der Baugenehmigung. Jeder Neubau eines EFH in NRW muss im Obergeschoss ein von der Feuerwehr anleiterbares Fenster mit einem lichten Öffnungsmaß von 90x120 haben, wenn nicht sonst ein 2. Rettungsweg vorhanden ist. Über die Notwendigkeit einer Absturzsicherung, die auch unabhägig von einer konkreten Baugenehmigung besteht, hat mich der Lieferant informiert, wohl um die um 50% teureren Fenster zu verkaufen. Die zweite elementare Sicherheitsbestimmung (Brandschutz) kannte er nach eigener Aussage nicht oder nicht so genau. Wenn mich der Lieferant schon über Sicherheitsbestimmungen und damit zusammenhängende Fragen informiert, muss er das dann nicht ordentlich machen? Gibt es denn wirklich keine Haftung wegen mangelhafter Beratung?

3) Haftung von Bauleiter/Architekt

Wir haben 2 Architekten. Der erste hat Phase 1 – 4 gemacht, also auch noch den dann genehmigten Bauantrag eingereicht. Der 2. macht Phase 5 und 8. Wird solch ein Fehler bei der Bauüberwachung im allgemeinen von der Haftpflicht des Architekten abgedeckt? Würde sie nur die Mehrkosten abdecken oder den kompletten Austausch der Fensters? Hätte der 1. Architekt nicht evtl. einen 2. Rettungsweg in den Bauplan einzeichnen müssen?

Nochmals vielen Dank für Ihre Antwort.

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 16.09.2012 | 14:04

Sehr geehrter Ratsuchender,


bitte bedenken Sie auch bei Ihrer Nachfrage zunächst, dass Sie offenbar bewußt vom Bauplan und damit der Baugenehmigung abgewichen sind. Jeder Haftungsfrage wird also auch unweigerlich ein Mitverschulden Ihrerseits zu prüfen haben.

Zu den nach den hiesigen Nutzungsbedingungen zulässigen Nachfragen:


Bauamt:

Nein; eine Amtshaftung werden Sie nicht erfolgreich konstruieren können.

Denn die Rohbaumaßnahme entfaltet eben nicht die RECHTSwirkung die Sie wünschen und benötigen würden. Und dieser grundlegender Gedanke ist aus dem Urteil zu entnehmen.

Sie können gerne eine Klage versuchen - allerdings werden Sie dann die (negativen) Folgen zu tragen haben. Daher muss ich nochmals von diesem Gedanken abraten.

Lieferant:

Es ist nicht so, dass JEDES EFH in NRW einen 2. Fluchtweg haben muss. Die Bauordnung sieht es bei einer bestimmen Bauweise und Höhe vor, lässt aber auch durchaus zulässige Ausnahmen zu, wenn man das im Vorfeld vernünftig begründet hätte.

Daher ist - entgegen Ihrer Nachfrage -
die Kenntnis der Baugenehmigung schon entscheidend. Und diese Kenntnis hatte er nach Ihrer Sachverhaltsdarstellung nicht, so dass die Haftung ausscheiden wird, da die von Ihnen angesprochene Nebenpflicht der Aufklärung an der mangelnden Kenntnis der Genehmigung scheitern wird.

Auch insoweit könnten Sie aber gleichwohl Ansprüche geltend machen. Ich würde aus den mitgeteilten Gründen aber davon Abstand nehmen.

Bauleiter/Architekt:

Hier haftet der zweite Architekt/Bauleiter, da er dieses so nicht hätte einbauen lassen dürfen.

HIERAUF sollten Sie Ihr Augenmerk, Ihre Energie und die zu verauslagenden Kosten beschränken, da dort die vielleicht notwendige Rechtsverfolgung nach Ihrer bisherigen Schilderung erfolgreich sein wird.


Der erste Architekt hatte genehmigungsfähige Pläne zu erstellen und dieses offenbar - sonst keine Baugenehmigung - getan. Ihm wird man keine Haftung vorhalten können.

Der zweite Architekt hätte - wenn man die fehlende Einzeichung als Mangel ansehen sollte (was die Rechtsprechung aber verneint) dann die Pläne kontrollieren und mögclihe Sicherheitsmängel dann selbst beseitigen müssen. Als Fachmann darf man nicht ungeprüft Leistungen seines Vorgängers übernehmen.

Es bleibt also dabei: Der Bauleiter/zweite Architekt ist in der vollen Haftung und zwar vor den vollen Sachen, also dem Komplettaustausch.


Die Frage nach der Architektenhaftpflicht stellt keine zulässige Nachfrage, DARF also nicht beantwortet werden. Dazu KANN sie ohne Kenntnis des Versicherunsgvertrages auch nicht seriös beantwortet werden.



Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle
Damm 2

26135 Oldenburg

Tel: 0441 / 26 7 26
Fax: 0441 / 26 8 92
mail: ra-bohle@rechtsanwalt-bohle.de

http://www.rechtsanwalt-bohle.de/index.php?tarcont=content/e-mail.inc.php

Ergänzung vom Anwalt 16.09.2012 | 18:28

Sehr geehrter Ratsuchender,


Ihre Bewertung gibt Anlass für eine Antwortergänzung:



"Ich bin über die 2. Antwort des Anwalts doch etwas konsterniert. Ich bin seiner Meinung nach „offenbar bewußt vom Bauplan ... abgewichen". - Ich kann nicht verstehen, was in meiner Beschreibung darauf hindeutet. "


Allein die Tatsache, dass nicht das vorgeschriebene Fenster eingebaut worden ist, deutet - auch nach Auffassung des Bauamtes darauf hin.

