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Sehr geehrte Damen und Herren,
als Vermieter habe ich Ende 2009 eine Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2008 erstellt, die vom ehemaligen Mieter nun als "nicht ordnungsgemäß und nicht den gesetzlichen Anforderungen entsprechend" zurückgewiesen wird.
Zu den folgenden Punkten, die vom Mieter bemängelt werden, hätte ich gerne eine Einschätzung von einem Fachmann:
1. Die Abrechnung erfolgt aus historischen Gründen nach Punkten (ich denke aber, das Prinzip ist identisch wie wenn die Abrechnung nach Wohnfläche wäre). Hierbei habe ich für die Kostenart Müllabfuhr einen niedrigeren Gesamtpunktwert angesetzt, als für die anderen Kostenarten (Grund: ein Mieter hat eigene Mülltonnen).
Frage: Hätte ich dies erklären müssen? Wenn ja, kann ich die Erklärung noch nachliefern oder soll ich einfach die Punkte einheitlich nach oben anpassen und mich auf einen inhaltlichen Fehler berufen (der Mieter würde dann etwas weniger zahlen müssen, aber besser als wenn die ganze Abrechnung wegen eines Formfehlers ungültig wäre und ich aufgrund der Ausschlussfrist nichts mehr korrigieren kann).
2. Die Errechnung der zugrunde gelegten Punktzahlen sei mangels Angaben nicht nachvollziehbar. Angegeben habe ich, dass sich die Punkte zusammensetzen aus einen Punkt pro Raum und einen Punkt pro Person. Nicht angegeben habe ich, dass die Gesamtpunktzahl (d.h. alle Punkte aller Wohnung) noch mit 12 Monaten multipliziert werden.
Frage: Hätte ich eine Aufstellung der einzelnen Punkte pro fremder Wohnung mitliefern müssen? Wenn ja, kann ich das jetzt noch tun oder würde ich da einen Formfehler eingestehen?
3. Mietvertragsbeginn war der 15.05.2008, Auszug am 30.11.2008. Wohnungsübergabe war am 01.05.2008. Ich habe für den Mieter die Abrechnung vom 01.05.-30.11.2008 erstellt. Der Mieter sagt, die Abrechnung dürfe erst ab 15.05.2008 laufen.
Frage: Hat der Mieter recht? Wenn ja, kann ich das noch als "inhaltlichen" Fehler korrigieren?
4. Der Mieter sagt, ich hätte seine Punkte falsch berechnet, da die Wohnung nur 4 Zimmer gehabt hätte, ich aber für die Räume 5 eingetragen hätte (bei dem Mieter und allen anderen Mieter fließt die Küche mit in die Berechnung ein). Im Mietvertrag steht, dass nach Punkten abgerechnet wird und dass sie sich nach Anzahl der Räume und Personen berechnen, allerdings nicht die Anzahl der Punkte an sich.
Frage: Wieder unter dem Aspekt inhaltlicher Fehler vs. formaler Fehler: soll ich hier die Punkte anpassen (wenn ich das für alle Wohnung mache, kommt für den Mieter eine höhere Nachzahlung heraus, die ich aufgrund der Ausschlussfrist natürlich nicht mehr nachfordern kann)?
5. Der Mieter sagt, ich hätte auch die Vorauszahlungen falsch angesetzt (ich denke nicht, da ich nur die gezahlten Vorauszahlungen angesetzt habe, nicht die Soll-Vorauszahlungen).
Frage: Falls er doch recht hat: kann ich auch die Vorauszahlungen noch korrigieren und mich auf einen inhaltlichen Fehler berufen?
6. Der Mieter hatte die Wohnung gemeinsam mit seiner Freundin angemietet. Jetzt nach dem Auszug haben sich wohl beide getrennt und ich habe die Abrechnung nur an eine Adresse geschickt (mit beiden Namen). Ich halte das für unkritisch aufgrund der gesamtschuldnerischen Haftung die im Mietvertrag vereinbart ist.
Frage: Sehen Sie ein Nachteil, dass ich die Abrechnung nur an die Adresse einer der Mieter geschickt habe?
Grundsätzliche Frage: Ich denke, die meisten der Punkte könnte ich mit einem einem einfachen Schreiben und Beiblatt ausräumen. Doch gibt es eine "Richtlinie" wann ein Formfehler vorliegt und ich damit gar keine Ansprüche aus der Abrechnung mehr stellen kann?
