Frage geschrieben am 11.08.2010 13:43:47
Bewertung der Antwort vom Fragesteller:
Falsche Angaben bzgl. Bebaubarkeit eines Grundstücks
Rechtsgebiet: Baurecht, Architektenrecht | Einsatz: € *** | Status: Beantwortet | Aufrufe: 1531Bewertung der Antwort vom Fragesteller:
vor ein paar Wochen habe ich mir ein Grundstück zur Bebauung
mit einer Doppelhaushälfte gekauft.
Beim Besichtigungstermin wurde mir vom Makler versichert,dass
das Doppelhaus mit einer bebauten Fläche von 8 x 12 m,2 Voll-
geschossen ,zzgl. Dachgeschoss erstellt werden darf.(Zeuge ist meine Ehefrau).
Er hat mir dazu noch einen Lageplan übergeben,in dem die Doppelhäuser mit den genannten Grunddaten,konkretem Eingang,Gaupen,Terrasse und Dachvorsprüngen eingezeichnet waren.
Aufgrund der sehr interessanten Nutzungsmöglichkeit hinsicht-
lich der zu erzielenden Wohnfläche ,habe ich mich zum Kauf entschlossen.
Beim Notartermin wurde mir eine "Anlage" vorgelegt,in dem
das genannte Doppelhaus deteilliert wie im vorgenannten Lageplan
jetzt im Maßstab 1:250 auf der von mir gekauften Parzelle eingezeichnet war.Diese Anlage habe ich zusammen mit dem
Verkäufer auch unterzeichnet.
Auf Basis der Daten bebaubare Fläche 8x12 m ließ ich von meinem Architekten die Unterlagen für das Baugesuch erstellen.
Das örtliche Stadtplanungsamt teilte nun mit,dass wegen der
"Überschreitung der GRZ" dieser Bauantrag nicht genehmigunsfähig
ist.
Eine Bebauung wäre nur mit dem "Gesamtnachweis" für beide
Doppelhaushälften und einer "Vereinigungsbaulast" möglich (meine
Parzelle hat lediglich 150 m² , die der anderen DHH 305 m²).
Da ich davon nichts gewusst habe und von der problemlosen
Bebauung des Grundstücks ausgegangen bin,unterstelle ich
dem Makler und dem Planersteller (der gleichzeitig das Grund-
stück für den Verkäufer vermarktet) hier arglistiges Handeln.
Meiner Meinung nach hätte man mich vor Vollzug des notariellen
Kaufvertrags auf die Bedingungen zur Erlangung der Baugenehmigung hinweisen und vor allem richtige Angaben über die Nutzungsmöglichkeit des Grundstücks mitteilen müssen.Mit dem Käufer des Grundstücks für die andere Doppelhaushälfte habe ich bereits telefoniert.Das Telefonat verlief leider sehr unerfreulich.
Den Kaufpreis für das Grundstück müsste ich in den nächsten Tagen bezahlen.
Meine Fragen:
1.Kann ich vom notariellen Kaufvertrag zurücktreten,auch wenn
der Käufer des anderen Doppelhausgrundstücks mit einer Vereingungsbaulast einverstanden wäre (ich bin es jedenfalls nicht) ?
2.Falls ja,wie hat das abzulaufen und von wem bekomme
ich meine bereits bezahlten Gebühren,Steuern und Planungs-
kosten erstattet ?
Freundliche Grüße
Antwort geschrieben am 11.08.2010 16:09:37 
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Rechtsanwalt Peter Lautenschläger
Horazweg 4, 69469 Weinheim, Tel: 06201494244, Fax: 06201494211
Baurecht, Internet und Computerrecht, Erbrecht, Nachbarschaftsrecht, Versicherungsrecht
Bewertungen: 67
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vielen Dank für Ihre Anfrage, diese möchte ich an Hand Ihrer Angaben hier zusammenfassend im Rahmen einer Erstberatung unter Beachtung Ihres Einsatzes wie folgt beantworten:
Ihre Frage betrifft Fragen des öffentlichen Baurecht, und des Kaufrechts (Immobilienkauf Grundstückskauf, Bauvertrag, Bauträgervertrag, Bauträger) und des Maklervertrags (Makler, Immobilienmakler).
Es liegt auf der Hand, daß die Bebaubarkeit des Grundstücks nach den geltenenden Bauvorschriften ein erheblicher wertbildender Faktor darstellt.
Sowohl aus dem Maklervertrag, wie auch aus dem Kaufvertrag könnten Sie, entsprechende Vereinbarungen vorausgesetzt, Anprüche auf Schadensersatz, Wandel-, Minderung oder Rücktritt vom Kaufvertrag haben. Es ist zu prüfen wer, das Risiko einer eingeschränkten Bebaubbarkeit nach den Verträgen zu tragen hat.
Interessant könnte dabei sein, daß ein Lageplan im sinne von § 4 LBO-VVO (Baden-Württemberg) eigentlich im schriftlichen Teil eine Berechnung der GRZ (Grundflächenzahl, die im Bebauunsplan vorgeschrieben wird; die GRZ drückt im Verhältnis zum Baugrundstück die erlaubt überbaute Grundfläche aus) enthalten haben müsste. Es könnte sich hören lassen, daß sie davon ausgehen mussten die Lagepläne wären auch was den schriftlichen Teil betrifft unproblematisch.
Es stünde ggf. auch an die die Auskunft des Bauamtes zu überprüfen. Denkbar wäre etwa, daß dort eine Ausnahme, oder Befreiung erteilt werden würde. Da die Baugenehmigung unbeschadet von Rechten Dritter ergeht ist dies ein Thema für sich, also von der Frage wer Eigentümer des Grundstücks ist zu trennen.