Nun müssen Sie bitte weiter bedenken, dass Sie als Bauherr diese Folgen zu tragen haben, egal, ob Sie die Abweichungen vorgenommen haben oder aber "Fachleute" für Ihren Bau - es gilt insoweit die Bauherrenverantwortlichkeit auf für Verschulden Dritter.

Inwieweit Sie dann von diesen Dritten Ersatz verlangen können, ist eine andere Frage, die im Rahmen der ERSTberatung nun mehrfach beantwortet worden ist.


Wenn ich dann aber lesen muss:

"beim Architekten will ich es ni(cht)"

frage ich mich allen Ernstes, warum dann bitte die Lösungsmöglichkeit so angegriffen wird?

Warum fragt man dann eigentlich, wenn man sowieso nur ein ganz bestimmtes Ergebnis lesen möchte - auch wenn es nicht der Rechtslage entspricht?


Wenn drei "Fachleute", die täglich mit der Materie zu tun haben, diess Abweichungen nicht rechtzeitig bemerkt haben, sollte man vielleicht "Fachleute" neu definieren.



Wenn Sie glauben, die 2. Antwort zur Notwendigkeit eines 2. Fluchtweges sei fragwürdig, darf ich Ihnen versichern, dass man mit Glauben keine Abweichungen beim Bauamt durchsetzen kann; mit Argumenten schon. ;-)


Wenn Sie juristisch nichts weiter unternehmen wollen, frage ich mich auch an dieser Stelle, warum Sie dann überhaupt eine Anfrage auf einer juristischen Beratungsplattform stellen?


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle
Damm 2

26135 Oldenburg

Tel: 0441 / 26 7 26
Fax: 0441 / 26 8 92
mail: ra-bohle@rechtsanwalt-bohle.de

http://www.rechtsanwalt-bohle.de/index.php?tarcont=content/e-mail.inc.php

Ergänzung vom Anwalt 17.09.2012 | 16:59

Frage:

Fenster für 2. Rettungsweg zu klein. Kann man Kosten für Umbau geltend machen?

Antwort:

Ja, beim Architekten/Bauleiter.


Bewertung:

Bei dem will ich aber nicht die Ansprüche geltend machen. Somit wurden meine Fragen nicht beantwortet.



UNFASSBAR
Bewertung des Fragestellers 2012-09-16 | 17:10


Hat Ihnen der Anwalt weitergeholfen?

Wie verständlich war der Anwalt?

Wie ausführlich war die Arbeit?

Wie freundlich war der Anwalt?

Empfehlen Sie diesen Anwalt weiter?

"Ich bin über die 2. Antwort des Anwalts doch etwas konsterniert. Ich bin seiner Meinung nach „offenbar bewußt vom Bauplan ... abgewichen". - Ich kann nicht verstehen, was in meiner Beschreibung darauf hindeutet. Die in Rede stehenden Fenster haben eine Größe von 100x200, genau wie in der Baugenehmigung angegeben. Nur das lichte Öffungsmaß, das in der Baugenehmigung nicht spezifiziert ist, ist für den Brandschutz zu klein. Drei Fachleute, die täglich mit der Materie zu tun haben, haben dies nicht rechtzeitig bemerkt. Aber ich soll zu meinem Schaden bewußt die Brandschutzvorschrift verletzt haben. Ich glaube auch, die 2. Antwort des Anwalts zur Notwendigkeit eines 2. Fluchtweges ist fragwürdig. Siehe § 17,3 und 40,4 BauO NRW. Das Bauamt würde vielleicht sogar eine Ausnahme zulassen, wenn es die Möglichkeit dazu hätte. Ich werde aber wohl juristisch nichts weiter unternehmen. Der Lieferant,der es eigentlich hätte wissen müssen ist nicht greifbar und beim Architekten will ich es ni"
Stellungnahme vom Anwalt: Sehr geehrter Ratsuchender, bitte lesen Sie sich die Antwortergänzung durch - vielleicht wird Ihnen dann doch Einiges deutlicher und Sie überdenken Ihre Bewertung, die völlig neben der Sache liegt, wenn Sie gegen den verantwortlichen Architekten nicht vorgehen wollen, aber dann die Beratung in den Zweifel ziehen. Mit freundlichen Grüßen Rechtsanwalt Thomas Bohle
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BEWERTUNG VOM FRAGESTELLER 2012-09-16
3,8/5.0

Ich bin über die 2. Antwort des Anwalts doch etwas konsterniert. Ich bin seiner Meinung nach „offenbar bewußt vom Bauplan ... abgewichen". - Ich kann nicht verstehen, was in meiner Beschreibung darauf hindeutet. Die in Rede stehenden Fenster haben eine Größe von 100x200, genau wie in der Baugenehmigung angegeben. Nur das lichte Öffungsmaß, das in der Baugenehmigung nicht spezifiziert ist, ist für den Brandschutz zu klein. Drei Fachleute, die täglich mit der Materie zu tun haben, haben dies nicht rechtzeitig bemerkt. Aber ich soll zu meinem Schaden bewußt die Brandschutzvorschrift verletzt haben. Ich glaube auch, die 2. Antwort des Anwalts zur Notwendigkeit eines 2. Fluchtweges ist fragwürdig. Siehe § 17,3 und 40,4 BauO NRW. Das Bauamt würde vielleicht sogar eine Ausnahme zulassen, wenn es die Möglichkeit dazu hätte. Ich werde aber wohl juristisch nichts weiter unternehmen. Der Lieferant,der es eigentlich hätte wissen müssen ist nicht greifbar und beim Architekten will ich es ni


ANTWORT VON
Rechtsanwalt Thomas Bohle
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