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Unser Wohnungsvermieter hat uns vor 8 Jahren die Nutzung überdachter Fahrradabstellplätze mündl. zugesagt.
Jetzt (nach 8 Jahren) untersagt er die Nutzung, mit der Begründung, sie sei vertraglich nicht festgelegt. Ersatzweise wird ein nicht überdachter Fahrrad-Abstellplatz zur Verfügung gestellt.
Frage: Kann die Bereitstellung gleichwertiger Abstellplätze eingefordert werden bzw. Mietminderung geltend gemacht werden?
Diese mündl. Absprache wird bereits seit 8 Jahre eingehalten und kann auch von den übrigen 3 Mietparteien des Hauses bezeugt werden.
Zusätztlich existiert ein Schreiben, in dem der Vermieter (vor ca. 1 Jahr) darauf hinweist, daß die Fahrradabstellplätze bisher nur kulanzweise zur Verfügung gestellt wurden und jederzeit gekündigt werden können.
Zur Info: Der Mietvertrag enthält die Klausel "Änderungen des Vertrages ... sollen aus Gründen der Vertragssicherheit schriftlich vereinbart werden".
Aussagen zur Nutzung oder Nicht-Nutzung der überdachten Fläche für die Fahrräder sind im Mietvertrag nicht enthalten.
Antwort geschrieben am 03.05.2011 11:42:45 
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Rechtsanwalt Guido Matthes
Fuhrstr. 4, 58256 Ennepetal, Tel: 0 23 33 / 83 33 88, Fax: 0 23 33 / 83 33 89
Arbeitsrecht, Kaufrecht, Verkehrsrecht, Miet und Pachtrecht, Vertragsrecht, Zivilrecht, Erbrecht, Reiserecht
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Ihre gestellte Frage beantworte ich wie folgt:
Sofern der Vermieter den Fahrradabstellplatz tatsächlich vorbehaltlos zur Verfügung gestellt hat, ist diese Nutzungsgewährung nachträglich zum Vertragsinhalt geworden. Die mündliche Absprache erweitert dann den schriftlichen Mietvertrag gem. § 305b BGB; ich gehe dabei davon aus, dass es sich (wie zumeist üblich) um einen Formularmietvertrag handelt.
Der Nachweis über diese mündliche Absprache und deren Inhalt ist von Ihnen zu führen, da Sie sich auf die Absprache berufen möchten. Dazu können die drei Nachbarn als Zeugen benannt werden, wenn diese die Absprache gehört haben. Der Vermieter kann sich dann nicht nachträglich auf eine unverbindliche Nutzungsgewährung aus Kulanz berufen, wenn er die Nutzung zunächst verbindlich zugesagt hatte.
Schwieriger wird die Angelegenheit, wenn der Vermieter die Nutzung von Anfang nur widerruflich geduldet hat oder die Zeugen nur die tatsächliche Nutzung, nicht aber die zugrundeliegende Absprache bestätigen können. Denn dann kann der Vermieter die Nutzung des Fahrradabstellplatzes auch widerrufen. Auf ein Gewohnheitsrecht werden Sie sich dann nicht berufen können, wenn der Vermieter über die Jahre auf die kulanzweise Regelung hingewiesen hat und dieser Hinweis zutreffend ist. Rechtsansprüche können dann allein durch die tatsächliche Benutzung noch nicht begründet werden.
Wenn Sie dem Vermieter die unbeschränkte Zusage nachweisen können, sind Sie weiterhin berechtigt, einen überdachten Fahrradabstellplatz zu fordern und können die Miete mindern, wenn der Vermieter diesen nicht mehr zu Verfügung stellen kann oder will. Eine Mietminderung halte ich aber allenfalls im Bereich von (uverbindlich) 1-2% für möglich, wenn Ihnen ein anderer Abstellplatz zur Verfügung steht.
