16.02.2009 | 15:50
Antwort
von
Rechtsanwältin Dr. Eva Feldmann
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Sehr geehrter Ratsuchender,
aufgrund Ihres dargestellten Sachverhalts lässt sich Ihre Frage unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes summarisch wie folgt beantworten:
Grundsätzlich hat jeder Wohnungseigentümer gemäß
§ 21 Abs 4 WEG eine dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechende Verwaltung der WEG verlangen.
Dieser Anspruch ist auch gerichtlich durchsetzbar.
Gerichtet werden muss der Anspruch gegen die anderen Wohnungseigentümer (BayObLG
NJW-RR 1986, 954) und bzw. oder gegen den Verwalter (BayObLG DWE 1982, 102).
Allerdings ist vorrangig zu beachten, dass eine gerichtliche Geltendmachung grundsätzlich erst dann möglich sein soll, wenn sich die Eigentümergemeinschaft bereits erfolglos hiermit befasst hat (OLG Frankfurt
ZMR 2006, 873; OLG Hamm WE 1996, 33). Eine Ausnahme besteht nur bei Aussichtslosigkeit oder Unzumutbarkeit (OLG Düsseldorf WE 1991, 252). Da die Frage der Aussichtslosigkeit oder der Unzumutbarkeit aber letztendlich eine Wertungsfrage des Gerichtes ist, sollte man es sicherheitshalber hierauf nicht ankommen lassen.
Im Rahmen einer Beschlussfassung auf einer Eigentümerversammlung gilt zur Abberufung des Verwalters
§ 26 WEG:
"§ 26 Bestellung und Abberufung des Verwalters
(1) 1Über die Bestellung und Abberufung des Verwalters beschließen die Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit. 2Die Bestellung darf auf höchstens fünf Jahre vorgenommen werden, im Falle der ersten Bestellung nach der Begründung von Wohnungseigentum aber auf höchstens drei Jahre. 3Die Abberufung des Verwalters kann auf das Vorliegen eines wichtigen Grundes beschränkt werden. 4Ein wichtiger Grund liegt regelmäßig vor, wenn der Verwalter die Beschluss-Sammlung nicht ordnungsmäßig führt. 5Andere Beschränkungen der Bestellung oder Abberufung des Verwalters sind nicht zulässig."
Die Abberufung des Verwalters muss also durch Mehrheitsbeschluss der Eigentümer erfolgen. Wesentlich ist das Vorliegen eines wichtigen Grundes.
Ein wichtiger Grund ist dann gegeben, "wenn unter Berücksichtigung aller, nicht nur vom Verwalter verschuldeten, Umstände das Vertrauensverhältnis zerstört ist und deshalb den Wohnungseigentümern oder dem Verwaltungsbeirat eine Zusammenarbeit mit dem Verwalter unter Beachtung aller Umstände nach Treu und Glauben nicht mehr zugemutet werden kann" (BGH
NJW 2002, 3240; OLG München
ZMR 2006, 637; OLG Hamm
ZMR 2004, 852; BayObLG
ZMR 2004, 840; OLG Köln
ZMR 2004, 296).
Als solchen wichtigen Grund sieht die Rechtsprechung neben fehlerhaften Abrechnungen auch die wiederholt schuldhaft verspätete Erstellung oder das gänzliche Nichterstellen von Wirtschaftsplänen und Jahresabrechnungen an (BayObLG, Beschluss vom 7. 10. 1999 -
2Z BR 76/99-).
Daher sollte zunächst eine Eigentümerversammlung einberufen und die Abwahl des Verwalters beschlossen werden. Hierzu gilt
§ 24 Abs. 2 WEG:
"Die Versammlung der Wohnungseigentümer muß von dem Verwalter in den durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer bestimmten Fällen, im übrigen dann einberufen werden, wenn dies schriftlich unter Angabe des Zweckes und der Gründe von mehr als einem Viertel der Wohnungseigentümer verlangt wird."
