Mein wenig bewanderter(Familienrechts-)Anwalt sagt: Zahlung einstellen und die Bank zwangsversteigern lassen. Ich fürchte jedoch Strafzinsen und Kosten und als Freiberuflerin brauche ich weiter Kredit.
Mein Exehemann ist komplett unkooperativ hat kein Einkommen/Vermögen mehr und im September die Zahlung seiner Hälfte der Annuitäten (gemeinsamer KFW und Hypothekenkredit) eingestellt und sein Girokonto dort bis zum Limit belastet und seinen angekündigten Auszug aufgegeben.
Nach kurzer Pfändung meines Geschäftskontos zahle ich nun alleine weiter. Mein dortiges Geschäftskonto verbleibt aus "Symmetriegründen" ebenfalls in vergleichbarem Soll.
Ein Klage auf Nutzungsentschädigung und Zahlung der hälftigen Annuitäten läuft.
Die Finanzierung: 100% des Kp. vor 10 Jahren zu 5,5% 1,5% Anfangstilgung gesichert über durch ihn mit meiner Vollmacht für beide bestellter Buchgrundschuld in voller Höhe +5% Nebenleistung +15% Zinsen zugunsten der Bank einschließlich sofortiger Vollstreckung in das gesamte Vermögen. "Der Anspruch auf Rückgewähr beschränkt sich auf Abgabe der Löschungsbewilligung oder einer Verzichtserklärung". Mittlerweile sind 22% des Kredits getilgt. In aktuellen AGB sind Teilfreigaben in 20%-Schritten formuliert. Am 31.3. und 31.9.11 enden die Zinsbindungsfristen und die Fälligkeit der Kredite droht bei Uneinigkeit.
Der Verkehrswert der Immobilie soll um ca.10% gesunken sein. Eine Teilungsversteigerung erscheint nur sinnvoll wenn es gelingt die bestehenbleibenden Grundschulden auf die Höhe der aktuellen Darlehensvaluta zu reduzieren.
Der BGH hat nun die Möglichkeit der Grundschuld-Teillöschung auf nur einem Miteigentumsanteil ohne Zustimmung der Miteigentümer aufgezeigt. Geht das in meinem Fall oder muss ich ihn auf Zustimmung verklagen und was ist, wenn er ggf. die Erzwingungshaft aussitzt?
Und hilft mir das bzgl. meiner Eingangsfrage weiter wenn ich das Haus (wg. nicht "schuldendeckender" Gebote selbst (Teilungs-)ersteigern oder aus einer noch zu erlangenden nachrangigen Sicherungshypothek Zwangs-"er"-steigern muss (um anschließend zu versuchen es frei zum Verkehrwert zu veräußern)?
Wenn ich das nun fällig werdende Teildarlehen (30% der Gesamtsumme) alleine ablöse (mit weiterem Kredit von 3. Seite in dieser Höhe und nachrangiger Sicherungsgrundschuld) kann ich "auf die Grundschuld zahlen" und fällt mir diese dann zu und ich könnte in sein Teileigentum zwangsversteigern mit weniger Steuern und Gebühren? Oder fällt ihm in der Erlösverteilung dann mehr zu und ich habe wieder höhere Gesamtschulden als im Moment?
Gibt es schon vergleichbare Rechtsprechung und wie wären die Prozessrisiken und Verfahrensdauern einzuschätzen?
Man könnte meinen dies ist ein Standardfall trotzdem habe ich noch keine Lösung finden können.
Vielen Dank im Voraus
Antwort geschrieben am 22.02.2011 20:27:20 
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Rechtsanwalt Dennis Meivogel
Tannenforst 3, 47551 Bedburg-Hau, Tel: 02821 895153, Fax: 02821 895154
Erbrecht, Insolvenzrecht, Kreditrecht, Vertragsrecht, Mietrecht
Bewertungen: 358
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gerne beantworte ich Ihre Fragen wie folgt.
Die Löschung einer auf mehreren Miteigentumsanteilen lastenden Grundschuld beschränkt auf einen oder mehrere Miteigentumsanteile ist nach § 1192 BGB i.V.m. § 1132 Abs. 2 Satz 1 BGB zulässig. Dies setzt allerdings erst einmal einen Löschungsanspruch voraus. Dieser kann sich nur aus einer Befriedigung und daraus folgendem Freigabeanspruch ergeben. Dies ist hier nicht der Fall.
Fraglich ist weiter was die teilweise Löschung im vorliegenden bewirken soll. Zielsetzung ist doch hier die Auseinandersetzung der Gemeinschaft unter möglichst hoher Tilgung der besicherten Verbindlichkeiten. Mit der Löschung der Grundschuld auf einem Miteigentumsanteil wird dieses Ziel nicht erreicht.
