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Evtl. Rückerstattung der eingesparten Steuern aus Vermietung


03.01.2017 21:21 |
Preis: 60,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von

Rechtsanwältin Maike Domke



Die Immobilie A, erbaut in Baden-Württemberg 2010, wurde in 06/2012 erworben und ab 07/2012 an Mitarbeiter der US Armee vermietet.
In den ersten Jahren wurden bedingt durch Baumängelbeseitigung und Fertigstellungsrückstau jeweils Verluste gemacht, die steuerlich auch so anerkannt wurden. Die Kosten lagen jedoch unter den 15%, die innerhalb der ersten drei Jahre nach Kauf dafür aufgewendet werden dürfen.
Die Steuererklärung wurde jeweils vom Finanzamt nur vorläufig ausgestellt, da unterstellt wurde, dass „eine Überschusserzielungsabsicht nicht abschließend beurteilt werden kann".

Verlust/Gewinn im Überblick
2012 - 5600 €
2013 - 6100 €
2014 - 9400 €
2015 + 2200 €
2016 + 12000 €
2017 wahrscheinlich negativ wegen Renovierungskosten

Die Jahresmieteinnahmen belaufen sich auf 36000 €.

Mit einer zweiten Immobile B wird seit 6 Jahren ein Gewinn von ca. 2500 € erwirtschaftet.
In den letzten fünf Jahren waren zwei Mieter in Immobilie A. Im ersten Mietvertrag, der dem Finanzamt vorliegt, wurde 05/2018 als frühestmöglicher Zeitpunkt für die Kündigung auf Eigenbedarf festgehalten. Es bestand kein befristeter Mietvertrag.
Die zweiten Mieter wollen 05/2017 ausziehen.

Da wir ein zweites Kind bekommen haben und aktuell eine 3-Zimmer-Wohnung bewohnen, würden wir gerne bereits 2017 in Immobilie A einziehen.
Daraus ergeben sich für uns folgende Fragen:

- Müssen die gesparten Steuern zurückgezahlt werden?
- Können die Renovierungskosten nach Mieterauszug steuerlich geltend gemacht werden?
- Wenn ja, was gilt alles als Renovierungskosten? Können z.B. zwei Duschkabinen, neue Fliesen in zwei Bädern, eine Markise abgesetzt werden?
- In welchem Zeitraum nach dem Auszug erkennt das Finanzamt die Aufwendungen für die Renovierung an?

Alternativ würden wir versuchen, Immobilie A mit einem 1-Jahres-Vertrag zu vermieten. Hätte diese zeitliche Befristung eine steuerliche Auswirkung, da die beabsichtigte Eigennutzung ab 05/2018 aus dem Vertrag hervorgeht?
Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1. Ersparte Steuern, die sich auf Werbungskosten für die vermietete Wohnung gründen, sind nicht zu erstatten. Erst ab Eigennutzung sind die Kosten für Renovierung anders zu behandeln.

2. Die Renovierungskosten können solange als Werbungskosten geltend gemacht werden, wie das Mietverhältnis besteht. Der Bundesfinanzhof hat sich hierzu einmal geäußert: "Soweit die Renovierungskosten noch vor Beendigung der Vermietung entstanden sind, ist ihre Werbungskosteneigenschaft typisierend zu bejahen. Auf die Zweckbestimmung des Erhaltungsaufwands komme es nicht an. alle Wenn der Erhaltungsaufwand noch während der Vermietungsphase anfällt, so könne typisierend davon ausgegangen werden, diese Kosten noch der Einkunftserzielung dienen, selbst wenn die Maßnahmen der Selbstnutzung zugute kommen. Hierbei sei auf den Entstehungszeitpunkt abzustellen – der Zeitpunkt der Zahlung ist insofern nicht relevant." (BFH 10.10.00, BFH/NV 01, 365). In dem Fall ging es auch um Renovierung vor einer Eigennutzung.

Das bedeutet für Sie, dass Sie die Renovierungskosten insofern steuerminderd berücksichtigen können, als diese während des Mietverhältnis
entstanden sind. Alles, was anch Beendigung kommt, ist nicht mehr in vollem Umfange zu berücksichtigen.

3. Nachdem das Objekt in Eigennutzung übergegangen ist, können nur noch die Kosten für die haushaltsnahen Dienstleistungen (Handwerkerstunden) geltend gemacht werden. Die Kosten für Material etc. sind nicht mehr abzugsfähig.

Ich hoffe, Ihnen damit weiter geholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen
Maike Domke
Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 06.01.2017 | 03:19

Sehr geehrte Frau Domke,

vielen Dank für Ihre Antwort.

Es blieben leider Fragen offen bzw. sind mir unklar.

Die Renovierung (Schönheitsreparaturen für Streichen und evtl. Bodenbeläge), die durch die Vermietung (Abnutzung) notwendig wird, kann ja erst durchgeführt werden, wenn die Mieter ausgezogen sind. Damit ist das Mietverhältnis ja beendet. Kann ich die Kosten, die hierbei entstehen werden, nicht geltend machen?

Was mich noch beschäftigt: Was ist mit dem nur vorläufig ausgestellten Steuerbescheid? Es wurde unterstellt, dass "eine Überschusserzielungsabsicht nicht abschließend beurteilt werden kann".

Was ist mit dem 1-Jahres-Mietvertrag? Hätte diese zeitliche Befristung eine steuerliche Auswirkung, da die beabsichtigte Eigennutzung ab 05/2018 aus dem Vertrag abgeleitet werden kann.

Besten Dank für Hilfe im Voraus.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 06.01.2017 | 09:02

Sehr geehrter Fragesteller,

nein, diese Kosten können nur im Rahmen von haushaltsnahen Dienstleistungen abgesetzt werden.

Zu Punkt 2: Das FA wartet ab, ob sie mit der Immobilie Gewinn erzielen möchten. Das war wohl aus dem letzten Steuerjahr nicht ersichtlich. Wenn dem nicht so wäre, könnten die Werbungskosten nicht abgezogen werden. Da müssen Sie aber abwarten, was das FA daraus macht.

1 Jahres Mietverträge sind beim FA immer schwierig, weil die Gewinnerzielungsabsicht fehlen könnte. Wenn eine Eigennutzung im Vertrag sichtbar ist, könnte das ebenfalls zu dieser Problematik führen. Das kann ich Ihnen aber nicht abschließend beantworten, da ich weder Ihren Steuerbescheid kenne noch den Schriftverkehr.
Abschließend kann man aber sagen, dass die Gewinnerzielungsabsicht nur in Ausnahmefällen nicht angenommen wird.

MfG
Maike Domke
Rechtsanwältin

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