Falls die Nutzung allerdings widerruflich gewährt wurde, haben Sie keine weiteren Rechte gegen den Vermieter im Hinblick auf den Fahrradabstellplatz.
Ich hoffe, Ihnen einen ersten hilfreichen Überblick in der Sache verschafft zu haben. Ich weise darauf hin, dass die Beantwortung Ihrer Frage ausschließlich auf Grundlage Ihrer Schilderung erfolgt. Die Antwort dient lediglich einer ersten rechtlichen Einschätzung, die eine persönliche und ausführliche Beratung durch einen Rechtsanwalt in den seltensten Fällen ersetzen kann. Das Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben kann möglicherweise zu einer anderen rechtlichen Beurteilung führen. Eine endgültige Einschätzung der Rechtslage ist nur nach umfassender Sachverhaltsermittlung möglich.
Mit freundlichen Grüßen
Matthes
Rechtsanwalt
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Nachfrage vom Fragesteller geschrieben am 03.05.2011 13:39:16
Sehr geehrter Herr Matthes,
Vielen Dank für Ihre Antwort.
Unklar ist mir noch der Nachweis der mündlichen Absprache. Die Zusage wurde jeweils beim Vertragsabschluß vor jeder der 4 Mietparteien gemacht. Also nicht gleichzeitig vor allen Personen, sondern nacheinander. Reicht das als Nachweis aus?
Sehr geehrter Herr Matthes,
Vielen Dank für Ihre Antwort.
Unklar ist mir noch der Nachweis der mündlichen Absprache. Die Zusage wurde jeweils beim Vertragsabschluß vor jeder der 4 Mietparteien gemacht. Also nicht gleichzeitig vor allen Personen, sondern nacheinander. Reicht das als Nachweis aus?
Antwort auf Nachfrage vom Anwalt geschrieben am 03.05.2011 14:03:10
Sehr geehrter Fragestellerin,
zu Ihrer Nachfrage möchte ich wie folgt Stellung nehmen:
Es wird sicherlich darauf ankommen, inwieweit sich die Aussagen decken.
Grundsätzlich ist jeder Vertrag und damit auch jede Nutzungsgewährung einzeln zu betrachten. Wenn aber der Vermieter bei drei anderen Mietern nachweisbar einen unwiderrufliche Nutzung gestattet hat, hat dies nicht zwingend zur Folge, dass dies auch in Ihrem Fall so ist. Es ist dann aber sicherlich unwahrscheinlich, dass die Nutzung bei Ihnen widerruflich erfolgt sein soll. Diese besonderen Gründe wären dann vom Vermieter zu belegen.
Eine Bewertung der Aussage der Zeugen nimmt letztlich der Richter vor, wenn keine außergerichtliche Lösung möglich ist. Eine Prognose ist ohne weitere Kenntnis der Umstände nicht sicher möglich.
Mit freundlichen Grüßen
Matthes
Rechtsanwalt
Sehr geehrter Fragestellerin,
zu Ihrer Nachfrage möchte ich wie folgt Stellung nehmen:
Es wird sicherlich darauf ankommen, inwieweit sich die Aussagen decken.
Grundsätzlich ist jeder Vertrag und damit auch jede Nutzungsgewährung einzeln zu betrachten. Wenn aber der Vermieter bei drei anderen Mietern nachweisbar einen unwiderrufliche Nutzung gestattet hat, hat dies nicht zwingend zur Folge, dass dies auch in Ihrem Fall so ist. Es ist dann aber sicherlich unwahrscheinlich, dass die Nutzung bei Ihnen widerruflich erfolgt sein soll. Diese besonderen Gründe wären dann vom Vermieter zu belegen.
Eine Bewertung der Aussage der Zeugen nimmt letztlich der Richter vor, wenn keine außergerichtliche Lösung möglich ist. Eine Prognose ist ohne weitere Kenntnis der Umstände nicht sicher möglich.
Mit freundlichen Grüßen
Matthes
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