Ihre Idee das Objekt zu ersteigern und dann wieder zu verkaufen würde für Sie neben dem Verkaufsrisiko eine erhebliche steuerliche Belastung (Grunderwerbsteuer) nach sich ziehen.
Wegen der Beschränkung des Rückgewähranspruches würden Sie bei Zahlung auf die Grundschuld auch keine Eigentümergrundschuld erwerben, sondern es würde allenfalls ein teilweiser Löschungsanspruch entstehen. Sie könnten dann auch nicht den anderen Anteil versteigern und damit Steuern etc. sparen.
Der Rat Ihres Anwaltes stellt daher einen Lösungsweg dar. Sie könnten in Zusammenarbeit mit der Bank einen Bietinteressenten suchen, der bereit ist eine Ausbietungsgarantie zu einem akzeptablen Kaufpreis abzugeben. Dann hätten Sie beinahe die Situation einer freihändigen Veräußerung.
Je nach wirtschaftlicher Situation Ihres Miteigentümers könnte auch dessen Insolvenz eine Lösung des Problems herbeiführen, denn ein Insolvenzverwalter könnte den hälftigen Miteigentumsanteil an Sie veräußern gegen gleichzeitiger Übernahme der gesamten Verbindlichkeiten. Dies ist ein Weg der in der Bankpraxis sehr häufig gewählt wird.
Nachfrage vom Fragesteller geschrieben am 23.02.2011 14:45:55
Vielen Dank für Ihre Einschätzung und die darin enthaltenen Lösungsansätze.
Sie fragen "was die teilweise Löschung im vorliegenden bewirken soll". Sie soll eine Teilungsversteigerung auf meinen Antrag erst ermöglichen:
Ich hatte vorausgesetzt daß dabei die Grundschuld bestehenbleibenses Recht und beschrieben daß sie(und somit auch das geringste Gebot) höher ist als der Wert des Objektes.
Im weiteren hatten sie einen teilweisen Löschungsanspruch ja auch bejaht.
Die noch offenen Kernfragen waren daher ob ich einen Anspruch gegen den Miteigentümer auf Zustimmung zur Teillöschung (der Gesamtgrundschuld) habe und ihn ggf. durchsetze oder aber hilfsweise wie sich eine Teillöschung meiner Teilgrundschuld in der Erlösverteilung nach einer Teilungsversteigerung auswirkt.
Umgekehrt kann ein Miteigentümer die Teilungsversteigerung durch Belastung seines Anteiles über den Verkehswert des Gesamtobjektes hinaus ja auch nicht verhindern.
Lilie1
Vielen Dank für Ihre Einschätzung und die darin enthaltenen Lösungsansätze.
Sie fragen "was die teilweise Löschung im vorliegenden bewirken soll". Sie soll eine Teilungsversteigerung auf meinen Antrag erst ermöglichen:
Ich hatte vorausgesetzt daß dabei die Grundschuld bestehenbleibenses Recht und beschrieben daß sie(und somit auch das geringste Gebot) höher ist als der Wert des Objektes.
Im weiteren hatten sie einen teilweisen Löschungsanspruch ja auch bejaht.
Die noch offenen Kernfragen waren daher ob ich einen Anspruch gegen den Miteigentümer auf Zustimmung zur Teillöschung (der Gesamtgrundschuld) habe und ihn ggf. durchsetze oder aber hilfsweise wie sich eine Teillöschung meiner Teilgrundschuld in der Erlösverteilung nach einer Teilungsversteigerung auswirkt.
Umgekehrt kann ein Miteigentümer die Teilungsversteigerung durch Belastung seines Anteiles über den Verkehswert des Gesamtobjektes hinaus ja auch nicht verhindern.
Lilie1
Antwort auf Nachfrage vom Anwalt geschrieben am 23.02.2011 17:02:41
Ihr Denkansatz ist nachvollziehbar. Die Voraussetzungen für eine Teillöschung liegen nicht vor.
Ich denke jedoch, dass im vorliegenden Fall, sofern eine einvernehmliche Lösung nicht in Betracht kommt, eine Zwangsversteigerung wie oben beschrieben der beste Weg ist, die Angelegenheit zu erledigen
Ihr Denkansatz ist nachvollziehbar. Die Voraussetzungen für eine Teillöschung liegen nicht vor.
Ich denke jedoch, dass im vorliegenden Fall, sofern eine einvernehmliche Lösung nicht in Betracht kommt, eine Zwangsversteigerung wie oben beschrieben der beste Weg ist, die Angelegenheit zu erledigen
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