17.11.2010 | 18:45
Antwort
von
Rechtsanwältin Dr. Elke Scheibeler
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Sehr geehrter Fragesteller,
gerne beantworte ich Ihre Anfrage wie folgt:
1) Welchen Möglichkeiten der Eigenutzung bzw. Anpassung/Kündigung der Mietverträge hat man nach Kauf?
Als Ersteher haben Sie gemäß
§ 57 a ZVG ein Sonderkündigungsrecht. Bei dieser Sonderkündigung müssen Sie allerdings gemäß
§ 573 d Abs. 1 BGB sich auf einen Kündigungsgrund aus §
573,
573 a BGB berufen können.
Sollten Sie eine Mietwohnung selbst nutzen wollen, steht Ihnen ein Kündigungsrecht wegen Eigenbedarfs zu,
§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB.
Ansonsten sind die Wohnungsmieter durch das soziale Mietrecht geschützt. Kündigungsmöglichkeiten bestehen im Prinzip außer bei Eigenbedarf nur bei Zahlungsverzug oder sonstigen Pflichtverletzungen, oder wenn der Vermieter an einer angemessen wirtschaftlichen Verwertung gehindert ist und dadurch erhebliche Nachteile erhalten würde. Hierbei reicht die Möglichkeit, eine höhere Miete zu erzielen, allerdings nicht,
§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB.
Mieterhöhungen sind nach
§ 557 ff. BGB u.a. unter Berufung auf die ortsübliche Vergleichsmiete möglich.
Sollten Sie eine Gewerbeeinheit selbst nutzen wollen, können Sie das diesbezügliche Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist kündigen. Gleiches gilt, wenn Sie die Gewerbemieteinheit zu einem besseren Preis vermieten können. Einen besonderen Kündigungsschutz für Gewerberaummieter gibt es nicht, nur relativ lange Kündigungsfristen von etwa einem halben Jahr,
§ 580 Abs. 2 BGB.
2) Hat im Normalfall der ex-Eigentümer einen regulären Mietvertrag mit dem Zwangsverwalter?
Nein, der ehemalige Eigentümer muss seine Wohnung räumen. Der Beschluss über den Zuschlag dient als Räumungstitel. Üblicherweise einigt man sich mit diesem aber auf eine gewisse Frist bis zum Auszug, in der dann eine Nutzungsentschädigung zu zahlen ist.
3) 1 Enheit ist unerlaubterweise gewerblich vermietet. Bedeutet dies ein außerordentliches Kündigungsrecht?
Nein, wenn die Einheit bauordnungsrechtlich nicht gewerblich genutzt werden darf, gleichwohl so vermietet wurde, kann dies sogar zur Schadenersatzpflicht des Vermieters führen, weil der Vermieter dann für die Nutzbarkeit der
Immobilie für den Mietzweck einzustehen hat.
M.E. sollten Sie den Vertrag gemäß meinen Ausführungen unter 1) lösen und diese Problematik hintenanstellen, damit nicht noch das Bauordnungsamt die Nutzung bis zum Mietzeitende untersagt.
Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen ersten Überlblick verschaffen. Vor Ausspruch einer
Kündigung (Mietrecht) bzw. eines Mieterhöhungsverlangens sollten Sie unbedingte nochmals anwaltlichen Rat einholen, da eine unwirksame
Kündigung (Mietrecht) und ein verlorener Räumungsprozess teuer sein kann.
