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Falsche Betriebskostenabrechnung / Quadratmeter-Pauschalpreis für Hausmeisterkosten


24.12.2008 15:23 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Ich habe am 01.09.2008 meine Betriebskostenabrechnung für 2007 bekommen. Da ich bereits seit 2002 in dieser Wohnung zur Miete wohnte, habe ich wie in den Jahren zuvor mit einer Nachzahlung um die EUR 30,00 – 50, 00 gerechnet. Tatsächlich waren es aber laut Abrechnung EUR 386,02. Das war eine Überraschung. Daraufhin habe ich die Abrechnung mit den Vorjahren verglichen und stellte fest, dass der Hohe Nachzahlbetrag fast ausschließlich durch die Position „HM/HSR“ (Hausmeister- und Hausreinigungsdienstleistungen) entstanden ist. Hier zum Vergleich die Historie der Betriebskostenabrechnung:

Jahr (Abrechnungstage) / Gesamtkosten / Anteil HM/HSR
2002 (275 Tage) / 1040,81 EUR / 139,02 EUR
[2002 (365 Tage) / 1381,44 EUR / 184,52 EUR] (Hochrechnung)
2003 (365 Tage) / 1403,11 EUR / 184,79 EUR
2004 (365 Tage) / 1427,32 EUR / 180,71 EUR
2005 (365 Tage) / 1393,10 EUR / 181,34 EUR
2006 (365 Tage) / 1425,26 EUR / 185,50 EUR
2007 (365 Tage) / 1766,02 EUR / 431,66 EUR

Da die Position HM/HSR in der Abrechnung nicht näher erläutert wird, habe ich am 16.09.08 schriftlich Widerspruch eingelegt und eine detaillierte Abrechnung angefordert, aus der man entnehmen kann, woraus sich die Kosten für die Position HM/HSR ergeben.
Am 20.10.08 bekam ich dann vom Vermieter folgendes Schreiben:

[ZITAT ANFANG]
Hiermit weisen wir Sie erneut und letztmalig darauf hin, dass die abgerechneten Betriebskosten rechtlich nicht zu beanstanden sind, da die Erhöhung einzelner Kosten entweder aus Umständen resultiert, auf die der Vermieter keinen Einfluss hat order die Kostensteigerungen innerhalb der vom Gesetzgeber definierten Grenzen erfolgen. Weiterhin hatten und haben Sie die Möglichkeit, nach Rücksprache mit dem für Sie zuständigen Hausmeister, in die entsprechenden Belege, die Grundlage der Betriebskostenabrechnung sind, Einsicht zu nehmen.
Aus diesem Grund informieren wir Sie darüber, dass wir gezwungen sind, Betriebskostenforderungen aus der Betriebskostenabrechnung 2007, die bis zum 31.10.2008 nicht gezahlt worden sind, auf dem Rechtsweg geltend zu machen.
[ZITAT ENDE]

Daraufhin habe ich am 26.10.08 erneut Widerspruch eingelegt und um Zusendung von Belegkopien bezüglich der „HM/HSR“ (Hausmeister- und Hausreinigungsdienstleistungen) gebeten, da ich nicht bereit bin, wegen ein paar Belege zum Hausmeister zu fahren. Außerdem habe ich mein Mietverhältnis bereits zum 31.12.07 aufgekündigt (da es seit einem Vermieterwechsel zum 01.01.07(!!) auch noch andere Schwierigkeiten gab) und wohne nicht mehr in Hausmeisternähe (ca. 22 Km).
Auf mein Schreiben habe ich bis heute keine Antwort erhalten. Stattdessen habe ich am 18.11.08 die 1. Mahnung bekommen, die ich erst einmal ignoriert habe (also weder habe ich bezahlt noch irgendwie Stellung bezogen).

Dann habe ich (und wohl alle anderen Mieter (müssen über 100 sein) der Wohnanlage) folgendes Schreiben am 19.12.08 erhalten. Es scheint so, als hätten andere ähnliche Zweifel wie ich…
Betreff ist „Weitere Erläuterungen zur Betriebskostenabrechnung 2007“

Dort werden alle Positionen der Betriebskostenabrechnung noch einmal erläutert ohne konkrete Zahlen/Belege vorzulegen. Der für mich relevante Teil daraus ist folgender:

