Fassadendämmung - WEG-Beschluss

Antwort

von
Rechtsanwalt Diplom - Jurist (Universität Augsburg) Michael Kohberger
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Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

vielen Dank für die Anfrage über das Online Beratungsportal frag-einen-anwalt.

Vorweg möchte ich Sie darauf aufmerksam machen, dass dieses Forum dafür angedacht ist, einen ersten Eindruck zu der Rechtslage zu vermitteln.

Durch Weglassen oder Hinzufügen von wesentlichen Tatsachen kann die Beurteilung Ihres Anliegens völlig anders ausfallen.

Auf Grundlage Ihrer Angaben beantworte ich die Frage weiter wie folgt:

Grundsätzlich gilt es die Abgrenzung zwischen bloßen MODERNISIERUNGSMASSNAHMEN und einer BAULICHEN VERÄNDERUNG des Gebäudes zu beachten.

Eine INSTANDSETZUNG bzw. INSTANDHALTUNG wäre grundsätzlich durch Mehrheitsbeschluss möglich.

Eine BAULICHE VERÄNDERUNG nur mit einstimmigem Beschluss.

Was vorliegt hängt vom jeweiligen Einzelfall ab.

Ist die Renovierung eines Teils der Fassade notwendig, um die Konservierung des Gebäudes in diesem Bereich zu gewährleisten, so kann die Renovierung der gesamten Fassade dann als modernisierende INSTANDSETZUNG anzusehen sein, wenn die Gesamtrenovierung zu einer Wertverbesserung führt. Selbst wenn es sich dabei um eine bauliche Veränderung handelt.

Unter den Begriff der Instandsetzung fällt nämlich nach Auffassung der Rechtsprechung auch die sogenannte „MODERNISIERENDE INSTANDSETZUNG", bei der Bauteile nicht 1:1 ausgetauscht werden, sondern durch Teile, die dem aktuell üblichen technischen Stand entsprechen.

So hat das OLG Düsseldorf entschieden, dass bei einer über 30 Jahre alten Fassade wegen loser Fassadenplatten, Undichtigkeit und Asbestbelastung eine Neuverkleidung mit Wärmedämm-Verbundsystem als modernisierende Instandsetzung zu werten sei (OLG Düsseldorf, Beschluss v. 08.11.2002, Az.: 3 Wx 258/02). Auch bei der Anbringung eines Wärmedämmungsverbundsystems zum Zwecke der Sanierung einer erhebliche Risse aufweisenden Fassade entschied das Oberlandesgericht Düsseldorf, dass eine modernisierende Instandsetzung vorliege. In besagtem Fall hätten die Risse zwar auch ohne Wärmedämmung beseitigt werden können, dennoch meinten die Richter, dass die Sanierung noch unter den Begriff der modernisierenden Instandsetzung fällt (OLG Düsseldorf, Beschluss v. 15.03.2002, Az.: 3 Wx 13/02).

In der Fachliteratur will Sauren wie folgt abgrenzen (Das Praxis Lexikon Wohnungseigentum):

"Eine Renovierung, die mit einem Vollwärmedämmschutz nach dem Dispothermsystem durchgeführt wird und die mit einer Veränderung des Fassadenbildes verbunden ist, stellt keine bauliche Veränderung dar, wenn bei einem Vergleich die Kosten, die mit der Durchführung verbunden sind, mit denjenigen, die für eine lediglich konservierende Maßnahme anfallen würden, nicht wesentlich auseinander fallen."

Alles in allem sprechen vorliegend gewichtige Argumente dafür, dass die angedachte Sanierung mit Mehrheitsbeschluss zulässig ist.

Erforderlich wäre laut Teilungserklärung wohl eine qualifizierte 3/4 Mehrheit, wenn die Sanierung mit einer "technischen Neuerung" einhergeht oder durch eine "Änderung der Lebensgewohnheiten" notwendig wird.

Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen hier im Rahmen einer Erstberatung ohne Kenntnis aller Umstände keinen abschließenden Rat geben kann. Eine Prüfung an Hand von Unterlagen und eine abschließende Beurteilung wäre zudem angemessen zu honorieren.

Bei Unklarheiten benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.

Ich hoffe, Ihnen eine hilfreiche erste Orientierung ermöglicht zu haben.

Mit freundlichen Grüßen