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Erwerberrechnung


21.11.2014 17:28 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Robert Weber



Eine Immobilie die nur zur Hälfte vermietet ist, wird vom Verkäufer an den Käufer verkauft.
Die Übergabe mit Zählerablesen erfolgt am 16.10.2013. Die Abrechnungsperiode für die Nebenkosten beginnt immer am 01.01 und endet am 31.12 des jeweiligen Kalenderjahres. Der Käufer verpflichtet sich im Kaufvertrag die Abrechnung für die Nebenkosten zu erstellen. Der Verkäufer erstellt eine Erwerberrechnung in der er die vorausbezahlten Kosten für Strom, Heizung etc. abzüglich der vorausbezahlten Nebenkosten des Mieters als Forderung für den Zeitraum vom 01.01.2013 bis 16.10.2013 stellt. Da die Vorauszahlungen des Mieters geringer sind als die Kosten fordert er die Differenz vom Käufer. Der Käufer widerspricht zunächst dieser Erwerberrechnung da erst nach Erstellung der Nebenkostenabrechnung klar ist ob und wie viel der Mieter an Nebenkosten nachzuzahlen hat und wie viel der Leerstand der Immobilie in diesem Zeitraum gekostet hat. Der Käufer besteht auch darauf, dass die Kosten für den Leerstand in dem oben genannten Zeitraum auf jeden Fall vom Verkäufer zu tragen sind. Die Übernahme der Nebenkosten für den Leerstand wird vom Verkäufer mündlich zugesichert. Der Verkäufer möchte aber die Nebenkostenabrechnung nicht abwarten und droht schriftlich mit rechtlichen Schritten. Mit der Nebenkostenabrechnung wurde ein darauf spezialisierter Dienstleister beauftragt. Die Fertigstellung der Nebenkosten steht zum jetzigen Zeitpunkt noch aus.

Der Käufer versucht anschließend die Angelegenheit mit dem Verkäufer telefonisch zu klären. Bei diesem Gespräch wird dem Käufer zunächst vom Verkäufer gesagt, dass die Zahlung der Erwerberabrechnung im Kaufvertrag geregelt ist. Auf Nachfrage des Käufers in welchem Paragraphen des Vertrages dies sein soll, erwähnt der Verkäufer, dass dies zwar nicht explizit drin steht sondern vom Gesetzgeber so bestimmt ist.

Meine Fragen als Käufer sind:
1. Bei den widersprüchlichen Aussagen den Verkäufers bezüglich der Zahlungspflicht dieser Erwerberrechnung möchte ich gerne wissen ob ich wirklich verpflichtet bin diese im vor raus zu zahlen um später auf Grund der Nebenkostenabrechnung die Kosten von einer oder beiden Parteien (Verkäufer und Mieter) erstattet zu bekommen.
2. An wen ist der Mieter gesetzlich verpflichtet eine Nebenkosten Nachzahlung zu zahlen oder von wem muss er Rückforderungen verlangen? Habe ich ein Recht für den Zeitraum in dem ich nicht der Vermieter war, weil ich noch nicht der Besitzer der Immobilie war, vom Mieter Nebenkostennachzahlungen zu verlangen?

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Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich basierend auf Ihren Angaben wie folgt beantworten möchte:

Der Mieter muß demjenigen die Nebenkosten erstatten, der zum Zeitpunkt der Abrechnung im Grundbuch eingetragen ist. Das Datum des Vertragsschlusses und das Datum der Übergabe sind dabei irrelevant, es kommt nur auf das Datum der Eintragung im Grundbuch an, da der Käufer dann erst Eigentümer und Vermieter wird.

Sofern der Vertrag über die Zahlungspflicht an den Verkäufer nichts sagt, müssen Sie ihm auch nichts bezahlen. Ergibt die Abrechnung eine Nachzahlung des Mieters, kann der Käufer (bzw. Eigentümer bei Abrechnung) die Nachzahlung alleine behalten. Ergibt die Abrechnung eine Rückzahlung zugunsten des Mieters, muß der Käufer (bzw. Eigentümer bei Abrechnung) entsprechend die Rückzahlung alleine leisten.

Diese Erwerberrechnung und interne Zahlung von Ihnen an den Verkäufer ist nur bei vertraglicher Regelung relevant, eine gesetzliche Grundlage gibt es nicht.

Ich hoffe, Ihre Frage damit beantwortet zu haben. Bitte benutzen Sie bei Bedarf die kostenlose Nachfragefunktion.

Ansonsten verbleibe ich
mit freundlichen Grüßen,

Robert Weber
Rechtsanwalt
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