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Fahrtrecht auf Nachbargrundstück


| 27.12.2011 23:31 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Joerss



Hallo! Wir haben vor kurzem ein Grundstück mit einem Haus von 1940 gekauft.Das Grundstück ist 900 qm groß und doppelt so lange wie breit.Von oben hat das Grundstück uber einen Kiesweg mit Gefälle eine Zufahrt zur Straße.
Von der anderen Seite ist ein Kanalrecht sowie Betretungs- und Fahrtrecht für das Nachbargrundstück als Verbindung zur Straße eingetragen.
Das Nachbargrundsück ist seit mind. 40 Jahren komplett eingezäunt. Das Fahrrecht wurde nicht genutzt.Die alte Frau, die unser Haus vorher benutzte hatte es nicht gebraucht.
Kann ein Fahrtrecht verjähren?
Kann ein Fahrtrecht eingefordert werden, wenn die Möglichkeit besteht auch von einer anderen Seite das Grundstück zu befahren?
Das Haus wurde aus Gefälligkeit vor 20 Jahren verschont am Kanal angeschlossen zu werden, wegen der hohen Kosten als Hinterliegergrundstück. Im Zuge des Kaufs muß es aber jetzt angeschlossen werden.Wir müssen den Kanal durch das Nachbargrundstück legen und die Wiederherstellung des teuren Gartens bezahlen.(Alles nagelneu, parkähnlich angelegt).
Kann man in Verbindung mit dem Kanal das Farhtrecht wiederherstellen?
Eine Verbindung zu dieser Seite ist viel interessanter.(Schule und Kiga auf dieser Seite).
Wir wissen nicht, ob wir uns auf einen Streit einlassen sollen.
Vielen Dank!!

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Sehr geehrter Fragestellerin,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes gerne wie folgt beantworten darf.

Bei dem Betretungs- und Fahrtrecht das im Grundbuch für Ihr Grundstück zu Lasten des Nachbargrundstücks eingetragen ist, handelt es sich um eine Grunddienstbarkeit in Form eines Wegerechts (§ 1018 BGB). Hierdurch werden die Befugnisse des Eigentümers des Nachbargrundstückes aus seinem Eigentum (§§ 903 ff. BGB) beschränkt. Welchen genauen Inhalt ein Wegerecht hat, ergibt sich aus dem notariellen Kaufvertrag oder dem Grundbuch und muss daher im Einzelfall ermittelt werden, indem der dortige Wortlaut auszulegen ist. Gem. § 1021 f. BGB kann dies sogar so weit gehen, dass auf dem belasteten Grundstück eine Anlage zu halten ist, die von dem Eigentümer des belasteten Grundstücks auch unterhalten werden muss. Eine nähere Auskunft über den genauen Inhalt des Wegerechts sollte sich daher aus dessen Wortlaut ergeben.

Wird eine Grunddienstbarkeit beeinträchtigt, stehen dem Berechtigten die in § 1004 BGB bestimmten Rechte zu (§ 1027). Eine Beeinträchtigung in diesem Sinn ist jede Störung oder Behinderung der rechtmäßigen Ausübung der Dienstbarkeit. Dazu gehört auch die Vorenthaltung des Grundstücks, auf dem die Dienstbarkeit lastet. Der Dienstbarkeitsberechtigte kann die Beseitigung bzw. die Unterlassung einer solchen Beeinträchtigung verlangen (§ 1004 BGB). Dieser Anspruch ergibt sich unmittelbar aus der Grunddienstbarkeit. Er dient der Verwirklichung des Rechts, das sich aus dem Grundbuch ergibt. Nach § 902 abs. 1 Satz 1 BGB unterliegen Ansprüche aus dinglichen Rechten zwar grundsätzlich nicht der Verjährung, sie können aber gem. der §§ 901, 1028 Abs. 1 Satz 2, 1090 Abs. 2 BGB erlöschen. Nach § 1028 Abs. 1 BGB unterliegt z.B. der Anspruch des Berechtigten auf Beseitigung einer errichteten Anlage, durch welche eine Grunddienstbarkeit beeinträchtigt wird, der Verjährung auch dann, wenn die Grunddienstbarkeit in das Grundbuch eingetragen ist, was dann das Erlöschen der Grunddienstbarkeit zur Folge hat, wenn der Bestand der Anlage mit der Grunddienstbarkeit im Widerspruch steht. Als maßgebliche Verjährungsvorschriften gelten dann die §§ 195, 199 Abs. 1, 4 und 5 BGB. Es müsste nach Klärung des Inhalt also weiter ermittelt werden, in welchem genauen Zustand sich das dienende Grundstück befindet und ob ggf. von einem erlöschen der Grunddienstbarkeit auszugehen sein könnte.