Nach allgemeiner Ansicht können Sie bzw. Ihr Vater aber auch als einzelner Eigentümer, wenn Sie ein Einberufungsverlangen nach
§ 24 Abs. 2 WEG gestellt haben, vom Gericht dazu ermächtigt werden, eine Wohnungseigentümerversammlung einzuberufen. Voraussetzung ist, dass ein berechtigter Einberufungsgrund dargelegt wird und die normalen Einberufungsmöglichkeiten versagen, weil weder der Verwalter noch der Verwaltungsbeirat zur Einberufung einer Versammlung bereit sind.
Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen ersten Überblick über die rechtliche Lage geben. Bitte beachten Sie aber, dass bei der Komplexität des Falles eine konkrete Beratung nur bei Kenntnis aller Unterlagen und Umstände erfolgen kann. Im Rahmen einer Online Beratung ist nur eine allgemeine Einschätzung möglich. Sie sollten sich hier von einem vor Ort tätigen Kollegen vertreten lassen. Dies gilt vor allem auch vor dem Hintergrund, dass weitergehende Ansprüche bzw. Anfechtungen von Maßnahmen ggf. noch möglich sind.
Dr. Eva Feldmann
Rechtsanwältin
FELDMANN Rechtsanwälte
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Tel.: 0231/5325288
Fax: 0231/5325290
Ich möchte Sie noch auf Folgendes hinweisen:
Eine Auskunft kann ich Ihnen nur im Rahmen des mitgeteilten Sachverhalts erteilen. Für eine verbindliche Bewertung ist generell die Kenntnis des gesamten Sachverhalts einschließlich aller Begleitumstände erforderlich. Schon einzelne weitere Tatsachen können zu einem anderen Ergebnis führen.
Die Leistung einer verbindlichen Gesamtbewertung kann im Rahmen einer Onlineberatung nicht erbracht werden.
Nachfrage vom Fragesteller
19.02.2009 | 15:57
Sehr geehrte Rechtsanwältin, vielen Dank für die theoretische Aufarbeitung des Falles. Um zu einer praktikablen Lösung zu kommen, würde ich gerne wissen wie wir eine Wohnungseigentümerversammlung einberufen sollen, wenn die beiden anderen Wohnungseigentümerparteien seit etlichen Monaten bereits festgelegte Termine immer wieder absagen und es überhaupt nicht zu irgendwelchen Gesprächen kommt. Es könnte sein, dass der jetzige Verwalter erst einmal auf Zeit spielt und die letzte NK-Abrechnung erstellen möchte. Aber wer sollte Ihrer Meinung nach die fehlenden NK-Abrechnungen der letzten 6 Jahre erstellen und was können wir bei eventuellen fehlerhaften Abrechnungen machen? Des weiteren wäre denkbar, dass die anderen Parteien evtl. Geld für die angesprochene Heizungssanierung dem NK-Konto entnommen haben, um eine Kostendrittelung zu erzwingen. Ihre Meinung? Für praktikable Vorschläge wäre ich Ihnen sehr dankbar
.
Mit freundlichen Grüßen
Ratsuchender
Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt
19.02.2009 | 20:10
Sehr geehrter Ratsuchender,
den Weg, eine Eigentumsversammlung zu erzwingen, hatte ich Ihnen bereits aufgezeigt:
Soweit auf Ihr Verlangen weder der Verwalter noch der Verwaltungsbeirat eine Einberufung vornimmt, kann Ihr Vater als Eigentümer bei Gericht beantragen, hierzu ermächtigt zu werden.
Des Weiteren haben Sie bitte Verständnis dafür, dass im Rahmen einer Online-Beratung für 20 Euro immer nur eine Ersteinschätzung und nicht die Beantwortung vieler einzelner Fragen möglich ist. Soweit Sie den Verwalter abberufen, wird im Zweifel auch ein neuer Verwalter gegen eine zusätzliche Aufwandsentschädigung die versäumten Abrechnungen nachholen bzw. Fehler korrigieren. Hier bestehen dann ggf. Schadensersatzansprüche gegenüber dem ursprünglichen Verwalter.
Mit freundlichen Grüßen
Dr. E. Feldmann