Vielen Dank und freundliche Grüße!
Hinweis:
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Diese Antwort ist vom 7.1.2010 und möglicherweise veraltet. Stellen Sie jetzt Ihre aktuelle Frage und bekommen Sie eine rechtsverbindliche Antwort von einem Rechtsanwalt.
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Antwort geschrieben am 07.01.2010 19:41:15 
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Rechtsanwalt Matthias Juhre
Langenbeckstraße 32, 45130 Essen, Tel: 0201 / 49 55 834, Fax: 0201 / 49 55 835
Nachbarschaftsrecht, Reiserecht, Miet und Pachtrecht, Baurecht, Zivilrecht
Bewertungen: 335
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Die Abrechnungsfrist ist, wie Sie wissen, nur dann eingehalten, wenn dem Mieter fristgerechet eine formell korrekte Abrechnung zugegangen ist. Korrekturen nach Fristablauf sind nur noch möglich, soweit inhaltliche Fehler betroffen sind.
Problematisch ist hier insb. die Frage, ob der Verteilerschlüssel den formellen Anforderungen gerecht wird.
Der BGH verlangt, dass der zugrunde gelegte Verteilerschlüssel angegeben und erläutert wird. Ist in der Abrechnung über die Betriebskosten der Verteilerschlüssel unverständlich, liegt ein formeller Mangel vor, der zur Unwirksamkeit der Abrechnung führt (BGH, Urt. v. 9.4.2008, VIII ZR 84/07, Rz. 15 ff.).
Sehr problematisch ist, dass Sie weder die Gesamtpunktzahl angegeben haben, noch erläutert haben, dass die Punktzahl noch mit 12 zu multiplizieren wäre (betrifft Ihren Punkt 1. und 2.). Dies dürfte den Anforderungen der BGH-Rechtsprechung nicht gerecht werden, also zur formellen Unwirksamkeit der Abrechnung führen.
Zu Punkt 3.: Es dürfte sich hier nur um einen inhaltlichen Fehler handeln, da das falsche Datum für den Mieter leicht erkennbar war.
Zu Punkt 4.: Die falsche Punktzahl betrifft wiederum den Verteilerschlüssel. Dieser musste genau angegeben werden. Da es schon daran mangelt (siehe oben), kann auch dieser Fehler nicht mehr durch eine nachgeschobene inhaltliche Korrektur "gerettet" werden.
Zu Punkt 5.: Es ist sowohl formell als auch inhaltlich richtig, dass Sie nur die tatsächlich gezahlten Vorauszahlungen abgezogen haben. Insoweit liegt also kein Fehler vor.
Zu Punkt 6.: Grundsätzlich müssen Erklärungen jedem Mieter zugehen. Etwas anderes gilt, wenn ein Mieter für den anderen als sog. Empfangsvertreter bevollmächtigt ist. Die gegenseitige Bestellung zu Empfangsvertretern kann auch in einem Formularmietvertrag enthalten sein. Sie müssten also prüfen, ob Ihr Vertrag eine solche Klausel enthält. (Eine weitere Frage wäre dann, ob die Klausel auch wirksam ist. Dafür kommt es auf den genauen Wortlaut der Klausel an.)
Im Ergebnis würde ich davon ausgehen, dass Ihre Abrechnung formell nicht wirksam ist. Sofern also der Abrechnungszeitraum dem Kalenderjahr entsprach, ist die Zwölfmonatsfrist für 2008 abgelaufen. Eine Korrektur der Abrechnung kommt demnach leider nicht mehr in Betracht. - Bitte beachten Sie aber, dass dies nur eine vorläufige Einschätzung ist! Für eine genauere Beurteilung müssten die Unterlagen eingesehen werden. Es empfiehlt sich, dass Sie spätestens dann einen Anwalt einschalten, wenn der Mieter die Rückzahlung seiner Vorauszahlungen fordert. Immerhin können Sie umgekehrt noch die offenen Vorauszahlungen einfordern. Eventuell ergibt sich auf dieser Basis auch eine Vergleichsmöglichkeit mit den Mietern.