Sollte der Anspruch aus § 1004 BGB noch nicht verjährt sein, so ist bei Grunddienstbarkeiten die Vorschrift des § 1020 BGB zu beachten, wonach der Berechtigte bei Ausübung der Grunddienstbarkeit das Interesse des Nachbareigentümers des belasteten Grundstücks zu schonen hat. Dies bedeutet, dass der Berechtigte sich nur so verhalten darf wie es eine sachgemäße Rechtsausübung erfordert, so dass der Nachbar nicht unnötig gestört wird, wobei es im Einzelfall auf eine Interessenabwägung ankommt, die sämtliche Umstände berücksichtigt. Nach der Rechtsprechung muss der Berechtigte z.B. unerhebliche Erschwerungen hinnehmen (z.B. Verschließung des Weges bei Nacht, eine fernbediente Schließanlage usw.).Er muss jedoch nicht einen teilweisen Ausübungsverzicht akzeptieren. Soweit der Zugang zur Straße durch einen weiteren bereits vorhandenen Weg gesichert ist, könnte ein Gericht im Streitfall der Ansicht sein, dass unnötige Wege nicht über das Wegerecht ausgeübt werden dürfen und die Grenzen einer schonenden Ausübung überschreiten würden. Eine weitere Grenze für die Befugnisse des Dienstbarkeitsberechtigten stellen der Einwand einer unzulässigen Rechtsausübung (§ 242 BGB) sowie das Verbot der Schikane (§ 226 BGB) dar. Verletzt der Berechtigte seine Pflicht aus § 1020 BGB, so können dem anderen Eigentümer eigene Ansprüche aus den §§ 280, 823, 1004 BGB zustehen.

Nachdem jedoch Ihren Schilderungen aufgrund des erforderlichen Kanalanschlusses bald ohnehin umfangreiche Arbeiten auf dem Nachbargrundstück anstehen, erscheint eine Wiederherstellung des früheren Weges – insbesondere im Falle des Einverständnisses Ihres Nachbarn – wenigstens zu keiner zusätzlichen Baustelle zu führen, da sämtliche Arbeiten auf einmal erledigt werden können. Vielleicht hilft ein freundliches Gespräch der gesamten Situation bereits viel weiter, als eine zu starke Fokussierung eines späteren Rechtsstreits.

Zu bedenken ist vor Planung eines Rechtstreits nicht zuletzt, dass Sie wahrscheinlich einige Jahre in guter Nachbarschaft auf Ihrem neuen Grundstück wohnen wollen und ein durchgeführter Rechtsstreit mit dem Nachbarn einige Jahre zu einem angespannten Verhältnis führen kann.

Zu beachten ist schließlich, dass eine Grunddienstbarkeit in der Regel den Nachbarn beschwert, indem sie den Wert seines Grundstücks mindert. Dementsprechend setzen die Gerichte den Streitwert für eine Grunddienstbarkeit entweder nach dem Wert für dieser für das herrschende Grundstück fest, wenn nicht der Betrag, um den sich der Wert des dienenden Grundstücks mindert, größer ist. Das OLG Celle hat den Streitwert eines Wegerechts 2006 z.B. mit 2.500 € beziffert (4 W 87/06, v.11.05.2006); an dem Streitwert orientieren sich die Rechtsanwalt- und Gerichtskosten.

Ob Sie sich auf einen Rechtsstreit einlassen sollen, müssen daher letztlich Sie entscheiden, wobei eine gute Vorbereitung durch einen versierten Rechtsanwalt in diesem Fall sehr sinnvoll wäre.

Ich hoffe, Ihnen mit der Beantwortung Ihrer Frage eine Unterstützung zur ersten Orientierung gegeben zu haben. Möchten Sie eine weitergehende Erläuterung haben, so nutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.

Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen im Rahmen dieser Erstberatung, aufgrund der hier geschilderten Sachverhaltsdarstellung, die ggf. ohne Kenntnis aller Sachverhaltsumstände geschieht, keinen abschließenden Rat in Ihrer konkreten Rechtsangelegenheit geben kann; sie dient lediglich einer ersten rechtlichen Einschätzung, die eine persönliche und ausführliche Beratung durch einen Rechtsanwalt nur in den seltensten Fällen ersetzen kann.

Sofern Sie eine abschließende Beurteilung des gesamten Sachverhaltes wünschen, empfehle ich Ihnen, einen Rechtsanwalt in Ihrer Nähe zu kontaktieren und mit ihm die Sachlage nach seinem Einblick in sämtliche, bei Ihnen vorhandene Unterlagen und einer darauf aufbauenden Prüfung der Rechtslage konkret zu besprechen.
Für eine weitergehende Beratung und Vertretung Ihrer Interessen stehe ich Ihnen selbst auch gern zur Verfügung, wobei ich anmerken muss, dass sich meine Kanzlei in Bonn befindet und Ihr Wohnort sehr weit entfernt ist, so dass es ggf. praktischer wäre, einen auf Immobilienrecht spezialisierten Rechtsanwalt in Ihrer Nähe zu beauftragen, der mit Ihnen den Wortlaut des Wegerechts und sämtliche Unterlagen in Ruhe bespricht.

