Frage geschrieben am 03.03.2010 15:53:24
Falsche Quadratmeter-Angaben im Exposé
Rechtsgebiet: Mietrecht, Wohnungseigentum | Einsatz: € *** | Status: Beantwortet | Aufrufe: 2032ich habe vor eineinhalb Jahren eine Wohnung gekauft. Im Exposé standen 135 qm, den Grundriss habe ich nicht angezweifelt. Nun möchte ich die Wohnung wieder verkaufen und habe die Wohnung nachgemessen. Sie ist wegen der Dachschrägen tatsächlich nur 110 qm groß - habe ich noch einen Anspruch auf Schadensersatz gegenüber dem Verkäufer bzw dem Makler ?
Nachdem ich den Verkäufer anrief, meinte dieser nur, man habe ihm die Wohnung vor 12 Jahren auch für 135 qm verkauft und die Heiz- Nutz und Wohnflächen sind immer unterschiedlich auslegbar - deshalb nur die ca Angaben im Exposé.
Kann aber eine Verfälschung von 25 qm rechtens sein ?
Die Teilungserklärung und die Nutz,- Wohnflächenberechnung habe ich nun erst nach Anfrage bei der Verwaltung erhalten, sie war nicht Teil des Kaufvertrages.
Vielen Dank im Voraus für die Beantwortung meiner Frage.
Fragestellerin aus München
Antwort geschrieben am 03.03.2010 16:31:09 
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Rechtsanwalt Reinhard Otto
Karolinenstr. 8, 33609 Bielefeld, Tel: 0521/178960, Fax: 0521/176651
Arbeitsrecht, Familienrecht, Miet und Pachtrecht, Kaufrecht, Vertragsrecht
Bewertungen: 459
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ich möchte Ihre Anfrage auf der Basis der von Ihnen mitgeteilten Informationen wie folgt beantworten.
Ohne eine genaue Kenntnis des Kaufvertrages und des Exposé ist eine abschließende Beurteilung hier nicht möglich, dies vorweg.
Von Bedeutung ist zunächst, ob eine bestimmte Wohnfläche Vertragsgegenstand geworden ist und wenn ja, welcher Wert dafür maßgebend ist.
Sie schreiben ja selber, dass im Exposé nur ca-Angaben enthalten gewesen seien.
Sind diese 135 qm mit in den Kaufvertrag eingeflossen oder nimmt dieser Vertrag explizit Bezug auf das Exposé, ist eine bestimmte Größe Vertragsinhalt geworden.
In diesem Fall können Sie davon ausgehen, dass Abweichungen der tatsächlichen von der vertraglich vereinbarten Fläche von mehr als 10 % in der Regel als Mangel angesehen werden können.
Der BGH hat in seiner Entscheidung vom 08.01.2004, Az.: VII ZR 181/02 die Wohnfläche als "zentrales Beschaffenheitsmerkmal" des Objektes bezeichnet.
Wenn Sie also bis dahin gekommen sind, und einen Ist-Zustand haben, der erheblich vom vertraglichen Soll-Zustand abweicht, sind Sie schon ein gutes Stück weiter, aber noch nicht am Ziel.
Die nächste Hürde steht höchstwahrscheinlich im Vertrag und nennt sich Gewährleistungsausschluss.
Wie in solchen Kaufverträgen üblich und wahrscheinlich auch in Ihrem Vertrag enthalten, dürfte die Haftung für Mängel des Kaufgegenstandes ausgeschlossen und allenfalls auf den Fall des arglistigen Verschweigens unbekannter Mängel beschränkt sein.
Hier kommt die Äusserung des Voreigentümers ins Spiel, der ja sagt, dass er es auch nicht besser gewusst habe.
Wenn Sie Ansprüche gegen ihn geltend machen wollen, müssen Sie ihm nachweisen, dass er die tatsächliche Größe gekannt und wahrheitswidrig eine überhöhte Größe vorgespiegelt hat. Erst dann würde er arglistig gehandelt haben.
Ein Gewährleistungsausschluss für solches Verhalten wäre unwirksam, vgl. dazu BGH vom 24.01.2003, Az.: V ZR 248/02:
"Der Sinn eines Gewährleistungsausschlusses beim Grundstückskauf besteht darin, den Verkäufer vor der Haftung wegen solcher Mängel zu bewahren, die ihm nicht bekannt sind. Dieses Interesse ist schützenswert. Sind ihm Mängel bekannt, die bei einer Besichtigung der Kaufsache nicht ohne weiteres erkennbar sind, so ist ein Gewährleistungsausschluß wegen der in der Regel dem Verkäufer zur Last fallenden Arglist unwirksam (§ 476 BGB a. F.). Hier gebietet die Interessenlage einen Schutz des Käufers."
Schließlich wird die Frage zu klären sein, ob Ihnen die tatsächliche Größe grob fahrlässig unbekannt geblieben ist, vgl. § 442 BGB.
Wenngleich Teilungserklärung sowie Nutz- und Wohnflächenberechnung nicht Inhalt des Kaufvertrages waren, hätten Sie in Kenntnis von deren Existenz vor Unterzeichnung des Vertrages Einsicht nehmen oder Vorlage verlangen können.
Falls also der Gegner im Streitfall dieses Argument anbringt, müssen Sie auch noch diesem Vorwurf grob fahrlässigen Verhaltens entgegen treten.
Insgesamt besteht durchaus die Chance, dass Sie noch Geld zurückbekommen, andererseits sind dazu massive rechtliche und tatsächliche Hürden zu bewältigen.
Sie sollten daher auf jeden Fall anwaltliche Hilfe in Anspruch nehmen und eine konkrete Prüfung an Hand des Vertrages, des Exposé und der Wohnflächenberechnung vornehmen lassen.
Erst danach kann abschließend zu den Erfolgsaussichten etwas gesagt werden.
Falls Sie meine Dienste hierfür in Anspruch nehmen möchten, stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung. In diesem Fall nehmen Sie bitte Kontakt mit mir auf.
Mit freundlichen Grüßen
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