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Erschliessungsbeiträge, Anwendung eines Nutzungsfaktors ohne vorherige Information


29.12.2004 13:13 |
Preis: ***,00 € |

Verwaltungsrecht



Im Herbst 1998 kauften meine Partnerin und ich in Grundstücksgemeinschaft ein 1005 m2 großes Baugrundstück von der Gemeinde G. Die Bebauung erfolgte 1999 in eingeschossiger Bauweise.

Die Abwicklung des Kaufes wurde von einer gemeindeeigenen "Serviceagentur" durchgeführt, deren damaliger Vertreter heute Gemeindedirektor der Gemeinde G., Herr L. ist.
Von der Serviceagentur erhielten wir am 27.06.1998 ein Informationsschreiben über die Festsetzungen des Bebauungsplanes, der für unser Grundstück als einziges im Baugebiet eine 2-geschossige Bebauung vorsieht. Herr L. führte bei einem Treffen vor Ort die Festsetzungen aus und benannte eine Vorausleistung auf die Erschließungskosten von 10,99€/m2 bezogen auf die 1005m2.
Folglich verlangte die Gemeinde G. nach Abschluss des Kaufvertrages mit Schreiben vom 23.09.1998 eine Vorausleistung auf die Erschließungskosten in Höhe von 10,99€/m2 bezogen auf die Grndstücksgröße von 1005m2.

Mit dem 11.11.2004 erreichte uns dann der Bescheid der Gemeinde G. über die Festsetzung der Erschließungsbeiträge. Hier wendet sie einen Nutzungsfaktor von 1,25 aufgrund der theoretischen höheren Ausnutzbarkeit(Möglichkeit der 2-geschossigen Bebauung) des Grundstücks an und fordert eine Nachzahlung für
a) 251m2 x 10,99€ =2761,23€
b)aufgrund erhöhter Kosten der Erschließung für 1256,25m2 je 0,36€ je m2 = 450 €.

Die Anwendbarkeit des Nutzungsfaktors ergibt sich aus einer Gemeindesatzung von 1995, die uns jedoch bis zum Bescheid vom 11.11.2004 d. J. nicht bekannt war. Weder vor noch während des Abschlusses des Kaufvertrags wurden wir auf die Anwendbarkeit des Nutzungsfaktors für unser Grundstück hingewiesen. Die Satzung wurde uns ebenfalls nicht ausgehändigt.
Ebenfalls bei den Vorausleistungen auf die Erschließungsbeiträge (1998) wurde seitens der Gemeinde G. mit der realen Grundstücksfläche von 1005 m2 berechnet. Auch hier fehlt ein Hinweis auf den Nutzungsfaktor.
Gegen den Bescheid haben wir Widerspruch eingelegt, der noch nicht beschieden ist. Die Gemeinde äußerte sich vorab schriftlich mit dem Hinweis auf die bestehende Satzung und dem dortigen fehlen einer Ausnahmeregelung und besteht auf Zahlung der Forderung.

Frage:
1.Inwieweit war/ist die Gemeinde G. oder die beauftragte Servicagentur verpflichtet, auf die Regelung mit dem Nutzungsfaktor hinzuweisen?
2.Muß ich mich als Käufer um die Satzung der Gemeinde G. vor Kauf des Grundstückes bemühen oder kann ich auf den Aussagen derer Vertreter vertrauen?
3. Welchen Rechtsweg muß ich einschlagen und besteht Aussicht auf Erfolg?

Vielen Dank im Voraus!!
Sehr geehrter Rechtssuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Im Grundsatz trägt jede Gemeinde die Erschließungslast, d.h. die Kosten der Errichtung und/oder des Ausbaus von Straßen und Wegen. Nach den Vorschriften des BauGB sind die Kommunen gesetzlich verpflichtet, die Kosten auf die Anlieger umzulegen. Im Erschließungsbeitragsrecht gemäß BauGB hat die Gemeinde lediglich 10 % der Gesamtkosten zu tragen, der Rest darf auf die Anwohner umgelegt werden.

Die Kostenverteilung richtet sich grundsätzlich danach, ob eine erstmalige Herstellung erfolgt (dann Erschließungsbeitrag nach Baugesetzbuch in Verbindung mit einer Erschließungsbeitragssatzung der Gemeinde) oder Ausbau bereits bestehender Erschließungsanlagen erfolgt (dann Ausbaubeiträge nach Kommunalabgabengesetz in Verbindung mit Ausbaubeitragssatzung).

Soweit ich Ihre Anfrage verstehe, liegt bei Ihnen der erste Fall vor.

Vorrausetzung für den Erlass eines wirksamen Beitragsbescheides ist jedoch immer das Vorliegen einer wirksamen Beitragssatzung. Ob in Ihrem Fall eine wirksamen Beitragssatzung der Gemeinde vorliegt, lässt sich von dieser Stelle nicht beantworten. Hierzu ist es erforderlich, dass Sie einen Anwalt aufsuchen und diesem sowohl den Bescheid als auch die Beitragssatzung zur Prüfung vorlegen.

Aber selbst wenn die Beitragssatzung wirksam ist, heißt dies nicht, dass ihr Abgabenbescheid wirksam sein muss. Eine Vielzahl von Bescheiden weisen immer wieder Rechenfehler auf und müssen deshalb immer im Einzelfall auf die Richtigkeit überprüft werden. Das gesamte Erschließungs- und Umlageverfahren ist in der Regel so kompliziert, dass auch die erlassenden Behörden es meist nicht richtig anwenden.

Es war deshalb absolut richtig, dass Sie gegen den gegen Sie ergangenen Beitragsbescheid Widerspruch eingelegt haben. Sollte Ihr Widerspruch negativ beschieden werden, steht Ihnen der Rechtsweg zu den Verwaltungsgerichten offen.

Ich hoffe Ihnen damit weitergeholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Oliver R. Klein
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 29.12.2004 | 14:23

Vielen Dank für ihre schnelle Antwort.
Die Beitragssatzung als auch die Bescheide sind bereits von anderen überprüft worden und wohl in Ordnung. Dahin ging auch weniger mein Interesse.
Für mich scheint insbesondere interessant, ob, wann und in welcher Weise die Gemeinde oder die beauftragte Serviceagentur auf die Regelungen der entsprechenden Satzung und der damit für mich verbundenen Anwendung eines Nutzungsfaktors hinweisen muss--oder eben nicht.
Könnten sie mir da Auskunft geben ?

Vielen Dank im Voraus !

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 29.12.2004 | 16:56

Sehr geehrter Rechtssuchender,

eine Hinweispflicht auf die Regelungen der entsprechenden Satzung besteht i.d.R. nicht. Die Satzung wird vom Gemeinderat beschlossen und veröffentlicht. Dies reicht, um sie Ihnen gegenüber bekannt zu geben.

Eine entsprechen Verpflichtung kann sich höchstens privatrechtlicher Natur ergeben, wenn sich eine entsprechende Verpflichtung aus dem notariellen Kaufvertrag herleiten läßt. Diese sind i.d.R. jedoch auch so ausgestaltet, dass eine entsprechende Verpflichtung gerade nicht besteht sondern vielmehr in den Verantwortungsbereicht des Käufers abgewälzt wird.

Um genaueres sagen zu können, wäre jedoch eine Einzelfallprüfung erforderlich.

Ich hoffe, Ihnen weitergeholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Oliver R. Klein
Rechtsanwalt

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