Mit freundlichem Gruß

Thomas Joerss

(Rechtsanwalt)

Nachfrage vom Fragesteller 28.12.2011 | 22:14

Sehr geehrter Herr Joerss,
Ich möchte noch etwas anmerken:
Wir gehen davon aus, daß unser Nachbar, der selbst hier nicht wohnt, sondern das Haus vermietet hat,auf keinem Fall freiwillig das Wegerecht einräumen wird, weil es eine deutliche Wertminderung für das Objekt darstellt. Er hat das Haus aufwendig renoviert, den Garten teuer vom Landschaftsgärtner anlegen lassen und bietet es teuer zum Verkauf an (420000€). Der Weg ginge 35m x 2-3m ?? durch sein Grundstück.Durch bepflanzten Garten und zuletzt im Bereich eines gepflasterten Carports.
Ein genauer Wortlaut über das Wegerecht liegt uns nicht vor.Der Notar hat uns vom Grundbuchamt ein Schriftstück aus dem Jahre 1959 zukommen lassen . Damals wurden Grundstücke getauscht und angemerkt, daß ...Abwasserkanal dauernd zu belassen, jederzeit zum Zwecke des Betriebes und zur notwendigen Räumung sowie zur Vornahme von Instandhaltungsarbeiten zu betreten und wenn erforderlich auch mit Fahrzeugen aller Art zu befahren bzw auch durch Dritte ....
Für uns wäre die Zufahrt von der anderen Seite eine Wertsteigerung, Weil der Hauseingang auf der Seite des betr. Nachbarn liegt.Grundstück recht lang.Zufahrt bis jetzt am anderen Ende.
Wir möchten nicht komplett auf unser Recht verzichten, wenn es denn auf unserer Seite liegt.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 29.12.2011 | 19:50

Sehr geehrte Fragenstellerin,

aufgrund Ihrer Ergänzungen zu den eingangs gestellten Fragen möchte ich meine Antwort im Rahmen einer Erstberatung wie folgt vervollständigen.

Wenn der von Ihnen nach dem Wegerecht benutzbare Weg durch den neu angelegten Garten und durch den Carport gehen würde, so kommt es hinsichtlich eines eventuellen Erlöschens des Wegerechts darauf an, wann der Garten angelegt und wann der Carport erbaut worden ist, um zu klären, ob Ihr Beseitigungsanspruch verjährt ist oder noch nicht.

Sind der Garten und der Carport erst vor kurzer Zeit errichtet worden, so steht Ihnen ein Beseitigungsanspruch zu, auch wenn es sich dabei um eine Anlage i.S.v. § 1028 Abs. 1 BGB handeln würde. Ob dies der Fall ist, bedarf es einer Aufklärung im Einzelfall, die im Rechtsstreit u.U. eine Inaugenscheinnahme der Örtlichkeit, zumindest jedoch gute und übersichtliche Lichtbilder erfordert.

Handelt es sich bei dem Carport der richterlichen Ansicht nach bereits um eine Anlage und sind seit der Errichtung der Anlage bereits mehrere Jahre vergangen, so dass von einer Verjährung des Anspruches auszugehen ist, so erscheint eine klageweise Geltendmachung Ihres Anspruches nicht als sinnvoll.

Es kommt in Ihrem Fall also hauptsächlich darauf an, wie die Gartenanlage und der Carport einzuordnen sind und wann diese errichtet wurden.

Um Ihnen die Problematik zu veranschaulichen, teile ich Ihnen die folgende Entscheidung des Oberlandesgerichts Düsseldorf mit, in der es um die Frage ging, ob durch die Errichtung von Garagen eine Grunddienstbarkeit, nach der Stellplätze zur Verfügung zu stellen sind, erloschen ist oder nicht: OLG Düsseldorf, I-9 U 14/06, v. 04.12.2006 (zu finden im Internet).

Es erscheint mir sachgemäß, nach der weiteren Klärung, wann die Gartenanlage und der Carport errichtet worden sind, einen Rechtsanwalt zu beauftragen, der sich u.U. das Grundstück einmal näher ansieht, aufgrund seiner Ermittlungen die der aufgefundenen Sachlage entsprechenden Urteile einsieht und ihnen dann anschließend Auskunft gibt, ob eine (außer-) gerichtliche Verfolgung Ihres Vorhabens sinnvoll erscheint oder nicht, damit Sie nicht letztlich die Kosten eines aussichtslosen Rechtsstreits zu tragen haben.

Ich hoffe, dass ich Ihnen Ihren Ergänzungen entsprechend vorerst weiterhelfen konnte und wünsche Ihnen einen guten Rutsch ins neue Jahr 2012.

Mit freundlichem Gruß

Thomas Joerss

(Rechtsanwalt)

Bewertung des Fragestellers 02.01.2012 | 21:27


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