Es stünde an, die nunmehr aufgetretene Problematik mit dem Makler und dem Verkäufer, sowie dem Bauamt zu besprechen und zunächst gemeinsam nach Lösungsmöglichhkeiten zu suchen. Es wären - je nach Ihren Zielen - konkrete Forderungen (Rückabwicklung des Kaufs, Ersatz der Kosten z.B. Planungskosten usw.) zu stellen, deren Durchsetzbarkeit selbstredend von den Details der Verträge abhängt.
Sollten sie hierbei Hilfe benötigen wäre ich gerne bereit die Angelegenheit zu übernehmen. Auch im Rahmen einer Direktanfrage wäre eine umfassende Beratung und Interessenvertretung nur schwer denkbar. Wegen der hohen wirtschaftlichen Risiken würde ich Ihnen raten eine Rechtsanwältin oder einen Rechtsanwalt mit der Angelegenheit zu betrauen.
Ich hoffe, Ihnen einen hilfreichen ersten Überblick verschafft zu haben. Für das entgegengebrachte Vertrauen bedanke ich mich recht herzlich.
Bitte beachten Sie, dass diese Beratung nicht eine umfassende Prüfung an Hand aller relevanten Unterlagen und gegebenfalls weiter Ermittlungen zum Sachverhalt ersetzen kann. Gerne weise ich darauf hin, dass Sie im die Möglichkeit haben eine kostenlose Nachfrage zu stellen.
Mit freundlichen Grüßen
Peter Lautenschläger
Rechtsanwalt und Diplom Jurist
Rechtsanwaltskanzlei P. Lautenschläger
Horazweg 4
69469 Weinheim
http://www.lautenschlaeger.de
Festnetz : (06201) 49 42 44
Fax : (06201) - 49 42 11
Nachfrage vom Fragesteller geschrieben am 11.08.2010 17:12:51
Vielen Dank für die bis hierhin sehr hilfreiche Antwort.
Der beurkundende Notar hat mir soeben tel. mitgeteilt,
dass der Verkäufer mit der Rückabwicklung einverstanden ist;
allerdings möchte er nur einen Teil der Planungskosten übernehmen,
da sich der Architekt vor Planungsbeginn hätte vergewissern
müssen,was auf diesem Grundstück tatsächlich gebaut weden
darf.
Da ich in meiner Hauptanfrage auch nach der Kostenüber-
nahme gefragt hatte,hier meine Nachfrage: welchen Teil
der Architektenkosten kann ich geltend machen (mein
Architekt ist noch die nächsten 3 Wochen in Urlaub) ?
Nochmals vielen Dank.Sie haben mir sehr geholfen.
Eine entsprechende Bewertung habe ich bereits
abgegeben.
Vielen Dank für die bis hierhin sehr hilfreiche Antwort.
Der beurkundende Notar hat mir soeben tel. mitgeteilt,
dass der Verkäufer mit der Rückabwicklung einverstanden ist;
allerdings möchte er nur einen Teil der Planungskosten übernehmen,
da sich der Architekt vor Planungsbeginn hätte vergewissern
müssen,was auf diesem Grundstück tatsächlich gebaut weden
darf.
Da ich in meiner Hauptanfrage auch nach der Kostenüber-
nahme gefragt hatte,hier meine Nachfrage: welchen Teil
der Architektenkosten kann ich geltend machen (mein
Architekt ist noch die nächsten 3 Wochen in Urlaub) ?
Nochmals vielen Dank.Sie haben mir sehr geholfen.
Eine entsprechende Bewertung habe ich bereits
abgegeben.
Antwort auf Nachfrage vom Anwalt geschrieben am 11.08.2010 22:35:25
Sehr geehrter Fragensteller,
vielen Dank für Ihre Nachfrage.
Die allergröbsten Probleme scheinen ja schon ausgeräumt zu sein.
Auch aus dem Vertragsverhältnis mit Ihrem Architekten können sich ebenfalls Rückabwicklungsansprüche/Minderungsansprüche Ihrerseits ergeben.Ich würde meinen man könnte sich an den Leistungsphasen der HOAI orientieren, und daran wem diese (noch) nützen (können). Auch der Lageplanverfasser (z.B. Vermessungsingenieuer, Vermessung), der die GRZ berechnungen durchzuführen hatte könnte ggf. greifbar sein.
Auch nach meinr Einschätzung, hätte die Überschreitung der GRZ dem Architekten recht früh ins Auge springen müssen.
Ich denke wenn bezüglich des gröbsten Brockens eine Lösung gefunden wurde, muß es auch hier eine Lösung geben.
Mit freundlichen Grüßen aus Weinheim
RA P. Lautenschlaeger
Sehr geehrter Fragensteller,
vielen Dank für Ihre Nachfrage.
Die allergröbsten Probleme scheinen ja schon ausgeräumt zu sein.
Auch aus dem Vertragsverhältnis mit Ihrem Architekten können sich ebenfalls Rückabwicklungsansprüche/Minderungsansprüche Ihrerseits ergeben.Ich würde meinen man könnte sich an den Leistungsphasen der HOAI orientieren, und daran wem diese (noch) nützen (können). Auch der Lageplanverfasser (z.B. Vermessungsingenieuer, Vermessung), der die GRZ berechnungen durchzuführen hatte könnte ggf. greifbar sein.
Auch nach meinr Einschätzung, hätte die Überschreitung der GRZ dem Architekten recht früh ins Auge springen müssen.
Ich denke wenn bezüglich des gröbsten Brockens eine Lösung gefunden wurde, muß es auch hier eine Lösung geben.
Mit freundlichen Grüßen aus Weinheim
RA P. Lautenschlaeger
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