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Falsche Information bezüglich Deckenisolierung bei gekauftem Einfamilienhaus


08.12.2012 11:58 |
Preis: ***,00 € |

Kaufrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Mack



Wir haben am 1.1.2012 ein Einfamilienhaus gekauft. Im Rahmen von diversen Besichtigungen mit Immobilienmakler und Voreigentümer wurde uns vermittelt, dass bei dem Haus (Baujahr 1976) im 2. Obergeschoss nach oben zum Dach eine Isolierung durch Stahlbetondecke vorläge. Damit verbunden war einerseits eine Isolierleistung und andererseits auch eine mögliche Verwendung des Dachgeschosses für weitere Wohnzwecke.
Für diese Informationen lagen uns zu diesem Zeitpunkt Dokumente einer Schnittzeichnung sowie Baupläne des Hauses vor, die für eine Baueingabeänderung 1977 dem Bauamt eingereicht worden waren und als Anhang im Expose des Hauses beigefügt waren. Die gesamten original Baupläne aus dem Jahr 1976 wurden vom Voreigentümer erst nach mehrmaligem Drängen im September 2012 ausgehändigt.

Im Februar 2012 führten wir Renovierungsarbeiten durch wobei auch Kernbohrungen für den nachträglichen Einbau eines Kaminschachts erfolgten. Zur Überraschung aller waren nur Kernbohrungen im 1. Obergeschoss notwendig. Statt einer Betondecke war im 2. Obergeschoss nur eine dünne Holzdecke vorhanden, die begehbar war aber natürlich nicht geeignet für Lasten und auch mit deutlich schlechterer Isolierungsleistung nach oben.
Für uns ergibt sich nun das Problem einer deutlich schlechteren Isolierung des Hauses nach oben. Das Haus war nicht als renovierungsbedürftiges Haus sondern als Landvilla verkauft worden und der Verkaufspreis lag in einem sehr hohen Preissegment. Die uns als Information vorliegenden Baupläne waren Teil eines Exposes, angeboten über den Makler. Natürlich gab der Makler nach Verkauf an, nichts über diese dünne Decke gewusst zu haben. Zu berücksichtigen ist, dass der Eigentümer des Hauses die Ehefrau war, der Ehemann aber schon als Baustatiker das Haus mitgeplant hat und bei den zu leistenden Unterschriften 1976 selber unterschrieben hat. Somit war der Verkäufer absolut sachkundig und selber mit den Bautätigkeiten involviert. Aus den uns nachträglich übergebenen Bauplänen von 1976 lässt sich jetzt eine andere Deckenstruktur nachträglich entnehmen. Für uns als Laien ist nicht ersichtlich, ob nun 1976 tatsächlich anders gebaut wurde als es in den Eingabeplänen stand. Fest steht aber, dass die im Verkaufsexpose abgebildeten Baupläne eine Betondecke im Obergeschoss enthielten, die es nicht gibt. Da das Haus sehr groß ist mit einer Breite von 20 m und das Dachgeschoss selber einen Kaltraum darstellt, kann man sich vorstellen, welche schlechte Wärmeisolierung nun im Obergeschoss nach oben besteht. Wir haben hier inzwischen schon nachträglich notdürftig isoliert.

Würden Sie uns empfehlen, hier einen gerichtlichen oder außergerichtlichen Weg zu gehen ?

Wir würden gerne vermeiden, einen gerichtlichen Weg zu gehen, wenn die Aussichten nicht günstig sind.

Auch wenn vermutlich Details auch im Kaufvertrag liegen könnten, so enthielt er keine Generalformulierung "so wie es steht und liegt".

Auch wenn der Makler nicht rechtsverbindliche Daten im Expose schreiben muss, wäre ggf. durch diese mangelnde Information des Käufers der Verkäufer zu belangen, v.a. da er selber für die Statik des Hauses verantwortlich war. Hier würde ja vermutlich der Tatbestand einer arglistigen Täuschung vorliegen wobei es ggf. ein Problem nachzuweisen ist, dass der Verkäufer hier arglistig Dinge zurückgehalten hat.

Wenn wir eine Anspruch auf Entschädigung hätten, in welchem Prozentsatz zum Kaufpreis würde er überlicherweise bei so einem Mangel liegen ?

Besteht für uns eine Einjahresfrist zur Anzeige des Mangels nach Aufdeckung ?

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Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Zunächst möchte ich darauf hinweisen, daß dieses Forum lediglich die Funktion hat, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage zu geben. Eine persönliche Beratung kann durch Ihre Anfrage nicht ersetzt werden.

Dies vorausgeschickt möchte ich Ihre Frage wie folgt beantworten:

Zunächst zu Ihrer ersten Frage – gerichtlicher oder außergerichtlicher Weg.

Natürlich ist ein außergerichtlicher Weg in den meisten Fällen vorzuziehen, insbesondere wenn man hinsichtlich der Beweislage, der Auslegung der vertraglichen Bestimmungen etc. nicht mit sehr hoher Wahrscheinlichkeit mit einem Erfolg rechnen kann.

Bei einem Prozeß besteht immer das Risiko, daß Geld und Zeit verloren geht, wenn er aufgrund unvorhergesehene Umstände anders verläuft als zunächst gedacht.

Daher sollten Sie zunächst eine außergerichtliche Einigung versuchen.

Hinsichtlich der Aussichten den Prozeß zu gewinnen, muß man natürlich die relevanten Dokumente – insbesondere Kaufvertrag und Baupläne – einsehen, um eine vollständige Beurteilung abgeben zu können.