Mit freundlichen Grüßen
M. Juhre
Rechtsanwalt
Hinweis: Bei der gegebenen Antwort handelt es sich um eine erste rechtliche Einschätzung. Eine weitergehende Beurteilung setzt genauere Kenntnis der Umstände sowie Einblick in sämtliche relevanten Unterlagen voraus, was nur im Rahmen einer Mandatserteilung erfolgen kann.
Nachfrage vom Fragesteller geschrieben am 07.01.2010 21:11:24
Guten Tag Herr Juhre,
mit Interesse habe ich Ihre Antwort gelesen. Leider ist Ihre Antwort darauf abgestellt, dass in der Abrechnung keine Gesamtpunktzahl angegeben sei und des Weiteren noch mit 12 multipliziert werden müsse. Insofern kommen die anderen Antworten etwas kurz. In der Tat ist aber die Gesamtpunktzahl angegeben und auch muss nicht mehr mit 12 multipliziert werden (das ist schon in der Gesamtpunktzahl wiedergegeben).
Ich habe aufgrund des Missverständnisses hier einmal den Aufbau der Abrechnung angegeben:
Die Abrechnung weist je Kostenart in einer Tabelle folgende Spalten aus:
"A) Die Gesamtkosten
-Bezugsobjekt (Haus oder Wirtschaftseinheit)
B) Summe Umlegungsfaktor
C) Ihr Basisfaktor
D) Ihr Zeitraum
E) Ihr Umlegungsfaktor
-Ihre Kosten
[Dazu gibt es folgenden Erläuterungstext:]
Die Abrechnung der Nebenkosten erfolgt nach Punkten. Die Punkte ergeben sich aus der Anzahl der Personen und Räume und sind als "Ihr Basisfaktor" (Spalte C) ausgewiesen. Die Umlage erfolgt aus dem "Ihr Umlagefaktor" (Spalte E) der sich aus Basisfaktor mal Zeitraum (Spalte C mal D) ergibt. Spalte B beinhaltet die Summe aller Umlegungsfaktoren aller Mieter für das jeweils angegebene Objekt. Ihre Kosten werden dann aus Spalte (A : B) * E berechnet."
Insofern meine Nachfrage: könnte ein bei einer Kostenposition falscher Punktwert (Frage 1) oder ein falscher Punktwert zur Wohnung des Mieters (Frage 4) noch als inhaltlicher Fehler korrigiert werden oder sind Korrekturen am Wert des Umlageschlüssels immer ein formaler Mangel ?
Danke und freundliche Grüße!
Guten Tag Herr Juhre,
mit Interesse habe ich Ihre Antwort gelesen. Leider ist Ihre Antwort darauf abgestellt, dass in der Abrechnung keine Gesamtpunktzahl angegeben sei und des Weiteren noch mit 12 multipliziert werden müsse. Insofern kommen die anderen Antworten etwas kurz. In der Tat ist aber die Gesamtpunktzahl angegeben und auch muss nicht mehr mit 12 multipliziert werden (das ist schon in der Gesamtpunktzahl wiedergegeben).
Ich habe aufgrund des Missverständnisses hier einmal den Aufbau der Abrechnung angegeben:
Die Abrechnung weist je Kostenart in einer Tabelle folgende Spalten aus:
"A) Die Gesamtkosten
-Bezugsobjekt (Haus oder Wirtschaftseinheit)
B) Summe Umlegungsfaktor
C) Ihr Basisfaktor
D) Ihr Zeitraum
E) Ihr Umlegungsfaktor
-Ihre Kosten
[Dazu gibt es folgenden Erläuterungstext:]
Die Abrechnung der Nebenkosten erfolgt nach Punkten. Die Punkte ergeben sich aus der Anzahl der Personen und Räume und sind als "Ihr Basisfaktor" (Spalte C) ausgewiesen. Die Umlage erfolgt aus dem "Ihr Umlagefaktor" (Spalte E) der sich aus Basisfaktor mal Zeitraum (Spalte C mal D) ergibt. Spalte B beinhaltet die Summe aller Umlegungsfaktoren aller Mieter für das jeweils angegebene Objekt. Ihre Kosten werden dann aus Spalte (A : B) * E berechnet."