[ZITAT ANFANG]
Stellungnahme zu der Kostenposition „HM/HSR“
Die Kostenposition „HM/HSR“ (Hausmeister- und Hausreinigungsdienstleistungen) umfasst die angefallenen Hausmeisterkosten, die Kosten für die Gartenpflege und den Winterdienst, die im vergangenen Jahr noch separat abgerechnet worden sind, weil all diese Leistungen nunmehr insgesamt von der „Vermieter“ GmbH erbracht werden, der der Vermieter grundsätzlich berechtigt ist, für Maßnahmen, die er als Betriebskosten abrechnet, fremde Unternehmen einzuschalten. Hierbei kommt Ihm die Organisationskompetenz zu. Diese berechtigt ihn, die nach seiner Auffassung erforderlichen Vertragsbeziehungen zur Erbringung von Leistungen möglichst effizient zu gestalten. Im Rahmen seiner Organisationskompetenz hat der Vermieter allerding den mietrechtlichen Wirtschaftsgrundsatz zu beachten, um den Mieter nicht über Gebühr zu belasten. Die „Vermieter“ GmbH bietet ihre Serviceleistungen auf der Grundlage eines Pauschalpreises pro Quadratmeter an. Dieser liegt aktuell bei EUR 0,52 pro Quadratmeter pro Monat. In den Kosten sind KEINE nicht umlegbaren Hausmeisterdienstleistungen, wie z. B. Instandhaltung und Instandsetzung oder Verwaltungstätigkeit enthalten. Der von der „Vermieter“ GmbH abgerechnete Quadratmeter-Pauschalpreis in Höhe von EUR 0,52 stellt keinen Verstoß gegen den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz dar, wenn es sich bei der zu betreuenden Wohnanlage um eine große Wohnanlage, wie im vorliegenden Fall, handelt.
[ZITAT ENDE]

Anmerkung: Die Wohnanlage ist laut Abrechnung 7950 m² groß (70 m² ist mein eigener Anteil)

Laut Vermieter ist dieses Schreiben von einem Anwalt gegen geprüft worden. Trotzdem habe ich immer noch erhebliche Zweifel an der Abrechnung.

Soweit zur Vorgeschichte, jetzt meine Fragen:
Sind meine Bedenken an der Richtigkeit der Abrechnung also aus der Luft gegriffen?

Ist der genannte Quadratmeter-Pauschalpreis wirklich gerechtfertigt/rechtens? Der Vor-Vermieter (bis Ende 2006) hat ja schon indirekt bewiesen, dass es deutlich preiswerter geht. Hält sich der neu Vermieter somit wirklich an den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz?

Muss ich die Belege (sofern es bei einem Quadratmeter-Pauschalpreis überhaupt welche gibt) vor Ort beim Hausmeister einsehen? Der Aufwand mir Kopien zuzusenden ist mit Sicherheit geringer als wenn ich dort hin fahre. Zumal ich bei der Wohnungsübergabe mit dem Hausmeister auch schon so meine Schwierigkeiten hatte.

Wie soll ich mich weiter verhalten? Ohne Belege bzw. einen Beleg über die Richtigkeit des Quadratmeter-Pauschalpreises bin ich nicht bereit die Nachzahlung auszugleichen. Ab wann kann der Vermieter die Nachzahlung auf rechtlichem Wege einfordern? (Er hat mir ja schon im ersten Schreiben damit gedroht).

Ich habe dem Vermieter klar und deutlich gesagt, dass ich bei Vorlage von korrekten Belegen die Nachzahlung sofort begleichen würde.

Mit freundlichen Grüßen

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Guten Tag,

Zunächst zum Verfahren: Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass Mieter keinen Anspruch auf Übersendung von Rechnungskopien haben. Ausnahmen sollen nur dann gelten, wenn es dem Mieter unzumutbar ist, in die Rechnungsunterlagen beim Vermieter Einsicht zu nehmen. Bei einer Entfernung von 22 km dürfte das noch nicht der Fall sein. Sie müssten sich also leider die Mühe machen, die Rechnungen vor Ort einzusehen. Insofern hat Ihr Mieter recht, wenn er von der Fälligkeit der Nachzahlung ausgeht, da ein Zurückbehaltungsrecht bis zur Übersendung von Fotokopien, wie gesagt, nicht besteht.

Die Abrechnung müsste darüber hinaus auch den sonstigen formellen Anforderungen genügen, d. h. den von der Rechtsprechung geforderten Mindestinhalt haben: Zusammenstellung der Gesamtkosten, Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Umlage(Verteiler-)schlüssel, Berechnung des Anteils des Mieters und Abzug der Vorauszahlungen des Mieters. Ob dies der Fall ist, kann nur anhand des Originals geprüft werden.

Was die inhaltliche Richtigkeit angeht: Die Höhe der Rechnung für 2007 im Gegensatz zu den Vorjahren kann darauf hindeuten, dass inhaltliche Fehler vorliegen. Es kann sein, dass nicht umlagefähige Kosten eingerechnet worden sind (z. B. Verwaltungskosten o. ä.). Es kann auch sein, dass, wie Sie vermuten, das Wirtschaftlichkeitsgebot verletzt worden ist. Dazu müssten allerdings die Details der Abrechnung bekannt sein. Es müsste des weiteren ermittelt werden, ob die Dienstleistung zum Pauschalpreis von 0,52 EUR/m² überteuert ist oder sich noch im Rahmen des Üblichen bewegt. Ohne Kenntnis aller Daten lässt sich hierzu allerdings derzeit keine Stellungnahme abgeben.

