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Sie sind hier:  www.frag-einen-anwalt.de » Nachbarschaftsrecht » Erwerb eines Grundstückes mit

Guten Tag,

ich interessiere mich für den Erwerb eines Grundstückes in Baden- Würtenberg mit zwei alten Häusern aus einer Zwangsversteigerung. Es handelt sich dabei um zwei teil- unterkellerte Wohnhäuser mit EG, 1. OG und parallel zur Grenze verlaufenden Dachfirst. Die Giebelwand des ersten Hauses steht direkt an der Strassenfront und ist ca. 7 m breit, ca. 2 m Durchfahrt schliessen sich an. Von der Strasse aus ist die in einander verschachtelte Bebauung etwa 18 m "tief" entlang der Grundstücksgrenze. Teile der Bebauung (Baujahr ca. 1900) sind nicht erhaltenswert, aber auf die Grundstücksgrenze gebaut. Weitere Teile der Bebauung sind ebenfalls auf die Grenze gebaut und bedürfen einer Fassadensanierung/-dämmung. Die Gebäude stehen in einem alten Ortskern, aber nicht unter Denkmalschutz (zumindest im Gutachten nicht erwähnt).

Meine Bedenken sind, dass
1) der Zugang zu den erhaltenswerten Fassadenteilen und der Vorbau einer Isolierung von den Nachbarn nicht geduldet würde
2) eine Wiedererrichtung in den Maßen der jetzigen Bebauung an der Einhaltung von Grenzabständen scheitern kann. Die sich ergebende Breite bei Einhaltung von 3 m Grenzabstand würde aber nur eine Breite von drei Metern für das Gebäude zulassen.

Auf was muss ich bei einem Erwerb durch Zwangsversteigerung achten, damit sich das schmale Grundstück für mich als Käufer nicht im Nachhinein als "absolut unwirtschaftlich da unbebaubar" erweist?

Danke für Ihre Antwort.

A. B.

-- Einsatz geändert am 18.04.2008 20:00:04

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Guten Tag,

Auf ihre Fragen ist im Rahmen einer Erstberatung nach summarischer Prüfung folgendes zu sagen:

Zu 1)

Zugang zu den Fassadenteilen muss von den Nachbarn im Rahmen des sog. Hammerschlags- und Leiterrechts gewährt werden: Kann eine nach den baurechtlichen Vorschriften zulässige bauliche Anlage nicht oder nur mit erheblichen besonderen Aufwendungen errichtet, geändert, unterhalten oder abgebrochen werden, ohne dass das Nachbargrundstück betreten wird oder dort Gerüste oder Geräte aufgestellt werden oder auf das Nachbargrundstück übergreifen, so haben der Eigentümer und der Besitzer des Nachbargrundstücks die Benutzung insoweit zu dulden, als sie zu diesen Zwecken notwendig ist (§ 7c Nachbarrechtsgesetz Baden-Württemberg - NRG -).

Gegen den Vorbau einer Isolierung können sich die Nachbarn nur wenden, wenn dabei eine Norm mit Drittschutz verletzt wird. D. h. es müsste eine baurechtliche Vorschrift greifen, die erstens die Isolierung der Fassadenteile in der von Ihnen gewählten Form verbietet und die zweitens einen Schutzzweck zugunsten der Nachbarn entfaltet. Nachbarschutz haben beispielsweise einige der Vorschriften über die Standsicherheit, den Schutz gegen schädliche Einflüsse oder den Brandschutz (§§ 13 ff. Landesbauordnung Baden-Württemberg - LBO BW -), nicht jedoch z. B. das sog. Verunstaltungsverbot (§ 11 LBO BW). Ohne genauere Kenntnisse der Details lassen sich die Risiken der Widersprüche Dritter jedoch nicht einschätzen.

Zu 2)

Bei der Wiederrichtung ist folgendes zu beachten: Die bestehenden Gebäude fallen unter den sog. Bestandsschutz, d. h. es spielt keine Rolle, dass sie die Abstandsflächen des geltenden Baurechts nicht einhalten. Mit Beseitigung der Bausubstanz würde jedoch dieser Bestandsschutz erlöschen, es müsste also bei der Wiedererrichtung das geltende Baurecht beachtet werden. Ein nachwirkender, sog. erweiterter Bestandsschutz kann sich nur aus einer besonderen gesetzlichen Regelung ergeben (die Eigentumsgarantie aus Art. 14 Abs. 1 GG greift insoweit nicht). In Betracht kommt hier eine Ausnahmeregelung im Bebauungsplan aufgrund § 1 Abs. 10 BauNVO. Dies wäre unbedingt beim zuständigen Bauamt zu erfragen.

Liegt kein Bebauungsplan vor, greift die Regelung des § 34 BauGB über im Zusammenhang bebaute Ortsteile: Ein Bauvorhaben muss sich grundsätzlich in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen. Hinsichtlich der Abstandsflächen kann der Ausnahmetatbestand des § 6 Abs. 4 LBO BW greifen: Danach sind geringere Tiefen der Abstandsflächen zuzulassen, wenn 1. in überwiegend bebauten Gebieten die Gestaltung des Straßenbildes oder besondere örtliche Verhältnisse dies erfordern oder 2. Beleuchtung mit Tageslicht sowie Belüftung in ausreichendem Maße gewährleistet bleiben, Gründe des Brandschutzes nicht entgegenstehen und, soweit die Tiefe der Abstandsflächen die Maße des § 5 Abs. 7 Satz 3 LBO NW unterschreitet, nachbarliche Belange nicht erheblich beeinträchtigt werden. - Ob diese Voraussetzungen in Ihrem Fall gegeben sind, kann aus der Ferne nicht beurteilt werden. Sie sollten unbedingt weiteren Rat einholen.

Zu den Risiken der Zwangsversteigerung: Allgemein gilt, dass es im Rahmen der Zwangsversteigerung keine Gewährleistungsansprüche bestehen (§ 56 Abs. 3 Zwangsversteigerungsgesetz - ZVG -). Nehmen Sie daher beim zuständigen Vollstreckungsgericht (Amtsgericht) Einsicht in die Zwangsversteigerungsakte und lesen Sie das Verkehrswertgutachten gründlich. Befragen Sie auch den mit der Sache betrauten Rechtspfleger über Besonderheiten wie Wegerechte, Wohnrechte usw. Des weiteren sollten Sie Einsicht in die Bauakte beim Bauamt nehmen, insb. auch in das Baulastenverzeichnis (Baulasten sind öffentlich-rechtliche Verpflichtungen, die den Wert des Grundtücks für Sie ggfs. schmälern können). Sie können auch versuchen, die Immobilie von Innen zu besichtigen und, sofern Ihnen dies gewährt wird, einen Bausachverständigen hinzuziehen.

Ich hoffe, Ihnen einen Überblick über die Rechtslage gegeben zu haben. Bitte nutzen Sie die kostenfreie Nachfragefunktion, sofern noch Unklarheiten bestehen sollten!


Mit freundlichen Grüßen,

Rechtsanwalt Matthias Juhre.

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Hinweis: Bei der gegebenen Antwort handelt es sich um eine erste rechtliche Einschätzung. Eine weitergehende Beurteilung setzt genauere Kenntnis der Umstände sowie Einblick in sämtliche relevanten Unterlagen voraus, was nur im Rahmen einer Mandatserteilung erfolgen kann.

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