Insofern meine Nachfrage: könnte ein bei einer Kostenposition falscher Punktwert (Frage 1) oder ein falscher Punktwert zur Wohnung des Mieters (Frage 4) noch als inhaltlicher Fehler korrigiert werden oder sind Korrekturen am Wert des Umlageschlüssels immer ein formaler Mangel ?
Danke und freundliche Grüße!
Antwort auf Nachfrage vom Anwalt geschrieben am 07.01.2010 22:00:47
Zu Ihrer Nachfrage:
Angesichts des geänderten Sachverhalts sieht auch die Beurteilung der Rechtslage anders aus: Wenn Sie sämtliche Punktwerte angegeben haben und auch die Berechnungsmethode, dann dürfte ein durchschnittlicher Mieter auch die Möglichkeit haben, die Abrechnung nachzuvollziehen. Unverständlich im Sinne des oben angegebenen BGH-Urteils und damit von vornherein formell unwirksam ist die Abrechnung daher nicht.
Die Abgrenzung zwischen formeller Wirksamkeit der Betriebskostenabrechnung und deren inhaltlicher Richtigkeit richtet sich nämlich danach, ob der durchschnittliche Mieter in der Lage ist, die Art des Verteilerschlüssels der einzelnen Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an den Gesamtkosten rechnerisch nachzuprüfen (formelle Wirksamkeit). Ob die abgerechneten Positionen dem Ansatz und der Höhe nach zu Recht bestehen oder sonstige Mängel der Abrechnung vorliegen, etwa ein falscher Anteil an den Gesamtkosten zugrunde gelegt wird, betrifft die inhaltliche Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung (BGH, Urt. v. 19.11.2008, VIII ZR 295/07).
Formell richtig sollte die Abrechnung in Ihrem Fall also sein.
Die inhaltlichen Fehler dürfen Sie somit noch korrigieren. Es sei dabei allerdings noch darauf hingewiesen, dass dies nicht zu einer Erhöhung der Nachzahlung führen darf. (Eine Ausnahme besteht nur für den Fall, dass Sie den Fehler nicht zu vertreten hätten. Da hier jedoch wohl ein Irrtum, d. h. Fahrlässigkeit, anzunehmen ist, greift die Ausnahme nicht.)
Sie können also neu berechnen und die verringerte oder im Ergebnis gleichbleibende Nachzahlung einfordern.
Mit freundlichen Grüßen
M. Juhre
Rechtsanwalt
Zu Ihrer Nachfrage:
Angesichts des geänderten Sachverhalts sieht auch die Beurteilung der Rechtslage anders aus: Wenn Sie sämtliche Punktwerte angegeben haben und auch die Berechnungsmethode, dann dürfte ein durchschnittlicher Mieter auch die Möglichkeit haben, die Abrechnung nachzuvollziehen. Unverständlich im Sinne des oben angegebenen BGH-Urteils und damit von vornherein formell unwirksam ist die Abrechnung daher nicht.
Die Abgrenzung zwischen formeller Wirksamkeit der Betriebskostenabrechnung und deren inhaltlicher Richtigkeit richtet sich nämlich danach, ob der durchschnittliche Mieter in der Lage ist, die Art des Verteilerschlüssels der einzelnen Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an den Gesamtkosten rechnerisch nachzuprüfen (formelle Wirksamkeit). Ob die abgerechneten Positionen dem Ansatz und der Höhe nach zu Recht bestehen oder sonstige Mängel der Abrechnung vorliegen, etwa ein falscher Anteil an den Gesamtkosten zugrunde gelegt wird, betrifft die inhaltliche Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung (BGH, Urt. v. 19.11.2008, VIII ZR 295/07).
Formell richtig sollte die Abrechnung in Ihrem Fall also sein.
Die inhaltlichen Fehler dürfen Sie somit noch korrigieren. Es sei dabei allerdings noch darauf hingewiesen, dass dies nicht zu einer Erhöhung der Nachzahlung führen darf. (Eine Ausnahme besteht nur für den Fall, dass Sie den Fehler nicht zu vertreten hätten. Da hier jedoch wohl ein Irrtum, d. h. Fahrlässigkeit, anzunehmen ist, greift die Ausnahme nicht.)
Sie können also neu berechnen und die verringerte oder im Ergebnis gleichbleibende Nachzahlung einfordern.
Mit freundlichen Grüßen
M. Juhre
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