Sie erwähnen keinen Gewährleistungsausschluß, daher kommen Gewährleistungsansprüche nach § 439 BGB in Betracht.

Voraussetzung für Gewährleistungsansprüche ist ein Sachmangel im Sinne des § 434 Abs. 1 BGB:

„Die Sache ist frei von Sachmängeln, wenn sie bei Gefahrübergang die vereinbarte Beschaffenheit hat."

Die vereinbarte Beschaffenheit wäre hier die Isolierung bzw. die Stahlbetondecke.

Ich gehe davon aus, daß Sie eine solche Absprache aufgrund der mündlichen Auskünfte und insbesondere nach der erwähnten Baueingabeänderung auch nachweisen können.

Diese vereinbarte Beschaffenheit liegt nach Ihrer Schilderung nicht vor und es besteht daher ein Mangel.
Daher kommt nach dem System der Gewährleistungsansprüche zunächst ein Anspruch auf Nacherfüllung, d.h. Mangelbeseitigung in Betracht.

Das heißt: Sie müssen den Verkäufer auffordern, die vertraglich vereinbarte Isolierung bei dem Haus herzustellen.
Das muß nicht unbedingt die nachträgliche Herstellung einer Stahbetondecke bedeuten, wenn eine entsprechende Isolierung heutzutage auch anders zu erreichen ist.

Wenn die nachträgliche Isolierung nicht möglich sein sollte, oder der Verkäufer die Nacherfüllung verweigert, können die nachfolgend in § 437 Nr.2 oder Nr. 3 BGB aufgezählten Rechte geltend gemacht werden.

Hier wäre z.B. die Minderung des Kaufpreises zu nennen: Der vereinbarte Kaufpreis wird um den Wert gemindert, den das Haus mit der tatsächlichen Isolierung gegenüber dem Haus mit der vertraglich vereinbarten Isolierung hat. Dies wäre von einem Gutachter zu schätzen.

Im Falle des Verschuldens wäre auch ein Schadensersatzspruch gegen den Verkäufer möglich: Dies wäre der z.B. der Anspruch auf Mangelbeseitigung, also die Herstellung der vereinbarten Isolierung auf Kosten des Verkäufers.

Die Verjährungsfrist bei Mängelansprüchen beträgt nach § 438 Abs. 1 Nr. 2 BGB 5 Jahre.

In einem ersten Schritt würde ich Ihnen empfehlen den Verkäufer nachweisbar – per Einschreiben/Rückschein – zur Mangelbeseitigung aufzufordern.

Wenn er sich weigert, würde ich eine Prüfung der Unterlagen durch einen Anwalt empfehlen, bevor Sie gerichtliche Schritte einleiten.

Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort geholfen zu haben und stehe Ihnen für eine weitergehende Beratung und Vertretung Ihrer Interessen gerne zur Verfügung.
Sie können mich bei weiteren Fragen auch über die angegebene E-mail Adresse kontaktieren.

Ich wünsche Ihnen viel Erfolg, noch einen schönen Tag und verbleibe mit freundlichen Grüßen

Thomas Mack
Rechtsanwalt


________________________________________________________
Rechtsanwalt Thomas Mack
Throner Str. 3
60385 Frankfurt a.M.
Tel.: 0049-69-4691701
E-mail: tsmack@t-online.de


Nachfrage vom Fragesteller 08.12.2012 | 13:54

Sehr geehrter Herr Mack,

vielen Dank für die Beantwortung unserer Fragen. Natürlich kann in unserem konkreten Fall die Bewertung erst möglich sein, wenn die Kaufverträge sowie die Gutachterdarstellung vorliegen. Wir fragen uns im Vorfeld, wie schwierig es in der Praxis tatsächlich ist, hier dem Verkäufer ein Fehlverhalten nachzuweisen, insbesondere auch, wenn ein Immobilienmakler letztendlich in dieser Informationskette zwischengeschaltet ist. Der Makler selber ist ja zumeist geschützt, wie leicht lässt sich die Kausalität dann wieder auf den Verkäufer zurückführen.

Sind solche Schritte aus methodischen Gründen problematisch oder sind sie in der Praxis durchaus üblich ?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 08.12.2012 | 16:41

Sehr geehrter Ratsuchender,

gerne möchte ich Ihre Nachfrage wie folgt beantworten:

Ihre Anmerkung ist zutreffend. In Bezug auf den Makler ist es regelmäßig schwieriger, denn er wird sich darauf zurückziehen, daß er die Informationen vom Verkäufer nur weitergegeben hat.
Ein Makler hat gewisse Aufklärungs- und Mitteilungspfichten, aber wenn er falsche Informationen vom Auftraggeber bekommt, dann trifft ihn normalerweise kein Verschulden.

Allerdings hatten Sie in Ihrer Schilderung angegeben, daß der Voreigentümer auch an den Besichtigungen teilgenommen hat. Darüber hinaus waren die Baueingabenänderung und die Zeichnungen Anhang des Exposee das Sie oder der Makler vom Voreigentümer erhalten hatten.

Durch diese Unterlagen sollte sich der Nachweis führen lassen, daß die betreffende Stahlbetondecke Teil der vereinbarten Beschaffenheit war.

In diesem Fall haftet dann grundsätzlich auch der Verkäufer, da er diese Unterlagen als Teil der Verkaufsunterlagen und damit als Beschaffenheitsangaben des Gebäudes präsentiert hat.

Ich hoffe ich konnte Ihre Nachfrage zufriedenstellend beantworten.

Mit freundlichen Grüßen

Thomas Mack
Rechtsanwalt

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