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Fehlen der Baugenehmigung


| 17.02.2017 12:38 |
Preis: 60,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle



Guten Tag,

Ich möchte ein Grundstück in den neuen Bundesländern kaufen, das mit einem Einfamilienhaus und einer Garage bebaut ist. Nach Auskunft des Verkäufers wurde das Haus im Jahr 1880 erbaut. Diese Aussage ist für mich jedoch nicht nachprüfbar. Das Baujahr der Garage ist mir nicht bekannt, vermutlich zwischen 1945 und 1990. Es liegen weder für das Haus noch für die Garage Baugenehmigungen vor. Ich möchte mich dagegen absichern, dass es sich um Schwarzbauten handelt, die später abgerissen werden müssen. Auf den Bestandsschutz kann ich mich nicht berufen, da ich aktuell nicht nachweisen kann, dass das Gebäude jemals legal existiert haben. Ebenso kann ich mich nicht auf die Verjährung berufen, da ich das Erbauungsjahr der Gebäude nicht nachweisen kann.

* Wie kann ich eine behördliche Bescheinigung erhalten, die die legale Existenz der Gebäude bestätigt?

* Käme eine nachträgliche Baugenehmigung in Betracht, wie teuer wäre diese und wieviel Zeit würde sie in Anspruch nehmen?

* Gibt es eine Möglichkeit, einen Nachweis über das Erbauungsjahr des Hauses und der Garage zu erhalten?

* Gibt es andere Möglichkeiten, sich gegen einen drohenden Abriss wegen fehlender Baugenehmigung zu schützen?

Vielen Dank für die Antwort.

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Sehr geehrter Ratsuchender,


der einfachste Weg ist natürlich, sich vom Bauamt die Bestätigung der Legalisierung vorhandener Bebauung schriftlich einzuholen.

Allerdings laufen Sie damit natürlich Gefahr, "schlafende Hunde zu wecken", aber anders werden Sie einen rechtssicheren Weg nicht beschreiten können.

Dabei sollte das Gespräch ganz offen geführt werden, da so die Bereitschaft der Behörde, die Genehmigung auch ohne neuen Bauantrag zu erteilen, sehr hoch ist.

Kommt die Genehmigung nicht in Betracht, könnte dann die Bauaufsichtsbehörde die Duldung eines baurechtswidrigen Zustandes in die Form einer Zusicherung nach § 38 VwVfG erklären, d.h. sie kann sich zur Duldung der jetzigen Zustände in einem öffentlich-rechtlichen Vertrag gemäß § 54 VwVfG verpflichten. Dieses ist in der Praxis der gängige Weg, wenn offen mit der Behörde das Gespräch gesucht wird.



Eine nachträgliche Baugenehmigung kommt zwar immer in Betracht und dürfte auch nicht verwehrt werden, wenn die Voraussetzungen vorliegen; aber Sie werden Monate für diese Genehmigung brauchen, zumal Sie mit einem Planer dann

die Erstellung von Bestandsplänen,
die Abstimmung der Genehmigungsfähigkeit und
das Einreichen des Bauantrags

klären müssen. Die Kosten lassen sich so nicht abschätzen, dürften aber im hohen vierstelligen Betrag oder darüber liegen. Zudem werden sicherlich dann Änderungen an den Gebäuden als Auflage vorgeschrieben werden.


Hier sollte angedacht werden, alle Archive - auch die des Bauamtes - nach Hinweisen zu durchsuchen. Auch in alten Versicherungsverträgen .und dem Versicherungsarchiv könnten Hinweise auf Genehmigungen enthalten sein - sogar beim Finanzamt könnten aussagefähige Unterlagen vorliegen, die zwar nicht die baurechtliche Legalität, aber eben den jahrelangen Bestand nachweisen können.


Ich würde Ihnen raten, zunächst selbst in den Archiven etc. nachzusehen, ansonsten das offene Gespräch mit der Behörde zum Zweck des Duldungsvertrages zu führen; das dürfte der einfachste und wirtschaftlichste Weg sein.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle, Oldenburg
Bewertung des Fragestellers 17.02.2017 | 21:48


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