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Fallstricke bei Hauskauf und Finanzierung vermeiden


| 21.04.2017 12:08 |
Preis: 50,00 € |

Familienrecht


Beantwortet von

Rechtsanwältin Daniela Désirée Fritsch



Hallo,

mein Mann und ich planen, ein Haus zu kaufen. Da er selbständig ist, bekommt er von der Bank kein Geld, so dass ich als alleinige Darlehensnehmerin den Kredit-Vertrag unterschreiben würde. Im Grundbuch will er jedoch mit als Eigentümer eingetragen werden. Er würde den Kaufvertrag mit unterzeichnen.
Welche Folgen hat das für mich für den Fall, dass das Haus nach einer Trennung verkauft würde ( ist dann noch nicht abbezahlt) und der Erlös nicht ausreicht, um die gesamten Schulden bei der Bank zu zahlen? Da ich alleiniger Kreditnehmer bin, gehe ich davon aus, dass sich die Bank nur an mich wendet, richtig? Werden diese Schulden beim Zugewinnausgleich/bei der Unterhaltsberechnung berücksichtigt? Könnte mir es passieren, dass mein Mann sich als Selbständiger "arm rechnet" und ich bleibe auf den Schulden sitzen? Was kann ich tun, um das zu vermeiden?

Viele Grüße

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Sehr geehrte Mandantin,

in der Tat kann bei der von Ihnen geschilderten Konstellation eine ganze Reihe von Problemen auf Sie zukommen.

Zunächst sind in jedem Fall Eigentum und Darlehensvertrag auseinander zu halten.
Es ist rechtlich möglich, hälftiger Eigentümer der Immobilie, nicht aber Schuldner aus dem Darlehensvertrag mit der Bank zu sein. In der Tat kann sich die Bank daher nur an denjenigen als Schuldner wenden, mit dem sie auch einen Darlehensvertrag abgeschlossen hat. Dies wären also Sie.

In diesem Zusammenhang empfehle ich Ihnen zunächst in jedem Fall ein ergänzendes Gespräch mit der Bank. Es ist korrekt, dass ein Selbständiger (alleine) oft kein Darlehen oder nur eines zu schlechteren Konditionen erhält. Auch dies lässt sich aber grundsätzlich nicht pauschalisieren, sondern hängt von den betriebswirtschaftlichen Auswertungen der letzten Jahre ab. Wenn diese auf einem konstant guten oder gar steigenden Level sind und die Darlehenshöhe die Finanzkraft nicht übersteigt, muss eine Darlehensgewährung jedenfalls nicht ausgeschlossen sein.

Für Sie wäre es die beste Lösung, wenn Sie gemeinsame Darlehensnehmer wären. Üblicherweise "wehrt" sich die bank auch nicht dagegen, da sie hierüber einen zusätzlichen Schuldner erhält, gegen den sie vollstrecken könnte, wenn es zu Engpässen kommt. Sofern Sie als Darlehensnehmerin mit einem - offensichtlich - festen Einkommen nicht wegfallen, wird im Regelfall nichts gegen ein gemeinsames Darlehen sprechen.

Natürlich können Sie das ganze auch intern zwischen Ihnen und Ihrem Mann klären, sodass Sie ihm ein Darlehen über den hälftigen Kaufpreis gewähren. Die Bank würde dann Ihnen gegenüber den Darlehensvertrag abwickeln und Sie müssten auch die monatlichen Raten zahlen, Sie wiederum erhielten hierfür jedoch zum Ausgleich die Hälfte der anstehenden Zahlungen von Ihrem Mann.
Um sich möglichst gut gegen Zahlungsausfälle abzusichern, würde es sich natürlich anbieten, einen solchen Vertrag eventuell notariell beglaubigen und mit einem Vermerk zur Unterwerfung in die sofortige Zwangsvollstreckung in das gesamte Vermögen zu versehen.
Für den Fall, dass Ihr Mann die Zahlungen aussetzt, könnten Sie dann direkt gegen ihn vorgehen.

Leider gibt es in einer solchen Fallkonstellation keine absolute Sicherheit. Ihre Position wird aber in jedem Fall schwächer, wenn Sie die finanzielle Last alleine übernehmen und Ihrem Mann dafür im Gegenzug das hälftige Eigentum überlassen.
Hierauf sollten Sie dann besser verzichten.

Im Falle einer Scheidung könnten Sie eigene Schulden von einer Unterhaltsverpflichtung abziehen, ja. Eine Sicherung gegen Arbeitslosigkeit, Krankheit, fehlende Umsätze oder sonstige Ausfälle beim Partner gibt es aber leider nicht, es sei denn, Sie entscheiden sich für einen Ehevertrag mit entsprechendem Unterhaltsverzicht.

Mit freundlichen Grüßen

Daniela Désirée Fritsch
Rechtsanwältin
Bewertung des Fragestellers 24.04.2017 | 09:27


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