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Falsche Angabe des Verkäufers zur Erschließung bzw. zu Dienstbarkeiten


| 18.12.2008 18:10 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Notarin und Rechtsanwältin Sonja Richter



Ich habe von einer Erbengemeinschaft ca. 1/2 Jahr nach dem Erbfall ein mit einem ca. 100 Jahre alten Haus bebautes Grundstück in zweiter Baureihe erworben.
Die Verkäufer versicherten vor dem Kauf, daß die Erschließung des Kaufgrundstücks per Geh-Fahr- und Leitungsführungsrecht bzw. entsprechenden Grunddienstbarkeiten an dem davor in erster Baureihe liegenden Grundstück privatrechtlich gesichert seien.

In der Kaufurkunde wurde der folgende Passus (wörtlich wiedergegeben) eingefügt:
"Die Erschließung des Kaufobjekts erfolgt nach Angaben der Verkäufer über das Flurstück 321, ist auf diesem Flurstück 321 mit Geh-, Fahr-und Leitungsführungsrechten über entsprechende Dienstbarkeiten gesichert und erfolgt von einer anteiligen Tragung der Winterdienst- und Reinigungsgebühren des Flurstücks 321 abgesehen, kostenfrei.".

Nach dem Kauf stellte sich nun heraus, daß
1. nur Geh- und Fahrrechte als Grunddienstbarkeiten eingetragen sind, nicht jedoch die Leitungsführung und
2. die Kosten, die der Berechtigte zur tragen hat, nicht nur anteilige Reinigungs- und Winterdienstgebühren umfassen, sondern darüber hinaus auch anteilig die Kosten der Grundsteuer und der Haftpflichtversicherung des dienenden Grundstücks.

Ich bin nicht sicher, ob ich hier böswillig getäuscht wurde, aber der Schaden ist für mich über die dauernd deutlich erhöhten Kosten und vor allem über die nicht gesicherte Leitungsführung (es müssen Elektro-Erschließungsleitungen erneuert werden !!) erheblich.

Wie ist die Rechtslage und was ist zu tun ?
Verpflichtung der Verkäufer, die Leitungsführungs-Grunddienstbarkeit durch Verhandlung mit dem Eigentümer des dienenden Grundstücks eintragen zu lassen ?
Kaufpreisminderung (Kaufpreis ist glücklicherweise noch nicht bezahlt) ? und wenn ja, in welcher Höhe ?




Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Frage auf Grundlage der mir vorliegenden Informationen und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt:

Mit der Zusicherung der Geh-, Fahr- und Leitungsdurchführungsrechte liegt eine durch den Verkäufer zugesicherte Eigenschaft des Grundstücks vor. Wenn diese zugesicherte Eigenschaft fehlt, liegt ein Mangel gem. § 434 BGB vor. Und dieser Mangel löst Gewährleistungsrechte Ihrerseits aus.

Im Rahmen des Gewährleistungsrechts haben Sie in erster Linie einen Anspruch auf Nachbesserung (§§ 437, 439 BGB). Das bedeutet, daß der Verkäufer den Zustand herstellen muß, den das Grundstück laut seiner Zusicherung hätte haben müssen. Der Verkäufer muß daher versuchen, mit dem Nachbarn eine Einigung über das Leitungsdurchführungsrecht mit den im Kaufvertrag angegebenen Konditionen zu erzielen.

Wenn der Verkäufer diesen Zustand nicht herstellen kann (z.B. weil der Nachbar mit einer solchen Regelung nicht einverstanden ist), dann stehen Ihnen weitergehende Rechte zu. So können Sie in diesem Fall vom Vertrag zurücktreten (§ 440 BGB), den Kaufpreis mindern (§ 441 BGB) oder Schadensersatz (§ 440 BGB) verlangen.

Wenn ich Sie richtig verstehe, möchten Sie an dem Vertrag festhalten. Daher kommt für Sie nur eine Geldforderung in Form der Minderung bzw. des Schadensersatzes in Betracht. Der Schaden besteht für Sie in Höhe der Mehrkosten für die Nutzung des Nachbargrundstücks (anteilige Kostenübernahme für Grundsteuer und Haftpflichtversicherung). Die Minderung ist zu schätzen. Maßgeblich für die Höhe der Minderung ist der Wert Ihres Grundstücks ohne Leitungsdurchführungsrecht gegenüber dem von Ihnen gezahlten Kaufpreis.

Als erstes sollten Sie dem Verkäufer - und dabei allen (!) Mitgliedern der Erbengemeinschaft - gegenüber diesen Mangel schriftlich anzeigen und dazu auffordern, durch Verhandlungen mit dem Nachbarn das zugesicherte Leitungsdurchführungsrecht herzustellen. Es empfiehlt sich, dem Verkäufer hierfür eine angemessene Frist zu setzen. Die Frist sollte dabei nicht zu kurz bemessen sein (ggf. sogar mehrere Monate), weil die Verhandlungen eine gewisse Zeit in Anspruch nehmen können. Sollte diese Mängelanzeige und die Aufforderung ohne Ergebnis bleiben, müssen Sie für sich überlegen, welche weitergehende Rechte (s.o.) Sie in Anspruch nehmen möchten.

Ich hoffe, Ihnen eine erste rechtliche Orientierung gegeben zu haben, und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Sonja Richter
- Rechtsanwältin -
Bewertung des Fragestellers 18.12.2008 | 19:16


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