Zum weiteren Vorgehen: Sie sollten Einblick in die Rechnungen beim Hausmeister nehmen und die einzelnen Positionen prüfen oder prüfen lassen. Wenn Sie allerdings weiterhin nicht zahlen, dann gehen Sie das Risiko ein, dass Sie auf Zahlung verklagt werden und für den Fall, dass Sie unterliegen, Gerichts- und Anwaltskosten tragen müssen. Daher kann es sich empfehlen, die Nachzahlung unter Vorbehalt zu leisten und dann eine eigene Klage auf Rückzahlung prüfen zu lassen.


Ich wünsche Ihnen ein frohes Fest

und verbleibe mit freundlichen Grüßen

M. Juhre
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 26.12.2008 | 11:44

Zunächst einmal vielen Dank für diese schnelle Antwort.

Eine kleine Nachfrage habe ich da noch:
Wenn ich Ihre Antwort richtig deute, dann ist es prinzipell schon erlaubt die Postion „HM/HSR“ (Hausmeister- und Hausreinigungsdienstleistungen) Pauschal abzurechnen.
Zumindest solange sich an das Wirtschaftlichkeitsgebot gehalten wird.

Ich habe beim Deutschen Mieterbund einen Betriebskostenspiegel gefunden:

http://www.mieterbund.de/fileadmin/pdf/bks/2007/BKS2007_Deutschland.pdf (http://www.mieterbund.de/download.html)

Hier komme ich auf eine Betrag von EUR 0,29 pro m² pro Monat (ohne Winterdienst). Der Winterdienst dürfte 2007 höchtens 2-3 Tage nötig gewesen sein. Außerdem weiß ich, dass der Winterdienst vom Hausmeister selbst durchgeführt wurde. Daraus folgt, dass die Kosten bei ca. 179% des vom DMB ermittelten Wert liegen.

Für mich hält sich der Vermieter hiermit nicht mehr an das Wirtschaftlichkeitsgebot.

Wie hoch würden Sie schätzen, dass ein Gericht das genau so sehen wird wie ich?

Mir ist schon klar, dass Ihre Schätzung nicht verbindlich ist und das ein Gericht das durchaus anders sehen kann. Aber Sie als Fachmann haben sicherlich ein besseres Gespür für eine Erfolgschance, wie ein einfacher Mieter wie ich.


Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 26.12.2008 | 13:24

Zu Ihrer Nachfrage:

> Wenn ich Ihre Antwort richtig deute, dann ist es prinzipell schon erlaubt die Postion „HM/HSR“ (Hausmeister- und Hausreinigungsdienstleistungen) Pauschal abzurechnen.

Es handelt sich um umlagefähige Betriebskosten nach der Betriebskostenverordnung: sowohl hinsichtlich der Kosten für den Hauswart (§ 2 Ziff. 14 BetrKV) als auch für Gebäudereinigung (Ziff. 9).

> Ich habe beim Deutschen Mieterbund einen Betriebskostenspiegel gefunden

Der Betriebskostenspiegel gibt Durchschnittswerte an, besagt aber nicht, welche Obergrenze noch zulässig ist. Mehr als ein Indiz für überhöhte Kosten ergibt sich allein daraus leider nicht.

> Für mich hält sich der Vermieter hiermit nicht mehr an das Wirtschaftlichkeitsgebot. Wie hoch würden Sie schätzen, dass ein Gericht das genau so sehen wird wie ich?

Dazu lässt sich keine Prognose abgeben. Im Prozess müssten zunächst Sie vortragen, dass ein anderer Anbieter für die abgerechneten Dienstleistungen günstiger wäre. Danach hätte der Vermieter darzulegen, dass er dennoch das Wirtschaftlichkeitsgebot beachtet hat (weil die Leistung qualitativ besser ist o. ä.). Ob Sie einen günstigeren Anbieter finden oder welche Argumente dem Vermieter zur Verfügung stehen, um ggfs. einen höheren Preis zu rechtfertigen, lässt sich »ins Blaue« nicht vorhersagen.

Zunächst sollten Sie den Vermieter mit einem konkret ermittelten günstigeren Preis konfrontieren und seine Erklärung dazu abwarten. Wenn diese nicht zufriedenstellend ausfällt, dann können Sie es auf einen Prozess ankommen lassen.


Mit freundlichen Grüßen

M. Juhre
Rechtsanwalt

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